广州海珠【方圆美林滨江壹号】
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方圆滨江壹号自2021年底开始吹风入市，年年说要卖。
结果，项目开售一直鸽着，只是偶尔会有点动态打闹，刷刷存在感。
黄金周期间，项目销售中心终于正式接客了。
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滨江壹号是在9月底开放展厅的。这个项目是新市头村旧改项目，在2019年，确定由方圆和美林两家开发商联合开发。
作为琶洲核心区的新房，即使放眼全广州，滨江壹号的地段也是数一数二优质的。
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方圆滨江壹号恰好位于广州中轴线上，直接可以望到广州塔、赤岗塔等地标，300米左右就是客村站，这种地段优势，相信是买家刷卡的最大动因。
项目周边走了一圈，觉得其实环境也是它的加分项。尤其是项目北侧艺景路和艺洲路之间的市政绿化真养眼，马路干干净净，环卫工人隔个路口就有一个。
穿过新港中路，便是海珠潮人商圈——丽影广场、珠影星光城，平时约上好友看一场好莱坞大片，结束再去吃一顿海底捞，顺便在红砖白墙旁打卡拍照，一气呵成，满足感爆棚。
除了交通跟商业，医疗也是很方便的，三甲医院有省第二人民医院，距离项目2公里左右，还有一个二甲的广州新海医院，也在项目周边。
总的来说，方圆滨江壹号项目位于市中心最顶流的地段，各方面的配套都是比较好的，而且距离城市名片广州塔特别近，景观十分稀缺。
方圆滨江壹号项目体量比较小，一共只有6栋住宅楼，其中3栋为村民安置房，1栋为政府安置房，所以对外销售的只有A1和A2两栋，合计货量只有300套左右。
一共有四个户型，分别是约93m²、104m²、107m²三房两卫以及132m²四房两卫，三梯五户，层高36。
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方圆美林滨江壹号位于广州海珠区客村板块，在2019年初确定由方圆+美林联手操刀开发的新市头村旧改。
整个项目体量不大，总占地约26693㎡，总建面约155900㎡。
规划仅6栋住宅楼，其中3栋为村民安置房，1栋为政府安置房，而能对外销售的融资住宅仅2栋， 可售货量约300套。
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最新，项目将在9月30日正式开放营销中心。
目前在售的是A1#、A2#两栋楼34层高，5层及以下为业主休闲平台，1层为底商。
目前主推的是A1#栋，三梯五户设计，户型为建面约93㎡~132㎡三至四房。
方圆美林·滨江壹号就位于广州中轴线南段，在艺景路以南、新市头路以西，南端沿新市头路延伸至新港中路。
我们从地铁3、8号线客村站B口出发，沿新市头路步行300米左右，即可到达项目所在地。
项目周边商圈成熟，旁边就是珠影星光城、丽影广场、琶醍啤酒文化创意艺术区，TIT创意园和岭南广场等客村商圈，热闹且具有生活气息。
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教育方面，项目门前有新田幼儿园，步行约350米有新港中路小学（市一级），还有广州市第六中学，小孩子上学比较方便。
但与商业配套相比，教育资源就显得平庸了些，不算优质。
户型品鉴
建面约132平四房户型，它自带有入户花园，增加了整体收纳空间，随心放置衣物鞋子或者婴儿车，室内还做到四开间采光。
建面约104平三房户型就更绝了，居然能做到横厅设计，且实现了南北对流，最大程度地保证了景观视野和尺度感。
建面约107平三房户型，除了有入户花园之外，它还做到了四开间朝东南，客厅、卧室、阳台，每个重要的生活区域都能充分享受阳光与清风。
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楼市消息，开始一个比一个炸裂！
房地产也搞起了拒绝中间商赚差价的行为，允许个人拿地建房卖房。
4月26日，浙江丽水拟出让微小宅地，个人可以独立或联合建房，建成后个人可办理产权证并且可以出售，
就和咱们从开发商手中买的商品房一样。说白了就是地方把之前整块出让的国有土地，拆分成多个小地块，让个人买地建房，个人即开发商，
比如，浙江丽水出让的这宗地块，原本占地16亩，愣是给拆分成六宗小地块，进行出让，每亩的起拍价大概在200万~300万元，
很明显这种操作无疑增加了卖地的繁杂流程，因为原本可以一次性出让的宅地，愣是操作成六次，
但也很无奈，因为房地产下行，新房卖不出去，开发商不愿意下场拿地了，然而地方又非常依赖土地财政，所以把大地块拆分成小地块，这样个人也有能力买得起，说白了就是化整为零，降低土地买卖门槛。
这真的是为了土地财政，什么办法都能想出来，
财政部数据显示，今年一季度国有土地使用权出让收入8147亿元，同比下降6.7%，
这个降幅看似不大，但要知道他的基数比较低，去年的卖地收入只有5.8万亿左右，而2021年的卖地收入可是8.7万亿左右，
所以土地收入已是连年下降，地方财政压力是相当的大
并且2024年的卖地模式已经做出了很大的调整，很多城市已经把压箱底的地块都拿出来拍卖了，但是整体卖地收入还是在下降。
特别是一些三四线城市更难，因为现在开发商拿地意愿本身就低，并且拿地方向也从三四线城市向一二线城市转移，
三四线城市宅地成交已经连续三年下降，并且2023年成交建面同比下降的三四线城市占比已经达到七成，
而2023年三四线城市总体的宅地成交面积和成交金额同比降幅也分别达到25%和19%，
所以三四线城市的财政压力是毋庸置疑的。浙江丽水搞出这样类似拼多多模式的拿地方式也就不奇怪了。
直接使购房者从买房变成了买地，地方剔除开发商中间赚差价，这种模式虽然没有直接对标开发商卖地，来的金额大，速度快，但是面对财政压力也顾不了那么多了，能卖出去总比不卖强，蚊子腿再小它也是肉。
并且浙江丽水出让的这宗地块，还是低容积率地块，容积率都在1.0以下，这肯定是奔着洋房别墅走的，
特别是去年自然资源部已经取消远郊住宅容积率1.0的限制，
这两件事情结合起来看，三四线城市搞这样的拼多多模式卖地，还是有一定市场空间的。
因为我们的卖地历程其实就是先买主城区，然后是辐射开发新区域，最后才是郊区，
所以现在郊区库存压力非常大，这个时候还按部就班的指望开发商大面积拿地肯定不现实，
与其这样不如把土地拆分开，鼓励民间资本入场，并且这些小资本相对来说也没有债务杠杆压力，项目也可以持续推进下去，所以还是有一定市场空间的，
但是这个空间主要还是针对于郊区和三四线城市，因为现在一二线城市主城区的好地块开发商还是在争抢的，地方也没有必要拆分来卖。民间小资本他也争夺不过开发商。
当然话又说过来，如果这种模式推广量较大的话，其实对于三四线城市洋房别墅冲击非常大，相当于市场引入了一批低成本的搅局者，
但这都是长期的事情了，因为现在地方城市已经处在一个困难的关卡，能解燃眉之急就已经不错了。
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