今年上半年，全国住宅用地流拍率为6%，近10年房地产市场发展，土地市场流拍率较高是在市场低迷的2014年，那时候全国住宅用地出让流拍率才4%。
一线城市土地流标13宗，二线城市经营性土地合计流标154宗，三四线城市经营性土地合计流标甚至达到了629宗。
流拍率升高，房企拿地减少，这是三四线的情况，土地卖不出去，是否会让土地价格下降，那样的话是否意味着房价也会降温呢？
1.稳定压倒一切
笔者一直是这样的观点：一二线房价维持现状概率更大，但三四五线城市未来的房价情况就难说了。
过去将近20年，我们的经济已经越来越跟楼市深度绑定了， 要房价跌，那是要国家的命。
我们看看，2014年，一二线房价一蹶不振，杭州等地还出现了退房潮，三四线城市大量楼房积压，库存高企。
当时国家不得不救市，陆续松绑限购限贷、下调二套房首付成数、降准降息等等措施，一二线城市楼市回暖，但三四线城市库存问题仍然严重。
直到2016年，楼市去库存成为重点政策，一二线房价开始上天，同时一二线城市再次进入新一轮调控，但还是保持着越调越高的优良传统，呵呵。
另一方面，随着棚改货币化进入高潮，三四线城市的房价开始加速上升，一直到现在还在涨。
进入2018年，全国三四线城市房价普遍达到7000-8000以上，很多城市甚至超过了三四线城市房价警戒线，达到了1万元每平。
2.三四线城市为什么能涨？
虽然2016年，中央提出“抑制资产泡沫”，一二线城市限购又限贷，但三四线城市却是反其道而行。
特别是到了2017年，这一年三四线城市的房价全国性普涨，像疯子一样。为什么会这样？
答案是：在棚改货币化、城镇化、房企和投资客入局等因素共同作用下，三四线城市房价水涨船高。
棚改，通俗点说就是拆迁，政府拆了人家的房子就得安置住户，以前拆房子还房子，后来拆房子政府直接发钱，让拆迁户拿钱去买商品房，这种新型安置住户的方式就叫棚改货币化安置。
而政府给拆迁户的钱，75%来自于政策性银行的补充抵押贷款（PSL），其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债。
2015年、2016年分别有62.05%、64.81%的PSL投向中西部和东北地区，也就是三四线城市的集中区域。
拆迁户有了钱去买房，房子销量大增，一方面带动了去库存，实现了国家政策目标，另一方面房价也涨起来了。
2017年年末全国常住人口城镇化率为58.5%，比上年末提高1.15%。
一线城市比如北京、上海的城镇化率达到了86.30%和88.02%，差不多饱和了，但三四线城市比如岳阳和绵阳仅为52.29%和46.5%。
也就是说，三四线城市还有很大的城镇化空间，农民进城买房，进一步刺激楼市需求，于是农民摇身一变接了盘。
此外，房企也看到了三四线楼市的火爆，纷纷入场。2017年房地产大佬碧桂园约有41%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了59%的销售额。
当然，这也和地方政府背负着巨额债务有关，地方政府卖地，房企拿地卖楼，大家都有钱赚，何乐不为呢？
天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。受制于一二线城市调控，投资客把矛头指向三四线城市房产，于是三四线城市的房价就这样一步一步被抬高。
3.烟花落幕终会来
三四线城市的房价，就像可爱的姑娘被坏男人不断地撩，但甜甜蜜蜜但总是担心有一天会结束。
棚改货币化开始收紧。2018年6月开始，央行开始收紧补充抵押贷款（PSL）规模，同时棚改项目审查从严。
货币化安置比例逐步减少，也就意味着之前通过棚改货币化释放的购房需求将开始减少。
其次，国家强调要杜绝钱往房地产市场里流，封堵房地产企业融资渠道，使得房企融资成本升高。
2018年房企融资较低成本为13%，但2016年仅为5%，因此艰难生存的房企拿地也开始小心翼翼，更迫切的是需要回笼资金，降价卖房或许是条明路。
而前期发展过热，房子又开始越建越多，住房空置率开始上升。
2017年，我国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，基本达到了国际公认的空置危险区。
三四线城市房子多了，人却没有多。
城镇化使得三四线城市城镇人口占比提升，但这仅是结构上的变化，实际上三四线城市人口仍然处于净流出状态。
三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。
人口老龄化加速、产业支撑不足、基础设施不完备、教育医疗水平较差等等，都让三四线城市难以改变人口净流出的困境。
房企想卖房，却没有多少人来接盘，如果精明的投资客带着资本撤离三四线城市，三四线城市房价泡沫还能维持多久呢？
真可谓涨涨跌跌终有时，历来房价不由人。
我们说国家会保房价，其实国家只会保住一线四个城市的房价在高位横盘，但至于二线城市就看造化了，三四线城市未来的房价我是完全不看好的。
毕竟，现在整个楼市资产泡沫的总量是由北上广深四个一线城市撑起来的，整个市值总量都可以买下整个美国了。
所以要保，也是保这几个核心城市。其他的，我觉得未来肯定很悬，投资那些地方的房地产笔者认为没任何价值。
房子，永远让我们很纠结，这场盛宴，终有一天会落幕，时间会告诉我们答案。
附：
上半年宜春房地产市场运行态势（数据来源宜春市统计局）
今年以来，在国家宏观调控和市场监管的双重作用下，宜春市房地产市场虽然增速有所放缓，但总体运行平稳。
一、房地产市场运行特点
1、投资实现持续增长，增速明显放缓。上半年，全市房地产企业累计完成投资98.3亿元，同比增长3.3%，比上年同期增速放缓了14.1个百分点。从投资构成看，商品住宅投资78.1亿元，增长9.4%，占全部房地产投资额的79.4%，比去年同期上升4.4个百分点；办公楼投资占房地产投资额的2.6%；商业营业用房占房地产投资额的14.8%；其他房地产投资占3.2%。
2、新开工面积稳定增加，但增速同比下滑。从新开工面积看，上半年全市本年新开工面积261万平米，同比增长4％。其中，住宅218.3万平方米，同比增长14%，比去年同期增速下降30.7个百分点；商业营业用房17.7万平方米，同比下降58.7%，而去年同期是增长35.2%。
3、房屋竣工速度加快，有效供给增加。上半年，全市商品房竣工面积129.3万平米，同比增长61.8%，比上年同期增速提升了33.2个百分点。其中住宅竣工面积109.7万平米，同比增长54.2%，比去年同期增速加快了23.9个百分点。
4、商品房交易持续活跃，刚性需求逐步释放。上半年，全市商品房销售面积为285.9万平米，同比增长14.7%。其中商品住宅销售260.2万平米，同比增长11.8%。商品房销售成交额149.9亿元，同比增长30.8%，其中住宅成交131.7亿元，同比增长25%。从购房方式看，现房销售额同比增长23%，期房销售额同比增长33.9%，分别占商品房销售额的27.2%和72.8%。
5、房地产企业到位资金有所改善，但资金链仍然偏紧。上半年，全市房地产开发企业建设保障到位资金128.7亿元，同比增长12.8%；其中居民购房定金及预付款57.4亿元，同比增长45.5%。从资金来源看，银行贷款5.9亿元，同比下降9.7%；非银行金融机构贷款0.2亿元，同比下降73.7%；自筹资金24.1亿元，同比下降16.9%；其他资金来源3.7亿元，同比下降95.2%。只有定金及预付款、个人按揭贷款增长分别增长45.5%和9.3%，两者占全部到位资金的73.6%。
二、下半年房地产市场走势预判
随着房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，在金融监管力度加强，限购限贷、预售限价等政策背景下，预判下半年，全市房地产市场将延续目前走势，运行将总体平稳。
1、新建商品房供应将继续增加。①新开工面积增加，上半年，全市新开工面积比年初新增219.2万平方米，其中住宅新开工面积比年初新增179.4万平方米；②商品房峻工步伐加快，上半年，宜春市商品房竣工面积平均每月新增21.6万平米，其中住宅平均每月新增竣工面积18.3万平米；③商品房仍有刚性需求，上半年期房销售面积203.2万平方米，同比增长11.3%，占商品销售总面积的71.1%。
2、商品房价格涨幅将放缓。2017年年初，宜春市商品房平均单价为4480元/平方米，同比上涨4.4%；其中住宅平均单价4426元/平方米，同比上涨6.8%。到2018年6月份平均单价为5244元/平方米，同比上涨14%；其中住宅平均单价为5061元/平方米，同比上涨11.9%。但从今年1—6月住宅销售单价环比看，三月份为102.9%、四月份为108.3%、五月份为97.9%、六月份为90.4%，呈波浪型减缓态势。
3、房企资金面仍然偏紧。在监管大幅强化、调控持续收紧的同时，受各路资金的限制，众多房地产企业资金压力陡增，将造成房企资金链紧张。从投资看，房地产投资额紧缩，上半年同比增长3.3%，比去年同期增幅下降14.1个百分点，比一季度增幅下降11.8个百分点。从资金来源看，上半年房地产企业预收的定金各预收款占企业到位资金的44.6%、企业自筹资金下降16.9%，房企资金紧缺在下半年或将显现。
当然，除了资金的紧缩，随着“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策变化，都将会对下半年宜春市房地产市场产生一定的影响。
