银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案
为进一步加强我市普通住宅前期物业服务及停车收费管理工作，规范物业服务收费行为，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》《政府制定价格行为规则》《政府制定价格成本监审办法》《宁夏回族自治区政府定价目录》等规定，结合我市实际，制定本方案。
一、适用范围
（一）兴庆区、金凤区、西夏区物业服务和停车收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价或市场调节价。
二、物业服务收费
（二）业主大会成立之前的普通住宅前期物业服务实行政府指导价。
（三）普通住宅以外（高级公寓、别墅、度假村、办公及各类商业用房等）及业主大会成立之后的普通住宅物业服务实行市场调节价。普通住宅经依法同意改变了住房用途的，实行市场调节价。
（四）保障性安居工程、农民安置住宅小区、老旧住宅小区物业服务收费标准仍按《关于规范银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准的通知》（银价发〔2016〕36号）文件执行。
（五）普通住宅前期物业服务收费按照市住房和城乡建设局公布的物业服务等级标准实行分等级定价，各服务等级对应的收费标准为最高指导价，下浮不限。
（六）普通住宅前期物业服务项目应当包括房屋管理、共用设施设备维护、公共秩序维护、绿化养护、保洁服务、文化服务等，具体服务标准详见《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》（银住建规发〔2019〕3号）。
（七）普通住宅前期物业服务收费标准实行“一费制”，即物业管理区域内照明、绿化、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备运行所产生的费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
（八）业主自愿选择或委托物业服务人提供物业服务等级以外的物业服务项目，应在物业服务合同中予以约定，服务收费标准由双方协商确定。
（九）物业服务收费按不动产权证登记的房屋建筑面积按月计费。未办理不动产权证的，暂按购房合同所载的建筑面积计算，不动产权证与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务费应多退少补。
（十）业主大会成立之前，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准进行调整的，按照《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》（银住建规发〔2022〕2号）相关规定，在政府指导价范围内实施调整并签订新的物业服务合同。
三、停车收费
（十一）车位服务费为物业公司管理车位产生的人工、消防安全、水电能源、卫生保洁、设施设备维护等费用。
（十二）住宅小区停车收费（包含业主大会成立之前车位服务费、租赁（使用）费及临时停车费）实行政府指导价，机械立体停车设施收费及业主大会成立之后的停车收费标准实行市场调节价。
（十三）业主购买车位后需交纳车位服务费；业主租赁车位需交纳租赁（使用）费、车位服务费。
（十四）住宅小区临时停车收费标准不得高于其所在区域社会公共停车场收费标准，免收及优惠政策按照所在区域社会公共停车场收费政策执行。
四、行为规范及监督管理
（十五）物业和停车服务收费实行明码标价制度。物业服务人应当在物业服务区域内的显著位置及收费地点公示物业服务人名称、服务标准、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准与依据、举报投诉电话等信息，接受业主、物业使用人的监督。物业服务人不得收取公示收费项目以外的费用。
（十六）住建部门应当会同市场监管、城市管理、公安交管等部门引导督促物业服务人严格执行《物业服务合同》中明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过登记备案的物业服务收费标准。对投诉率高、问题反映集中、达不到合同约定服务质量的物业服务企业进行重点检查，责令限期整改；整改仍不达标的，按照《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》等规定从快处理。
（十七）新建的普通住宅建设单位尚未选聘物业服务人的，以及非新建的普通住宅前期物业和停车收费标准高于政府指导价的，其收费标准按本方案规定执行。非新建普通住宅前期物业和停车收费标准低于政府指导价的，其收费标准仍按原合同约定执行。
五、执行时间
本方案自2024年7月1日起施行。
