5月14日，小编从鹰潭市房产管理局获悉，今年起鹰潭将加强物业承接查验和移交工作。
长期以来，住宅小区的管理和维修都是难题，由于分不清是开发商前期遗留还是物业接管后产生，在业主、物业与开发商之间引发不少“难缠的官司”。通过实施物业承接查验制度，双方可明确划分前期开发与后期管理的责任，在交接查验中解决好前期开发遗留的问题，这对减少建设单位的开发遗留问题、维护业主的合法权益、化解物业管理的矛盾纠纷，具有重要的现实意义。
关于加强我市中心城区新建项目物业承接查验工作的通知
中心城区各房地产开发企业、物业服务企业：
为规范我市中心城区物业承接查验和移交行为，明确房地产开发企业和物业服务企业各自职责，保障业主的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《物业承接查验办法》等相关规定，结合我市实际，现就加强我市中心城区新建项目物业承接查验和移交工作的有关事项通知如下：
新建物业交付使用前，物业服务企业和房地产开发建设单位应按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并积极做好相关资料移交工作。
一、办理物业承接查验应当具备以下条件
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等项目所在地主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经项目所在地建设行政主管部门备案。
（二）供水、供电等市政公用设施设备按规划设计要求建成，并已安装独立的一户一表的计量表具。
（三）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。
（四）电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），可确保正常运行。
（五）物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。
（六）法律、法规规定的其他条件。
分期开发建设的物业项目，可分期承接查验。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续。规划配置的物业管理用房不在本次移交范围的，房地产开发建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的房屋，暂时作为物业管理用房使用。
二、承接查验时限
房地产开发建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
三、承接查验内容
（一）相关资料
1、竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
2、技术资料。包括共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证，设备设施的安装、使用和维护保养等资料；
3、供水、供电、供气、通讯、有限电视等准许使用文件；
4、《住宅工程质量分户验收汇总表》；
5、物业质量保修文件和物业使用说明文件文本；
6、业主购房合同（《商品房买卖合同》）文本范本；
7、物业管理所必需的其它资料。如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等相关资料。
（二）物业共用部位及共用设施设备
1、共用部位。一般包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2、共用设施。一般包括道路、绿地、宣传栏、路灯、化粪池、垃圾容器、消防设施、安防监控设施、人防设施及物业管理用房等。
3、共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。
四、承接查验要求
（一）书面通知查验
新建物业具备承接查验条件后，房地产开发建设单位应当在物业交付使用前15日内，以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，同时书面报告物业所在地房管部门。
物业服务企业接到通知后7日内，应当与房地产开发建设单位约定承接查验时间。
（二）确定物业承接查验方案
1、确定承接查验方案。物业服务企业接到通知后，会同房地产开发建设单位确定承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：
（1）承接物业类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。
（2）根据项目的实际情况编写查验工作流程和各种查验记录表格。
（3）检验设备和工具清单。
（4）承接查验的日期、进度安排。
2、成立承接查验小组。承接查验小组由房地产开发建设单位代表、物业服务企业代表、施工建设单位代表、监理单位代表组成，其中物业服务企业选派的成员不少于承接查验小组成员总数的1/2。承接查验小组成员可从前期物业管理招投标评标专家库中选派，也可以聘请相关专业机构人员参加。同时，施工建设、监理单位代表由房地产开发建设单位负责召集。
（三）移交有关图纸、资料
现场查验20日前，房地产开发建设单位应当向物业服务企业移交以下经相关部门确认和验收小组验收认可的资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限；确实无法移交的，应在承接查验协议中注明。移交资料各壹式叁份（套），房地产开发建设单位壹份（套），前期物业服务企业壹份（套），业主委员会壹份（套）。业主委员会未成立的，由所在辖区社区居委会代管。
（四）现场查验物业共用部位、共用设施设备
综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容。
（五）解决查验发现的问题
现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和功能不符合约定或者规定的情形，房地产开发建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。房地产开发建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。
（六）签订物业承接查验协议
房地产开发建设单位和物业服务企业应当及时签订新建物业项目承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
（七）办理物业交接手续
房地产开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内，办理物业交接手续，向物业服务企业移交已装修的物业管理用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业管理用房及共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签字确认。
（八）承接查验资料保管及移交
办理完承接查验手续后，物业服务企业应当妥善保管所有资料。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起15日内，向业主委员会移交物业承接查验资料。
五、承接查验备案
承接查验手续完成后30日内，房地产开发建设单位应当将办理承接查验报告、物业承接查验协议、双方盖章确认的移交清单、物业承接查验记录、前期物业服务合同等资料，提交所在辖区房管部门备案，并填写《鹰潭市物业承接查验备案申请书》。房地产开发建设单位申请办理房屋所有权初始登记等相关业务时，应提供经房管部门确认已备案的相关证明方可办理。
六、承接查验督促指导
（一）明确各方主体在物业承接查验工作中的职责
1、房管部门职责。负责指导物业承接查验工作，负责新建物业承接查验的备案，督促房地产开发建设单位、物业服务企业对查验发现的问题进行整改落实。
2、房地产开发建设单位职责。负责牵头组织承接查验工作，签订物业承接查验协议、移交资料等。负责落实整改承接查验工作中发现的问题。
3、物业服务企业职责。负责组建物业承接查验小组，与房地产开发建设单位共同制定承接查验方案、接收资料、现场查验等。负责做好物业承接查验协议、共用物业和资料移交表、物业承接查验表、物业承接查验记录、交接记录等资料的存档工作，并将双方确认已办理承接查验的情况在小区内进行公示。
（二）明确交接双方的法律责任
1、房地产开发建设单位不得以任何理由要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业，造成损害的应当承担相应的赔偿责任。
2、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，造成损害的应当承担相应的赔偿责任。
3、房地产开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
4、房地产开发建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为纳入企业黑名单，并予以通报。
5、房地产开发建设单位不移交有关承接查验资料和办理备案的，由物业所在地房管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，作为不良经营行为纳入企业黑名单，并予以通报。
6、房地产开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
七、其他事项
1、各县（市）区房管部门可参照本通知执行。
2、前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可参照本通知规定办理相关物业承接查验。
3、本通知自下发之日起开始执行，相关内容由市房管局负责解释。
鹰潭市房产管理局
二0一八年四月二十七日
