相信大家都能感受到，这个8月并不简单，面对相对复杂的外部环境，在提出“不将房产做为短期经济刺激手段”后楼市算是被提前稳定了军心。
而随后的降息和人民币破7不可避免的还是引起了一点波动，地产方面更是风声鹤唳。
不过可以肯定的是基调始终没有变。
最近央行又在一周内连续两次开会，而且都重点提到了房地产，从会中的一些信息，不难看出最近的楼市情况并不会跟外部大环境一样向着宽松的方向走。
为什么这么说呢？
就算不看外部环境，就内部环境而言，楼市在这两年已经经历了一个很长的调控期，不断的遏制金融水分。
但实际上，看二季度金融机构贷款投向报告，我们还是会发现，流入楼市的水并不少。
上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%，而房地产行业贷款增速高达16.9%，达到工业中长期贷款增速的逾三倍！
可见房地产依旧挤占着有限的信贷资源，潜在风险依旧存在。
所以，根据市场数据而言，在内部环境相对稳定的同时收紧各方资金也会在意料之中。
1、置换群体要注意了
关于收紧，5月初小笙在《2019，房价已经开始下跌了吗？》一文中也明确表示过利率还会继续提升。
而近期一些银行的数据也证实了这一点。
苏州十余家银行利率调整情况显示，工商银行、建设银行、农业银行目前首套房利率为基准上浮22%，中国银行已上调为基准上浮25%。
此外，几家主要的股份行首套房利率也上调为上浮25%起，且有可能继续上调。
这对首套而言算不上友好，不过相对应首套购房者而言，小笙更为担心的是置换群体。
毕竟从今年楼市的成交结构来看，主要以改善型需求为购买主力。
以前的市场以90平方米以下为主要成交户型，但从去年开始超过了90平方米，甚至更大的户型成为主导，“以房换房”这种置换的需求是最近两年的主要趋势。
近期跟一些中介朋友聊天，他们也表示，在楼市平淡的今年，活得较好的店面反而是那些“守盘店”，置换群体一买一卖就能获得不少业绩。
刚需数量相较往年已经大幅下降，且市场上的各类数据也都表明，如今已经开始进入了置换时代。
而置换相对于单纯的买入而言，手续要复杂很多，在楼市不断收紧的当下难免存在着一定的风险，而较大的风险就来自于资金。
面对如今高昂的房价，很多换房者往往需要拿到自己售出房屋的全部资金，才有能力支付买入房屋的首付，在这种情况下，放贷周期变长就成了悬在换房群体头上的一把剑。
而最近一些地区的放款情况确实不容乐观。
华南某股份行珠海分行信贷业务人士表示，7月第二周之后，该地区房贷额度确实收紧了，一开始是放款周期变长，目前是不能承诺放款时间，有额度就放，没额度只能等。
而记者在今年5、6月与其交流时，其对房贷业务的评价还是一切平稳。
据该人士表示，这一轮额度的收紧并不只局限在珠海，广东范围均受影响。
而在利率层面，虽然目前没有明确的利率上调，但因为额度紧张，相应的放贷周期就成了未知数。
除此之外北京等地相关消息也显示放款周期略有延长。
这些都透露着一个信息，那就是钱开始紧了！
这种情况下，在置换过程中，如果买方为贷款买房的情况下，换房者拿到尾款的时间可能会比较长。
所以置换群体应该根据自己地区的房贷情况，合理规划自己的置换节奏。
2、当心烂尾
不过，值得庆幸的是，对于上面提到的正常房贷，虽然时效比较长，但调控手段也比较和缓，可开发商融资方面就没有这么幸运了。
可以说从今年开始，对开发商融资可谓全面整顿，政策破天荒的并未止步于利率和信贷，而是继续深入至信托和私募资金等领域，种种迹象都表明在以雷霆之势整治开发商融资。
各条路都堵死的情况下，开发商的钱袋子已经被勒得很紧了。
但即使在这种情况下，我们也会发现，第二季度的土拍依旧很火热。
多家研究机构的统计数据显示，全国300城半年卖地收入逾2万亿，同比增长近两成。
一二线城市收金走高，卖地收入分别增长近四成和近三成。
而6月单月，一二线热点城市卖地收入合计高达3609亿，同比上涨高达52%！
这些买地的钱到底来自哪里呢？
答案是有相当一部分来自于海外融资。
据相关数据统计，95家典型房企债券类融资情况显示，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%！
其中，境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点！
可借来的钱始终是要还的。
以往开发商的“饥荒”年，都是各凭本事，多方筹措资金，以祈求能过冬，只要能熬过冬天，凭借手里拍下的土地，就能在下一个春天迅速枝繁叶茂，获得不菲的利润。
而以往每一次重新提起楼市这个“夜壶”就是楼市春天到来的时候。
但这次730会议可谓是历史上排名前列次官方正式提出要将房地产去工具化。
这种强大的决心和魄力，意味着不会再有下一次春天的接济，不仅失去了现在，还失去了未来。
而屋漏偏逢连夜雨。
人民币破7对于他们而言可谓晴天霹雳，大量的海外融资到手里迅速贬值已经血亏一波。
而到偿债时，还得加上不菲的利息！（6月份以来，房地产开发商发行的海外债票面成本普遍较高，不少房地产企业海外融资利率超过10%。）
开发商资金不充裕，最直接影响到的就是楼盘质量和承诺兑现，轻则存在质量瑕疵，如前几天刷爆朋友圈的大风吹掉墙皮，重则产生烂尾。
历史总是如此的相似，资金收紧的年份，也是烂尾盘频发的年份。
但往年的烂尾，以开发商的运作模式，烂尾楼盘并购重组，改头换面，还能获得利润，因此也还有接手的可能，这也让很多买到烂尾盘的人得到解救。
但现在的现状是，你没钱，我没钱，大家都没钱，谁的日子都不好过，新房市场的销售情况也并不是很乐观，即使有资金雄厚的大房企收购过来，重新整理也没有太大的利润。
在这种情况下，烂尾的概率也大大增加。
所以说，最近买新房的一定要细看开发商的资金流。
