近日，2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉，2019年11月份商品住宅销售价格走势总体平稳。山东济南、青岛、烟台、济宁四市纳入统计。对此，国家统计局城市司首席统计师孔鹏进行了解读...
//整个山东的房价下降恐成趋势//
11月山东四市房价整体呈稳中有降趋势
16日，2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉，2019年11月份商品住宅销售价格走势总体平稳。山东济南、青岛、烟台、济宁四市纳入统计。
从11月房价数据看，山东纳入统计的四个城市中，济宁、烟台新房房价继续上涨，济南新房四连降，青岛新房继上月出现降价之后，本月与上月持平。二手房，济南、青岛再次出现降价，烟台继上月出现降价后，本月再次出现降价。
山东四市新房价格涨幅不大
表1：2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
在新房价格方面，山东纳入统计的四个城市中，济宁、烟台新房房价继续上涨，济南新房房价四连降，青岛新房继上月出现降价之后，本月与上月持平。
其中，济南11月环比下降0.7%，同比上涨2.1%；青岛新房价格与上月持平，同比上涨5.1%；烟台新房环比上涨0.6%，同比上涨10.8%；济宁新房环比上涨0.5%，同比上涨10.8%。
山东四市二手房价下降
表2：2019年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数
在二手房方面，济南、青岛再次出现降价，烟台继上月出现降价后，本月再次出现降价，济宁继续上涨。
其中，济南11月环比下降0.6%，同比下降1.3%，连续8个月出现降价现象；青岛连续10个月出现降价，11月环比下降0.8%，同比下降5.4%；烟台环比下降0.4%，同比上涨6.1%;济宁环比上涨0.4%，同比上涨9.3%。
对此，国家统计局城市司首席统计师孔鹏进行了解读。2019年11月份商品住宅销售价格走势总体平稳。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌，二三线城市涨幅与上月相同或回落。
各地“住房不炒”政策初见成效
其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。
一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅比上月分别回落0.8和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点，均连续8个月相同或回落。
各地延续“房住不炒”定位
2020年楼市定调
这意味着，棚户区改造将逐步退出历史舞台，城镇老旧小区更新改造即“旧改”将接力“棚改”，成为城市困难群众住房保障工作进入下一阶段的重要主题。
打破“松绑”猜测，更强调稳定
中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调，延续了“房住不炒”的定位，也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松，明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。
1 去年的三稳目标，是地产市场的指导思想
2 打破近期部分城市有关松绑’的猜测
坚持房地产因城施策，完事市场体系
这是中央经济工作会议再次提及“房住不炒”。2018年的中央经济工作会议曾指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
同时旧房改造、保障房等是明年的重点
和2018年相比，今年的中央经济工作会议强调以“稳”为先，要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”，同时，旧房改造、保障房、租赁住房等关系民生的政策也将是明年的重点。
未来市场整体稳定，小幅波动是主流趋势
“相比于前几年中央经济会议对于房地产的表述，今年在房住不炒、因城施策的政策方向下，更加强调了稳定的重要性。”张波称。
张波认为，未来房价的稳定依然是重中之重，对于过热城市的调控仍会保持一定高压，房价下行压力较大的三四线及以下城市或有支持性政策出台，以保持购房者心态稳定。“未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。”
“长效机制”升级，后续监管将更主动
这次“房住不炒”的定位给了市场明确信号，也有力回应了目前市场上关于“限购限贷政策将放开”、“房价明年要触底回弹”的猜测。
遏制房价上涨的决心不会发生改变
在建立长效管理调控机制的关键时期，中央工作会议再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产的调控力度将维持之前的状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但从整体看，基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。
1 预示着未来监管更主动、统筹更有力度
“从去年的长效机制，到今年提出的长效管理机制，‘管理’字样的出现，或预示着后续对行业及市场的监管将更主动，统筹将更有力度，工作目标也将有所提高。”姜国君分析称。
同时继续打击投机性需求、支持刚性需求
同时，坚持因城施策也意味着，不同城市、不同地区根据实际情况，在稳房价的目标下，对现有政策进行微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。
1 调控政策避免一刀切，部分城市出现调整
对此，中原地产首席分析师张大伟指出：“调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，不排除有部分城市出现政策调整。”
2 明年会集中在土地、租赁住房等方面
“从政策预期看，明年政策出台方向将会集中在加快住房供应、土地供应、发展租赁住房等方面。城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计这一市场在未来将有大量企业进入。”张大伟预测称。
