新年伊始，2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜已经出来：碧桂园年合同销售额5,500亿、万科5,238亿、恒大地产5,151亿，分别排名前3位；“黑马”融创3,600亿，排名第4位。房地产企业分化加剧，“强者恒强”，TOP3距离万亿销售规模越来越近。受此影响，资本市场给予了热烈回应，派生研究院统计发现，自2017年12月20日的区间底部至2018年1月8日，在港上市的碧桂园、万科企业（港股）、中国恒大和融创中国分别上涨了36.52%、35.55%、24.74%和42.00%，表现很是抢眼。
2017年初以来房企TOP10
在A、H股市场的涨跌幅比较统计
资料来源：派生研究院整理
01
▌ 2017年百亿房企格局分化加剧，TOP3距离万亿销售规模越来越近
2017年，房地产业销售额再创新高。中国指数研究院（CREIS）监测显示，2017年共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82,099亿，市场份额超60%（全年预计13万亿），行业集中度继续提升。其中，碧桂园年合同销售额5,500亿、万科5,238亿、恒大地产5,151亿、融创中国3,600亿，含保利地产的3,066亿，TOP5的销售额合计2.26万亿，TOP5市场份额估计已到17%。
“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，格局分化加剧。百亿企业演变成五个明显的阵营：
其中，500亿以上企业数量40家、稳步增长；但凡有追求、有进取心的房企，都对外宣称规模要上千亿；而300-500亿、100-300亿阵营数量则略有减少，明显受到挤压、被边缘化。大中型房企积极力争上游，销售规模更上台阶。
随着龙头房企市场扩张，500亿以下房企竞争优势逐渐减弱、市场份额不断被侵蚀。百亿阵营梯队化格局逐步固化，500亿渐成分水岭。
2017年房企合同销售额TOP20及其增长
资料来源：派生研究院整理
逆水行舟，不进则退。在踏准市场机遇的前提下，如何以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超，在激烈的市场竞争中占据一席之地，是让房企每天都在焦虑的问题。部分企业规模化扩张意愿强烈，把握机遇“超车有术”，销售规模再上新台阶，实现了阵营的突破升级。其中，部分房企抓住市场节奏转换至三四线城市的机遇，同时创新管理机制、推动运营效率大幅提升，实现了销售额的突飞猛进，以碧桂园、中梁地产为代表，2017年销售额分别增长78.0%、124.9%；部分房企强势收并购、凶猛拿地，凭借充足的货值实现销售额的爆发，以融创中国、阳光城、融信集团为代表，2017年分别增长140.0%、104.3%、122.5%；也有部分房企依靠高溢价的产品体系实现跨越式的增长，以泰禾集团、蓝光发展为代表，2017年分别增长147.5%、96.3%。
有人欢喜，有人愁。因为众所周知的原因，2017年万达商业销售额为1,001亿，同比下滑-6.9%，成为TOP30中少有销售下降的房企；绿地控股销售额2,725亿、同比增长5.8%，中海地产2,100亿、同比增长只有4.2%，分别只录得个位数的增幅，尤其中海地产离TOP3渐行渐远。经历了管理层的剧烈动荡之后，中海地产增长乏力，在碧桂园、恒大地产、融创中国等房企近两年快速拿地的过程中，中海地产还抛售所收购原中信地产的优质地块，其进取心让人存疑、后市发展不确定。此轮超常规发展阶段，兼并重组、合纵连横方能“弯道超车”，部分国资房企因经营保守落下阵来。
严控之下，一线城市成交规模明显缩减，以深圳尤为失落。2017年深圳全市新房住宅成交25,820套，同比减少36.2%，创下2010年以来的近7年新低；二手房成交73,830套，同比减少31.4%。2018年1月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，2017年12月深圳新建商品住宅成交均价为54,256元/平方米，这是深圳自2016年10月出台“深八条”调控政策以来，尽管只是小幅调整，但已连续15个月下降。
2017年，北上广深等热点一二线城市在严厉的政策调控下，而部分温和二线、城市圈内三四线城市则迎来发展契机。CREIS数据显示，50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降了6.3个百分点；在成都、重庆、沈阳等温和二线城市，及泰州（江苏）、黄冈（湖北）、张家港（江苏）等热点城市周边的三四线城市增长较快，如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%。
02
▌ 先进房企在拿地竞赛中加速狂奔，2017年低成本收购拿地的融创有望脱颖而出
1月2日，CREIS发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40,123亿，同比增加36%。尽管房地产市场严格调控，但各地政府卖地并不手软，土地出让金收入再创新高。卖地收入增幅，远高于地产销售额增长。一线城市中北京、广州涨幅居前，上海、深圳因供地结构、规模调整同比下滑；二线城市则以同比增长为主。
2017年城市土地出让金TOP20及增长
资料来源：派生研究院整理
土地出让金排名前二十城市总额为21,892.8亿元，同比增长20%。尽管房地产调控不放松，但土地出让金仍然呈快速增长态势，土地财政依然是城市发展的重要支撑。其中，北京以土地出让金收入2,796亿领衔榜单，同比增长达228%，增幅同样冠绝全国；杭州位列其后，收金突破2,000亿；南京、武汉、上海、重庆、天津、广州、成都也都达到千亿元水平，成都收金1,189.5亿，增长达102%，二线城市仍为榜单主力；三四线城市中佛山、珠海入围前二十，受粤港澳大湾区发展刺激，出让金同比增幅较大，分别收金934.5亿、426.6亿，同比增长了53%、78%。无地可拍的深圳，已经拉在10名开外。
2017年的北京土地市场，既引领全国、又颇为矛盾：一方面土地供应开闸、密集出让，房企联合拿地为市场“主流”；另一方面，限价商品房用地、自持用地和共有产权房用地成为全新供应方式，各地块限定条件越发苛刻。若对各地块项目进行盈利测算，传统意义上会发现要实现盈利将相当困难。自2015年成交总额达到2,217亿后，2017年是北京市第2次年度土地出让金突破2,000亿，创下历史新高。
一边是海水，一边是火焰。在一系列少有的调控政策影响下，北京二手房市场大幅降温。在限制购买资格、认房又认贷、大幅提高首付比例、调高贷款利率、限制商住房买卖、离婚一年内再次购房认作二套等一系列政策多管齐下的调控下，北京二手房市场下滑显著。伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京二手住宅网签总量为13.6万多套，比2016年的27万套下降50%；成交价格连续下跌8个月，累积跌幅达15%，市场日趋冷清。
2017年北京市创纪录的土地供应，未来几年势必逐渐上市，扩大楼市的供应量。因土地、建筑成本刚性的存在，未来的楼市供应端，或在多重因素影响之下倒逼政策调整，引发市场转向。
2017年房企拿地金额TOP30及增长
资料来源：派生研究院整理
先进房企在规模化竞赛中加速狂奔，2017年各自土储也按下“快进键”。碧桂园拿地金额一骑绝尘，金额高达2,645亿，同比增长39.0%；万科、保利地产、中国恒大、中海地产紧追不舍，分列前5位。前5家合计拿地金额8,421亿元，占到TOP50房企的33.2%。凭借规模、资金优势，龙头房企土地资源优势凸显，强者恒强态势显著、愈发强化。2017年12月，碧桂园就在济南、南京、东莞、镇江等地揽地84宗，单月拿地总价已超过300亿元。
2017年，房企积极关注重点城市的收并购机会，以较低成本获取优质土地资源，为规模扩张打好基础。其中，融创中国2017年上半年以102.54亿收购天津星耀五洲项目，下半年又收购了万达13个文旅项目；阳光城仅2017年上半年就通过收购获得52宗地块，总计耗资211.56亿，下半年又以64.5亿收购获得北京慧诚项目。闽系地产商，不只有阳光城、泰禾集团、世茂地产这样的“黑马”，未来或将快速攀升的还可能有福晟集团，2017年该公司拿地金额810亿，同比增长高达336.8%，将刺激未来销售额快速扩张。
2017年房企新增土地对应的货值TOP20（亿）
资料来源：派生研究院整理
在土地市场招挂拍拿地，成本高企，收购拿地反而更容易降低获地成本。从2017年新增土地货值排名上看，融创中国以14,359亿先进碧桂园、中国恒大，显著得益于对万达文旅的收购；万科地产新增只有6,380亿，2017年6月29日耗资551亿拿下广州花地湾1,500亩巨无霸地块，显得拿地成本要高得多；“黑马”闽系的福晟集团新增3,199亿，排名挤进第7位。以融创中国为代表，低成本大量拿地的房企，有望继续在两头受压的市场竞争中脱颖而出。
03
▌ 长期看人口净流入，一线城市中深圳人口增长强劲
楼市将去往何处？任泽平总结：“长期看人口、中期看土地、短期看金融，剩下的都是信仰问题”。
土地财政不发生变化情况下，土地总体供应继续增加。一线和强二线城市，房价的一半以上，是以土地出让金和房地产相关税费的形式转移给了政府。这些大城市多数对土地财政依赖度较低，若要让利供应租赁用地，其实就是政府将来自土地出让金和相关税费的收益转移给新兴年轻人口，增强城市的可持续发展能力。中长期来看，人口的流入和增长，对一个城市或区域的发展更为关键。
2016年各省份人口净流入及增长率
资料来源：派生研究院整理、各省统计局
根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》， 2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年来人口流出并未出现改善，京津冀整一片区都出现了人口流失；和北京一样，上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出，但长三角人口主要从核心城市向周边的江、浙、皖扩散；珠三角核心城市及周边人口集聚力不断强化，广州、深圳 17 年春节前迁出人口中，55.7%、45.5%来自省内，这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出，其他来自邻近的湖南、广西、江西和湖北等省份。
从户籍人口净迁移数据来看，广深、佛莞惠的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，并呈现净迁入状态，而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降，自2012年以来，基本为净迁出状态。从2016年各市的户籍人口迁移数据来看，除上述5个城市外，仅中山、珠海、清远为净迁入，这表明广东省的人口繁荣仅限于穗深及其周边的佛山、中山、清远，深圳周边的东莞、惠州以及珠海。
2016年广东省各市人口净迁移
资料来源：派生研究院整理、广东省统计局
2016年，深圳人口净迁入201,457人，和排名第2-5位的佛山、广州、东莞和惠州人口净流入之和持平。深圳2016年统计公报显示，全市户籍人口达到404.8万人，较上年增加了近50万，增幅达到14%，体现了深圳市强大的人口吸纳能力，或是房价尽管连跌15个月，但跌幅轻微的主因。
04
▌ 城市化加速发展，环一线城市将从中受益
十八大以来，党中央、国务院就深入推进新型城镇化建设作出了一系列重大决策部署，特别是《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》在2014年3月发布实施以来，我国城镇化发展得到扎实有序推进。国家统计局的数据显示，2016年末我国城市数量已达到657个。其中：直辖市4个，副省级城市15个，地级市278个，县级市360个。与此同时，我国市辖区户籍人口超过100万的城市已经到了147个，城镇常住人口比重已达到57.35%。城镇化已到相当水平。
与2012年相比，我国2016年常住人口城镇化率提高了4.78个百分点，年均提高1.2个百分点，城镇常住人口增加8,116万人，年均增加2,029万人。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30-70%期间是加速城市化的时期。无论规模，还是质量，我国城镇化都到了加速提升期。
2016年以来，国家发改委印发实施了长三角、长江中游、成渝、哈长、中原和北部湾6个城市群规划；在编制城市群规划的同时，今年还将推进城市群一体化发展，强化基础设施和公共服务共建共享；提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平。政策支持下，一线和强二线城市，加速和周边中小城市融合在一起，正演变成城市群、都市圈。
城市群是区域经济一体化的空间布局体现，其发展程度决定了一个区域参与全国甚至全球竞争的能力。对东部沿海发达地区来说，城镇化率已经比较高，迈入城镇化的成熟阶段，未来城镇化的一大特点是人口从中小城市流向中心大城市、从大城市核心区向外溢出，大都市圈加快发展，郊区卫星城形成规模、变得宜居。
南有“粤港澳大湾区”，北有“雄安新区”。在“一带一路”的国家方略指引下，粤港澳大湾区发展规划在2017年底落地：
➤（1）广深科技创新走廊：2017年12月，《广深科技创新走廊规划》（简称“规划”）正式印发。该走廊北起广佛交界处，经广州主城区、东莞松山湖、深圳主城区，南至深圳大鹏新区，沿着广深高速、广深沿江高速、珠三角环线高速东段、穗莞深城际、广九铁路等复合型交通要道所形成的创新要素集聚区域，长度约180公里，总覆盖面积达11,836平方公里。依托广州大学城—国际创新城、琶洲互联网创新集聚区、广州中新知识城、广州科学城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科技城、深圳国际生物谷等十大核心创新平台，及广州市国际生物岛园区、天河智慧城，深圳市前海深港现代服务业合作区、深圳湾超级总部基地、东莞市中子科学城和东莞水乡新城等37个创新节点，规划提出到2050年建成国际一流的科技产业创新中心。
➤（2）广东省沿海经济带综合发展规划：2017年10月27日，广东省政府引发了关于《广东省沿海经济带综合发展规划（2017-2030年）》（简称“规划”）的通知，提出加快形成沿海新型城镇化格局，确立广州、深圳为21世纪海上丝绸之路战略支点。为提升城镇化发展质量，明确沿海城镇空间和规模结构，建立城镇集聚有序、区域中心体系完善、功能协调发展的新型城镇化发展格局，推进形成“一轴（沿海铁路、高速线）、多中心（广州+深圳）、集群式”城镇空间结构。空间总体布局方面，规划明确了珠三角“中心带动”、汕潮揭城市群和湛茂都市区“两极跃升”、汕尾和阳江作为珠三角辐射粤东粤西战略支点的“双点支撑”。
广深科技创新走廊和沿海经济带相结合，珠三角和全省规划交融在一起，一方面建设国家科技产业创新中心，一方面打造沿海创新集聚带。为实现“美丽中国”先行先试，按规划可建立以城市群为主体形态、城镇各具特色、大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。随着轨道交通的发展，“来了就是深圳人”，每个人都可以沿着地铁线寻找自己的居住理想。
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▌ 2017年调控政策密集出台，房地产市场逐渐“探底”
以往房地产调控政策都是在需求端调控的政策，包括：降息、降准、限购和限贷等，不进行供给端调控。2015年初开始的本轮房地产周期以来，房地产政策调控还加入了供给端调控政策，包括：去库存政策、预售证监管和限售政策等。供求两侧强监管下，一方面行业总量稳定，一方面行业龙头企业在优胜劣汰中结构性受益。
房地产调控和70个城市住宅价格、全国单月销售面积变动的关系
资料来源：派生研究院整理、华创证券
2017年或是房地产调控政策出台最密集的年份。从3月北京楼市收紧政策密集出台以来，调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。10月党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，再次为房地产市场确立主基调。从未来趋势来看，长效机制会加速推进，其中住房租赁市场和房地产税是重中之重。因城施策，从一二线城市开始，逐渐展开。
自2014年9月央行“930房贷新政”放松二套房信贷开始，本轮房地产周期启动到调控政策如影随形，至今已有3年。从全国单月销售面积同比变动来看，楼市成交正在“探底”。3年左右1个周期，一线城市的楼市似已又进入底部。2017深圳房价连跌15个月、尽管跌幅较小，全年均价5.4万/平、成交量2.58万套，跌至近10年成交平均线以下，市场观望情绪严重；据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为13.62万套，同比下降50%，在2009-2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第3位。
成交低迷，房地产中介掀起离职潮，链家员工反映上海链家员工数已从3万人减少到2万人。这一幕何其相似，离职潮就是个信号，同样的事件在2014年、2008年都有发生过。冬天到了，春天还会远吗？
06
▌ 2018年楼市展望：逐步探底，“先抑后扬”？
展望2018年，经济增长向好趋势不变；金融严监管、去杠杆政策得到延续；适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。“房住不炒”的2018年，长效机制逐步推进，加强和改善民生问题。
2018年楼市如何？“仁者见仁，智者见智”，派生研究院预计：
➤（1）2018年是房地产“小年”。
➤（2）房地产政策调控不变，各城市“因城施策”，或存在结构性政策调整和松动。1月5日，兰州放松限购、加强限价，合肥第二次放松限价；1月7日（周日），南京出台新规，高层次人才首套房不限购。以吸引人才名义，部分城市政策有松动迹象。
➤（3）行业集中度继续提升，格局分化加剧。大型房企积极力争上游，销售规模更上台阶。楼市“白银时代”，房地产兼并重组、合纵连横方能“弯道超车”，部分国资房企因经营保守落下阵来，以融创中国、阳光城、福晟集团为代表的民营房企则有望“脱颖而出”。
➤（4）长期看人口，一二线及周边城市从中受益。从户籍人口净迁移数据来看，“北上”人口净流出，“广深”、佛莞惠的户籍迁入人口规模一直在稳步增长，并呈现净迁入状态。在人口快速迁入支持下，深圳或在“探底”后有所上扬。
➤（5）城市化加速：无论规模，还是质量，我国城镇化都到了加速提升期。政策支持下，一线和强二线城市，加速和周边中小城市融合在一起，演变成城市群、都市圈。对东部沿海发达地区来说，未来城镇化的一大特点是人口从中小城市流向中心大城市、从大城市核心区向外溢出，大都市圈加快发展，郊区卫星城形成规模。广深科技创新走廊和沿海经济带规划发展相结合，建设国家科技产业创新中心、打造沿海创新集聚带，以东莞、佛山、惠州、中山为代表的环“广深”城市，将从产业、人口转移中获益。
（原文来源于派生财富）
