文 〡杯中窥镜
楼市江湖波澜起伏，从未平静。经历了自92年房改至02年排名前列个十年的蓄势发展期，以及03-13年第二个十年高速跃进的“黄金时代”，2013年至今楼市进入“去库存”的新常态，有专家将此定义为楼市“白银时代”的到来。
做为从业十载的地产老油条，对此臆断本人不敢苟同。
☞ 可见周口楼市基本处于直线下滑态势，这仅仅是三、四县城市的一个缩影罢了，但不动产又具有强烈的地域属性，对于类似周口这样的城市而言，还未看到“金光闪闪”就直接进入了废铜时代，离烂铁也许只有一步之遥，苟且延喘，脱的只剩下内裤。
（2016年4月份河南省地市商品房销售均价表 数据来源：楼市气象）
上月全省商品房销售均价周口排名垫底，这一讯息瞬间再次刺痛了周口地产人本就敏感的神经。
中国最多的人口在河南，河南最多的人口在周口。话说你每遇到100个中国人，就能碰到一个周口老乡。2105年度周口GDP近2100亿，排名全省第五，人均嘛，那就只能呵呵而过了。
排名前列人口大市的基数支撑，经济总量全省第五，这么漂亮的数据背后，我们却不得不面对着房地产开发投资垫底、商品房销售均价垫底、人均GDP垫底的悲惨现实，周口到底怎么了？
带着满满的疑惑，梳理一下本人自2014年计划回归周口以来，对故乡这座城的认知和解读。
本人祖籍周口田地头，户籍周口农村娃，政治面貌像极了国字脸，除了地道的周口话讲的不是那么地道外，地地道道的周口人，对周口有着特殊的感情－归属感。
2002年高中毕业求学省城，在此之前一直在农村和县城生活，从未踏足周口市区（那时进城是多么荣耀的事儿啊），直到2010年被迫回原籍审验驾照时，才排名前列次真正踏上周口市区的土地。
✈ 在一辆特别有味道的中巴车上颠簸一路，下车后排名前列站就是市车管所的公厕。匆匆了事，被一大爷拦住说入厕1元。钱虽不多，但给人排名前列印象什么？
✈ 习惯了郑州的市内公交出行，在我大周口的站牌前足足等了半个小时，一辆破烂不堪的公交车才晃悠悠的开过来，也是醉了，那服务真是相当的人性化，随走随停。
✈ 因急事，也是怕了再等公交，无奈打的。上车司机不打表，先喊实际车程2-3倍的价格，发现了解本地后，依然会在实际价格上浮3-5元，否则拒载。来周口打的，先做攻略吧。
✈ 五一广场遍地的食品包装及残羹，找了半天也没发现一个垃圾桶，最后只能忐忑地随大流找个角落丢在地上。这叫入乡随俗吗？
✈ 朋友热情地约饭，要了2-3个小菜、主食2份，结账100多块。现在偶尔去买件稍微有点“逼格”的衣服，动辄上千块，周口的消费水平还真是不逊省城。
✈ 家里安装宽带，根据楼梯口的小纸条咨询了一下电信，20M带宽900元/年。因打篮球结识一电信哥们儿，此兄安排我报一下他的名号，营业厅小姐瞬间报价500元/年，百思不得其“妹”。
上述油盐酱醋皆为本人亲历，但一个未经考证的小道消息是有关恒大老板许家印为何执意不回老家周口投资的故事，坊间可能有多个版本。无非是与老家的一所小学捐赠，以及一块儿土地的故事有关。如若不知，可遍访周口民间高人（此类高人常出没于地产圈儿）。
啰嗦半天，喝口水，做个小结。
以上纯属个人妄论，是非对错，拍砖请绕道。
谈城市发展本人没那逼格，那是“X老爷们”该操的心，但就楼市，尚有些许建议可供诸君探讨。
外面楼市火爆的时候，周口市场不温不火；外面楼市下滑的时候，周口市场反应迅速。说明周口楼市弱不禁风、“刚刚脆”。
2014年起周口楼市土地新增供应、新增开发量、销售量都处于直线下滑态势，去库存一直是周口楼市自发的主题曲。掰着手指梳理下当下楼盘，大大小小、尾盘、清盘在售项目约60个，但库存超过200套的项目并不多，建成待售库存已不足以威胁楼市上扬，但在库存压力渐小的情况下，周口楼市的销售并没有得到明显的支撑，很多项目靠月均10-20套的去化速度艰难度日。
1200万人口的大周口市，没有需求吗？答案显然是否定的。那么谁动了TA的奶酪呢？
我认为是，一不小心自己玩丢了。
城市建设配套落后，宜居环境较差，缺乏向心力，购买力严重外流。
做一下市场细分。在市区买房的通常有三类人：一是市区原住居民的改善型需求；二是市郊居民及拆迁安置，三是下辖县市进城。而前两类加在一起的总人口也不过60万人，所以最主要的应该是第三类。
下辖县城但凡有一定经济实力的潜在客户，优选郑州，其次是所属县城消化，而部分县城客户可能会选择距离较近的周边地市，如西华客户很多被漯河分流、扶沟客户很多被许昌分流。在这中间有多少购买力能够留在周口市区呢？
我不得不做一个对比，同样是地级市，差不多的人口规模，南阳的楼市就比周口好很多，为什么？排名前列就是南阳的地理位置距离周边三个省会级城市都很远（郑州、武汉、西安），第二南阳的城市建设及资源配套要明显优于周口，几乎不是一个量级。
吐槽这么多，但笔者总归还是一个本土本乡的周口人，还是一个地产人。我认为眼下周口楼市正面临一个很好的市场契机。
宏观经济持续疲软，“投资、消费、出口”这传统的三驾马车都跑不动了，凸显产能严重过剩，不管是中央提出的供给结构改革还是“万众创新”，也不管是“互联网＋”还是“一带一路”，其实都是战略层面的对策，但何时能真正落地，提振中国经济，WHO KNOWS？
互联网电商的兴起，BAT们的春风得意，这是趋势，更是科技发展、出口遇阻、实体经济不振之后中国必须要选择的路。更多的传统加工型、劳动密集型、“中国制造”型企业的生存空间会被深度挤压，外出务工的诱惑力会越来越小，再伴随着产业往内地转移，像周口这样的人口输出型的城市必会迎来一波回归潮（或早或晚），这就是契机所在。
但要把这些“外归”留在周口，前述的诸多问题如果得不到很好的解决，改变笔者从郑州归来时所遭遇的和感受的城市印象，这个机会可能就成了“隔壁老王”的。
个人提升素质、企业经营口碑、城市发展名片。
