华发股份亮出45亿定增“保交楼”清单

焦点财经Focus

2022-12-06 17:43:37

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作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

放开股权融资的“第三支箭”射出后,A股上市房企纷纷发布了自己的定增融资计划。继福星股份、世茂股份、北新路桥、万科A、华夏幸福、大名城、格力地产、招商蛇口、金科地产等房企之后,珠海国企华发股份也抛出了定增预案。

12月5日,华发股份公告称,其将向包括控股股东华发集团在内的不超过35名特定投资者,非公开发行不超过6.35亿股A股股票,募集资金(含发行费用)60亿元。其中,华发集团承诺参与认购金额不超过30亿元,且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。

四项目受益

募资用途方面,据公告,其中45亿元将用于郑州华发峰景花园、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南(北)花园项目、绍兴金融活力城等四项目的建设事宜,属于资本性支出。另外15亿元非资本性支出,将用于补充流动资金。

具体来看,郑州华发峰景花园总投资35.65亿元,此次拟募集资金投资9亿元。该项目位于郑州市经开区滨河国际新城板块,目标客群以刚需为主,首改为辅,规划住宅总套数1620套,当前已售450套,计划于2023年12月交付,当前仍在建设中。

南京燕子矶G82项目总投资48.56亿元,此次拟募集资金投资13.5亿元。该项目位于南京市栖霞区燕子矶街道,周边两公里配建有幼儿园、小学、初中、三甲医等,配套成熟,规划住宅总套数1212套,已售509套,将于2024年10月交付,目前仍在建设中。

湛江华发新城市南(北)花园项目总投资150亿元,此次拟募集资金投资7.5亿元。该项目位于湛江市坡头区海盛路288号,目标客群以海东新区刚需为主,规划住宅总套数5684套,已售2359套,目前仍在建设中。项目南花园地块已于2022年7月陆续交付,北花园地块将于2023年11月陆续交付。

绍兴金融活力城项目总投资190.9亿元,此次拟募集资金投资15亿元。该项目位于绍兴市镜湖新区湖东片区,与绍兴高铁站相距5.7千米,目标客群以刚需、改善为主,规划住宅总套数6199套,已售3487套,计划于2026年12月交付。

华发股份表示,本次发行的募投项目符合“保交楼、保民生”的相关政策要求,具有实施的必要性。募投项目具有良好的市场发展前景,且作为资金密集型的房地产企业,随着业务的发展与规模的扩张,资金需求正持续增多。募集资金的使用可丰富公司主营业务,拓展经营规模,增强公司盈利能力,提升核心竞争力,符合公司及全体股东的利益。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此次华发定增具有非常多的信号意义,是目前再融资中需要积极关注的版本。

首先,华发的定增方案非常详细,涉及募资金额、资金投放、投资者结构、股票定价、股东回报等内容,属于目前定增方案中最详细的版本,也意味着定增的策略更加清晰和稳健。

其次,此次定增方案至少回答了投资者较为关心“谁来认购”的问题。从目前看,大股东出手、带动其他投资者入市,是非常主流的做法。同时此类方案也会考虑到投资者未来的收入等情况。

再次,定增的操作是当前很多房企积极采用的做法,也成为当前上市房企可以主动把握、可以积极利用的方式,值得行业进一步关注,其有助于更好地改善企业的现金流和确保债务、保交楼和销售等工作的推进。

焦点财经注意到,在公告中,华发股份表示,郑州华发峰景花园项目的销售收入预估为37亿元,净利润为1.07亿元,投资净利率为3%,销售净利率为2.89%。而该公司2019年至2022年年中的平均融资成本分别为6.35%、6.2%、5.8%和5.79%。

反观南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南(北)花园、绍兴金融活力城三项目,预期净利润分别为2.93亿元、7.21亿元、17.5亿元,投资净利率分别为6.05%、4.81%、9.17%,销售净利率分别为5.7%、4.62%、8.44%。

这或是华发股份近年重仓长三角的原因所在。据中指研究院统计,今年前11个月,华发股份的权益拿地金额约有267亿元,其中226亿元投向了长三角区域,占比84.64%。

资产负债表有望改善

发行价格及定价方式方面,华发股份表示,本次发行的定价基准日为发行期首日,发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%,且不低于发行前公司最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产的价格。

兴业证券指出,此次定增的发行价格尚未确定,且当前为预案,还需股东大会、报证监会审批、拿到批文等流程,才会进入发行期。这期间的变化核心在于行业基本面及华发股份自身的基本面情况。而华发股份当前经营基本面表现良好。

克而瑞统计显示,2022年11月,华发股份的销售金额为183.3 亿元,环比增加64.8%,同比增加60.4%,得益于上海、杭州、广州等高能级城市的快速推盘,该公司今年前11月的销售金额累计已达1024.0亿元,同比仅下降0.2%,明显优于百强房企销售金额同比下降42.6%的平均水平。

截至2022年中期,华发股份的待开发计容建面为434万方,在建面积为1595万方,且今年来的新增土储主要集中于上海、珠海、杭州、武汉等高能级城市。“较好的土地储备也为未来公司销售提供了支撑,”兴业证券称。

兴业证券同时提到,此次定增有利于华发股份增厚净资产,改善资产负债率,为后续债务融资提供空间,同时公司拓展经营规模,增强资金实力,更好立足珠海、布局全国。

中金公司亦指出,截至2022年三季度末,华发股份的资产负债率和净负债率分别为73.1%和79%,若此次完成60亿元非公开发行,可使上述指标分别优化为72%和69.4%。并且,此次增发预案中,华发集团承诺认购约半数金额,体现了控股股东对公司经营的充分认可和支持。

事实上,华发集团在2021年时就曾通过注资约270亿的形式对华发股份提供资金支持,由此使后者的“三道红线”指标于该年末成功转为“绿档”。“预计华发股份大股东后续将继续为其发展保驾护航,提供资产、资金等方面的助力,”中金公司称。

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