【焦点财经】报道：十九年时间，记录和承载了中国房地产行业高速发展的一段光辉历程，无论高峰还是低谷，每一年夏季，都有志同道合的地产人相约海南，思考、交流房地产发展与展望未来的时刻。8月7日，以“平衡与重构，地产的多维世界”为主题的2019博鳌房地产论坛正式开幕。
数十年来，中国房地产的急速发展，创造了大量机会与财富。曾被称为最幸运和春风得意的房地产商们，在获得巨大成功和财富的同时，如何才能获得与之相匹配的尊严与尊重？在《宏观篇：展望经济与地产发展》主题演讲之后，正式开启博鳌铿锵行主题讨论时间，讨论主题为《地产财富窄门，企业家应该如何自律？》。
樊纲：我们这一节的题目叫做“地产财富窄门，企业家应该如何自律”。涉及财富问题，所以有财富和玩财富的是嘉宾，你们要么是有财富的，要么是玩财富的，晓华是阳光资产的，是玩财富的，巴曙松是银行业协会的，也是玩财富的。我没财富，我也不玩财富，所以我来当主持人。
林中：这是一个非常敏感又非常重要的话题，在当下这个情况下，我认为地产行业走到今天，大家都有一个目标，不仅是财富的问题，关键是要成为一个受人尊敬的企业。地产企业要成为一个受人尊敬的企业，我认为有几个层面，我们企业一定要去践行和做好。
排名前列是把自己的产品、服务和社区做好。为客户创造价值，这是所有企业立命之根本。所以我们产品的质量、服务的质量、社区的营造，跟西方还是有差距，包括跟日本、德国都有差距。我们希望中国的行业一起努力，能在更短的时间内，在这个产品、服务、质量和社区营造方面赶上，甚至未来能超过这些发达国家。
第二是企业要创造更多的就业，要交更多的税，为这个社会的经济服务。
第三，企业在有能力的时候，要更多地做一些公益、慈善事业。
第四，企业在未来的商业经营的时候，一定要记得不是所有的商业决策都涉及到经济利益，有可能要考虑到更多的对环境、社会、资源的损耗和利用。这是从企业的层面来看。
从企业家的层面来看，我认为企业家要更多地加强自身的修养，我经常讲要低调，要加强自身的修养，特别是对自身的道德、内心追求的修养，同时要守住底线，不碰红线，远离高压线。企业家在低调的时候，不要太张扬，树立自己的标签，这很危险。还是要低调、务实，多做一些实事。可能从企业的层面和从企业家自身的层面来看，努力做到这些，我们可能就会离成为一个受人尊敬的企业越来越近。
樊纲：林中先生开场这一段讲得特别全面，既讲到了企业的自律问题，也讲到了企业家个人的自律问题。林中先生、单伟豹先生都是房地产行业的老资格，在座的很多年轻的房地产业的从业者也应该从这些老一辈的企业家那里学到做人做事、做好一个企业家的方方面面。
单伟豹：林中把企业家想说的基本都说了，旭辉也基本做到了，所以他不是仅仅说说。
我们房地产企业的客户是举全家的资产买一套房子，我们的质量必须保证，偷工减料特别不能做，你给他的东西应该比你的样板房还要好一点，给他的设备比样板房还要好一点，给他的服务比想象要好一点。所以质量、服务排名前列。同时也要留一些空间，有很好的性价比，人家买了你的房子，不要买了就亏，基本上希望买房的客户能赚到钱，对你来说影响不大，但是对他来说是影响很大的。
在公益慈善事业上，我们路劲也在做。社会给你那么多，你回馈一些给社会也是非常应该的。如果你一毛不拔，你这个人的人格就有问题。但是很高兴地看到，几乎大部分的开发商都有做这些工作，都是自发性的，而且做得蛮多的，也做得蛮彻底。开发商的执行力比较强，所以我们有时候不一定捐给哪个机构，我们是自己去做，比较麻烦，但是能到位。
对企业家个人来说，我和林中的观点一样，我们比较低调。还有一点，我看到国内有些企业家你奢侈无所谓，但是别宣扬你的奢侈，对下一代的控制方面，很多开发商是失控的，给社会形成很不良的影响。开发商有钱以后，对自己的亲戚尤其是下一代要进行管理，你是低调、谦虚、纯朴的，人家会更尊敬你。
樊纲：企业家更受大家的关注，应该说怎么把人做好，在社会上做好自己的本职，盖好房子，这是房地产企业家自律的方方面面。下面还是请企业家陈启宗先生讲讲。
陈启宗：我真希望刚才林总和单总讲的都成为事实。历史告诉我们，房地产商在任何一个国家、任何一个经济体都不是被尊重的人，特朗普是较好的例子。不过讲到特朗普，我还要说，有两种做房地产的，一种是主要用自己的资金，借贷比较少，这些人长远是成功的；另外一种人是主要靠借贷，很少自己的钱，这些人长远来说多半是不成功的。我是属于一类，特朗普是另外一类，到底谁是哪一类，请大家去评估。
樊纲：特朗普是最不自律的那一类，不自律的典型，我们在座的都是自律的典型。
陈启宗：所以他是失败的，他从来没有过钱，因为他的借贷比他的资产更多。
回头再说自律这个问题，我继续刚才两位老总说的，我再讲另外一方面的自律，就是在策略上的自律。因为中国现在处于大发展期，发展得很快，所以点石成金，很容易摸什么东西都可能有发财的机会，好多人就这个也摸，那个也摸，结果做了很多的行业，但是历史又告诉我们，这些所谓的多元化发展的企业，绝大部分在历史上是不可能长久的，反而是那些笨笨的，像我这样的人，专注做一件事，把它做到优质、做到较好，只要你这个策略是合理的，你就能够成功。所以我也希望发展商不要以为有了钱就什么都可以做，最终你会发现你这个不自律，会成为你自己失败的原因。
最后允许我讲讲这个主题，我觉得这个题目很奇怪，“地产财富窄门”，这个窄门我不大理解。但是允许我解释一下，地产财富是很容易理解的，好多经济体都告诉我们，房地产行业赚钱是比较容易的，我看过一个报道，澳大利亚200个最有钱的人当中，靠房地产起家的有66位，占了1/3。也就是说1/3最有钱的人是靠房地产的，北美也是一样，最有钱的100个人当中大概有1/3是靠房地产的，在中国大概也不会例外。所以在座各位都是将来发大财的候选人。
地产财富是特别可以理解的，但是地产财富窄门怎么理解呢？我们这个行业赚钱的人是很多的，但是亏本的人、死去的人、失败的人也是满地都是。所以从这个角度来看，这也真的是窄门。你不要看到有30%的人都是靠房地产赚的钱，但是你没有看到可能有很多没有挤进那个门的，已经死掉的人，可能更多。所以地产财富我非常喜欢，窄门我不太喜欢，不过也不错，因为要是我挤得进去的话，那就没事儿，希望在座各位都能挤进去。
樊纲：两位做资产、做银行的，你们对房地产商有什么忠告？
巴曙松：谢谢樊教授。我之所以对地产界、对陈启宗先生很尊重，我们金融界有一句大家开玩笑的话，说在资本市场上一年赚3倍的人很多，3年赚1倍的很少，所以如果说房地产市场是一个长周期资产，我们再把它扩大一点，比如说一个开发周期，6年赚3倍的很多，在12年赚1倍的可能还不是那么多。所以怎么样有一个穿越周期的等待的角度，我想谈两点。
排名前列，刚才樊纲教授、邱晓华教授和陈启宗先生讲的都是要尊重市场，怎么理解当前的房地产调控的政策？我们作为内地的地产商，可能也要想一想，除了尊重市场规律之外，也要考虑考虑一些社会因素。就是站在政府的角度想想，为什么这么严厉地进行调控？房价如果再持续地上升，比如说再过5到10年，我们的这些年轻人会不会也是一样的很艰难？无论再怎么努力工作，他是不可能买得起房子的。
我现在经常给我的研究生聊天，都是这样谈话。10年、20年前还会说，再努努力，弄个首付。现在的硕士、博士毕业，在北京金融街工作，我问他房子是什么情况？他们说“巴老师，不要跟我谈这些，我们不想”，都是自己找个地方租房。如果房价再继续上升，是不是也会出现这种类似的情况？所以既然我们这次讨论，我们说既要尊重市场规律，同时也要考虑一些政府的政策目标。
第二，当对短期的看法、短期的走势有些迷茫的时候，我们把观察的周期放得长一点，或者和历史做类比，历史不会重演，但是总是会压着一点韵脚。比如看当年美国和日本的贸易摩擦，造就了亚洲四小龙，日本的产业的转移，中国抓住了这个机会。现在美国和中国的贸易摩擦，我们看到越南就很高兴。
我们还看到，同时在贸易摩擦和广场协议之后，其实受影响的不只是日本，德国也一样。但是在应对的方面，日本和德国走了不同的路，表现得就完全不一样。所以我们看到日本对内的大幅的宽松，想扩大内需，结果那些钱大量的流到了房地产市场，对外的升值，对内的宽松。而德国正好相反，是货币的升值，对欧元区币值比较稳定，对外部升值。
这对决策者一个直观的启示是，你要想避免在贸易摩擦的背景下，按照本能的应对，比如说要扩大内需，这是大家都能想到的，内需刺激之后去到哪里？我们想给决策者的一个启示是房价不能升得太高，另外要引导技术的进步转型。货币在这个时候不能过度宽松。因为外部一受冲击，发生恐慌，给内部很大的刺激。
我感觉这个逻辑有很明显的借鉴日本和德国当年应对贸易摩擦之后采取的不同的策略，给他最直观、简单、粗暴的总结就是，可以有贸易摩擦，我会扩大内需，但是我要把房价给你按住了，然后尽量把资金引导到企业创新的领域，这才是可持续之道。比如说科创板，新技术的上市。
这是第二点，从长周期来看，可能这些决策层从日本得到了很确切的一个启示就是，接下来在扩大内需的应对中，不能把刺激的力度都留到房地产市场，把房价要按住，这是他们的一个很重要的政策选项。
樊纲：谢谢巴曙松，现在时间已经很紧了，晓华再讲一讲，我最后会问诸位还有没有什么补充，各位有话想说还可以再补充两句。
邱晓华：刚才几位企业家谈了自己的心里感受，这些年我也在企业工作，但是我不想从企业本身去谈，我想更多的还是从宏观层面来谈。我觉得企业家肯定是应当在今天这个时代要提供更好的产品，提供更好的服务，提供一个更强大的竞争力。这是企业家应当做的事情。
但作为国家来说，我觉得我们应当看到时代的变迁已经要求政府要更多地关心、关爱、保护企业家群体，对中国来说，企业家资源是一个最稀缺的资源，一定意义上，今天我们走在一个由高速转向高质发展的新阶段，它的驱动力特别不是来自政府，特别是应当来自企业家，但是今天中国这个环境还有各种各样不利于企业家发挥自己的才智、发挥自己作用的约束，因此从这个层面来看，我觉得政府最应该做的是改善营商环境，最应当做的是保护企业家的权益，最应当做的是让企业家能够持久地发挥自己的才智，持久地为中国经济的不断增长做出自己的贡献。如果一个国家不能保护企业家，不能让企业家成为这个国家真正的动力，这个国家的前途是值得担忧的。
另一方面，我想强调的是，走在向的时代，对消费者的保护也应当放在一个更加突出的位置。我们都在说扩大内需，一方面是保护企业家，让他们有更强大的投资意愿、更强大的投资能力，做出更大的贡献，但另一方面我们应该把政策的另外一个重点放在保护消费者，要让消费者有更高的购买能力，让消费者有更安心的消费环境，让消费者有更好的消费的产品和服务的选择。如果说企业家能保护住，消费者能被保护住，应对我前面主题发言中提到的外部的变局，中国就会立于不败之地。
樊纲：我最后稍微补充两句。好像这是博鳌论坛排名前列次设这样的题目，讲企业家如何自律的题目，我觉得很好。前些日子在网上读过一篇文章，说中国最腐败的群体不是官员，而是企业家。那些腐败的一定是做不大的，而且是不能持久的，进了那个窄门肯定都要出来，特别是小富即安的那种心态，我觉得我们提这样一个主题，我们请企业家们自己来谈自己的感受，刚才我说了我们老一辈的企业家能够为年轻一代的企业家树立榜样，从社会责任到作为企业的责任，到你的经济的责任等等方面，包括香港问题后面的企业家的责任，我觉得这些问题都是值得深入讨论的，所以也希望博鳌论坛以后每年都设置类似这样的题目，让企业家们一起来讨论讨论，我想对我们的事业发展、产业发展也都有好处。
