出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
自2018年分拆上市以来，碧桂园服务经历过非常高速的发展，曾是物管市场的“并购王”，但从2023年开始，希望从外延式的增长向内生式增长转型，将往期的经验与教训，通过投后管理沉淀下来，向高质量发展去转型。
这是碧桂园2023年业绩发展的基调，也是未来几年业务发展的指引，在3月27日召开的业绩会上，碧桂园服务管理层如此讲道。
出席的高管有执行董事兼、总裁徐彬淮，执行总裁、首席财务官黄鹏，副总裁、分管人力资源管理及市场管理工作的郭占军，副总裁、运营管理中心总经理张艳芝，以及副总裁、分管部分社区增值业务的李迪昇。
他们将碧桂园服务2023年的发展，总结为三个关键词：一是稳健增长，二是健康的现金流，三是独立发展。
财报显示，碧桂园服务2023年实现收入426.1亿元，同比增长3%，来自于第三方的收入占比提升至96.9%，达到新高。截至2023年底，其银行存款及现金总额约为129.39亿元，较去年同比增长约13.7%。
分拆来看，物业管理服务收入247亿元，继续发挥基石作用，同比增长约8.1%，占总收入的58%；非业主增值服务收入占比降至3.6%，社区增值服务占8.8%，城市服务占11.5%，“三供一业”占15.3%。
去年新增品牌拓展签约外拓项目1556个，新增外拓签约面积7606万方，新增年化饱和收入约37.26亿元。
截至2023年底，除“三供一业”业务外，其合同管理面积约为16.33亿平方米，收费管理面积约为9.57亿平方米； “三供一业”合同管理面积与收费管理面积，分别为9340万平方米及8860万平方米；
这是徐彬淮接班李长江6个月后，交出的成绩单。去年10月，李长江辞任集团执行董事、总裁、授权代表，原集团首席战略官徐彬淮接任。
关联交易仅占总收入2.9%，独立性再提升
但其有一项关键财务指标，出现了下滑，那就是利润。2023年实现毛利87.32亿元，下滑14.9%；核心净利润39.4亿元，同比下降21.6%。
针对利润下滑，碧桂园服务去年12月就曾预警，将进行大幅度的应收账款计提和商誉减值。粗略计算，影响范围约为32至41亿元之间，其中商誉减值是14.76亿元。
徐彬淮解释称，主要有三个方面的因素，一是去年8月以后，利润的确认规则发生了变化，管理层注意到对“风险客商”的影响，采用了风险客商的业务缺失口径，计算收入和利润更偏保守；
二是去年联性交易发生了比较大的下降，从财报的角度而言确实起到了负面影响；但从业务独立性看，市场化业务占比超过95%，达到了历年的最高水平。
此次业绩会上，管理层再次强调了碧桂园服务的独立性，与姐妹公司碧桂园控股相互隔离，保持上市独立性，循环可持续的各项第三方收入占比逐年提高，从2018年的79.7%，升至2023年的96.9%。
物业管理服务、非业主增值服务、商业管理服务2023年合计发生的关联交易额约12.3亿元，远低于上限42.5亿元，还不到三分之一，仅占当年总收入的2.9%。
并且往后的关联交易额后更低，据其管理层透露，2024年上述三项业务的关联交易额上限为8.2亿元，2025年为7.1亿元，2026年为6.4亿元。
三是为提升服务品质做出了多项举措，社区焕新投入达到约4亿元，科研方面在数字化和人工智能、物联网的投入达到3.2亿元，两者都是历年来的最高水平，也影响了毛利率水平。
并且，2024年针对社区焕新的投入还将增加，管理层称会超过5亿元，主要投入方向为社区设施设备焕新改善，康体设施升级和社区智能化改造等。
“如果将关联交易及风险客商会计处理调整还原之后，我们的核心收入的增长是6.3%。此外，这个收入如果要加回去，还要加5亿的利润。”管理层指出。
“如果把风险客商和独立性这两个客观因素剔除掉，我们整体上的毛利水平，还是相对比较稳定的一个状态。” 徐彬淮强调道。
社区增值服务成“新引擎”，电动自行车充电桩日进超10万
面对大业主关联业务的下降，自徐彬淮去年升任总裁后，开始对碧桂园服务的业务机构进行调整，将社区增值服务打造为增长的新引擎，变革“1+N+X”矩阵，去年实现收入37.53亿元，占总收入比例约为8.8%。
“1”是社区资源型业务，包括到家服务、基础增值、场地租赁和社区保险等业务；N指的是市场化业务，包括近场零售、洗护、整合营销、酒类和电瓶车充电等业务；X则是创新型业务，囊括企业福利、酒类会销和物业SaaS等业务。
这一板块业务成为此次业绩会的一大关注点，主要体现在五个细分业务：
一是从社区团购业务升级而来的进场零售。碧桂园服务在S2B2C的模式上做加法，2023年在佛山、武汉、东莞三个城市吸引和发展了1470多名社区团长，以及229名社区经销合伙人，构建了数千个社区福利团购群，群内客户总人数超过5.5万人，一年实现5000万营业收入；
二是洗护业务，2023年是试点元年，北京、武汉、佛山开设了近100家门店，其中有60%是位于碧桂园服务管理社区以外的外部加盟门店，实现1816万元营业收入；
三是由社区传媒业务升级而成的整合营销业务，去年和燕京、泸州老窖、腾讯公益等达成了全国性或区域性的战略合作，收入超过5000万；
四是酒类业务的开展，形成了从引流、转化、维护到复购的社区卖酒闭环流程，去年下半年在佛山、东莞、广州、南通四个试点城市开展数百场品鉴会和家宴，开发了1500多个C端业主客户和合伙人；并通过集团的战略合作品现场销售和复购，形成了2800多万的收入。
五是电动自行车充电桩业务，去年四季度经过一个季度完整的经营，已经实现800万收入。到2023年底，实现了240个城市覆盖，两万多套装备的接入，有一百多万的业主注册，日均收入已经超过10万元。
未来，碧桂园服务希望在进场零售领域，成为社区零售的领导者；洗护业务大力发展直营和加盟门店目标，成为全国最大、最专业的洗护平台；将酒类业务打造为全国酒类零售的头部企业；电动自行车充电桩业务，则是通过自有社区的生根和外部社区的拓展，成为全国领先的电动自行车运营平台。
