4月8日，发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知后，限制人口流动的户籍因素，包括民生保障等因素将逐步地消失，未来，人口将可以实现自由地流动。
随着人口增长的趋缓，劳动力人口的持续减少，不光是大城市，甚至连广深这样的超大城市基本上对优秀人才是来之不拒，人口的聚集又最终会影响产业的发展。
房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。未来中国的城市人口将发生巨变，随之会影响到产业，包括房地产投资。
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中国房地产市场告别高增长阶段，城市发展进入城市群都市圈时代。
从总体看，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值，中国人口总量将在2024年左右见顶，如后续鼓励生育，见顶时间也最多延迟到2031年。
2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米，大概率为历史峰值。1998年房改以来，全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺时代终结。
在人口增长的趋缓，劳动力人口的持续减少的背景下，各地的城市规模不是努力地扩大，而是不断地优化，由向大城市转变到向城市群都市圈发展。
从2014年开始，中国启动的新型城镇化建设，19个城市群规划相继出台。2018年11月，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。2019年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，要求以同城化为方向建设1小时通勤圈，标志着中国进入城市群都市圈时代。
表现在人口上就是，人口持续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出基本平衡，四线城市持续流出。在房价上，一二三四线城市房价走势明显分化。
人口集中的产业背景就是中国经济从全球价值链的中低端向中高端转型升级。
东部沿海大量制造业受成本上升影响，已经并正向中国内地、东南亚转移。发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业，都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚，城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化。
根据国际经验，约60%的经济总量集中在沿海100公里范围内。而中国是制造业大国，产业覆盖从高端到低端，也就是不光在沿海，在内地已经形成多个产业圈。
目前，2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群，其中处于24个千万级大都市圈的有54个。在城市群层面，19个城市群的核心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。
预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。
也就是这些地区将是有人口、有产业支撑的地区。
3月26日，在恒大举行的2018全年业绩发布会上，恒大总裁夏海钧就认为一二线城市和三四线城市的评价体系已经过时了，现在城市布局主要看是否有人口净流入以及是否有产业支撑。
所以，投资应关注24个千万级大都市圈，重点是这19个城市群。
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人随产业走，产业也跟着人流动。
当前人口回流明显的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，原因就是中部不少地区经济增速在8-10%之间，西南部分地区更是在10%以上。
一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，广东、浙江等省常住人口增长一度受人口回流而明显放缓，但2015-2018年人口重新明显集聚。
近几年经济增速比较低的地区是辽宁、山西等数据挤水分地区及东北、西部等偏远地区，经济增速多在6%以下；而东北地区人口开始负增长。
1982-2017年，一线、二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平，且一线城市增速更高，表明人口更愿意向一线城市集聚。三线城市基本持平，四线城市明显低于全国平均水平。
人多创造的财富多，但有钱并不代表，你有钱花。
从城乡居民人均存款看，2017年一线、二线城市分别为11.5、6.6万元，三线、四线城市分别为4.1、3.2万元。而从城镇居民可支配收入看，2017年一线、二线城市分别为6.4、4.5万元，三线、四线城市分别为3.6、3.1万元。
也就是，一线城市有 5.1（11.5-6.4）万元、二线城市有2.1万元（6.6-4.5）、三线有0.5万元（4.1-3.6）、四线有0.1万元（3.2-3.1）是要用来还债的，其中大头主要是房贷和车贷。
最苦逼的就算一线城市，他们存的钱有近一半是不能花的，因为一线城市因土地供给不足，房价并非由中位数收入人群决定，而是由高收入人群决定。
高房价和高生活费决定了一线居民不敢花，不敢生，动不动就想着逃离北上广，但最终是从一个高房价逃离到另一个高房价。
而最轻松的是三四线居民，城市不用扩张，房屋基本够用，房价由中低位数收入人群决定，少有的问题是就怕将来产业变迁导致连工作也没有，就像东北人不得不逃离东北一样。
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很多发达国家的一些城市如美国五大湖、德国鲁尔、法国洛林等地就出现过城市缩小的现象。
例如，美国五大湖一带曾集聚着不少钢铁制造业为主的城市，当美国完成以第三产业为主导的经济转型后，这些城市的工厂关门，人口开始流失，即便是减税打贸易战也没有让制造业回流美国。
从2007年至2016年间，中国有84座城市出现了收缩，从空间布局上看，收缩型的城市主要位于“三北地区”，也就是东北、华北和西北，此外南方的山区也多有分布。
如果随着产业进一步集中，未来会有更多城市人口和产业会缩小，所以，你或选择在19个城市群里买房，和当地高收入人群竞争买房，不然如果没有产业支撑，或不是核心城市，房价有可能随时间推移而降价，甚至找不到接盘侠。
或者，随着产业去东南亚国家投资，那里的房价更便宜，升值空间更大。
现在的东南亚五国GDP年平均增长率7.4%，不仅高于世界平均增长速度的3.8%，也高于发展中国家5.3%的平均增长速度。其中，2018年柬埔寨实现了连续8年以7%的速度增长，成为亚洲经济增速较快的国家之一！
去年在全球经济不景气的情况下，更以7.3%的增速创了多年的新高。
较大的动力就是中国不断地加大对柬埔寨的投资，近三年中国对柬埔寨的投资都是指数级增长，除了外部因素，柬埔寨劳动力便宜，全国平均年龄不到30岁，还有大量的人口红利。
目前金边有超过300万人口，但是公寓只有2.5-2.8万套，其中金边的常住外国人都有10万之多，基本连老外都供不应求，导致金边的租金堪比国内一线城市。
现在金边核心区好的一居室租金每月能有1500美金，差的也有600美金。投资金边公寓年租金回报率8%-10%。
根据《全球房价指数》数据显示，2018年柬埔寨金边房价涨幅跃居全球排名前列，涨幅高达16.7％，租金收益率6.5%，加起来29.4%，关键还是美元资产。
最重要的理由是:金边房价是东南亚国家中首都房价少有没有过3万的城市。
也就是在整个东南亚，金边公寓不仅投资回报率高，租金回报率高，而且，还是房价较便宜的城市。如此高的性价比自然吸引了大量国内投资者到金边买房。
对于普通投资者来说，与其花大价钱投资一二线未来涨幅不可能大的房产，不如低成本、高收益投资柬埔寨金边公寓。
而且是一份投资，两份稳定的投资！
世通君——海外投资领域骨灰级老兵，现专注柬埔寨房地产投资。过去3年，世通君每年超过200天在柬埔寨，双脚深入考察过金边和西港99%的楼盘，带领团队为超过2000组投资者提供过咨询，柬埔寨房产投资不踩坑，就找世通君！
