出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
“2024年是非常关键的新长征路的起点，怎么来走长征路，前提是聚焦结构优化，这是主旋律。”
在3月28日上午的业绩会上，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐如此讲道，一同出席的还有执行董事兼副总裁王全辉、执行董事兼首席财务官林戈。
地产下行之下，美的置业作为民营房企，感同身受，即便其多次被列入优质房企“白名单”，但也难以走出独立行情。
财报显示，美的置业2023年实现合同销售总额658.5亿元；营收735.6亿元，基本与2022年持平；核心净利润22.6亿元，同比下降41.7%。
与大多数民营房企的亏损相比，美的置业这份业绩颇具韧性。
“当前市场，大家感同身受，整个行业还是比较严峻的，存在很多不确定的因素，2021年以来，整个行业动态出清，美的置业2024年还是持续筑底的过程，这个情况下谈恢复还为时尚早。” 郝恒乐指出。
随即他又讲道，房地产行业政策不断出台，包括金融机构对健康稳定的房企进行支持，加上供需两端，需求虽然有一定过程，但有利因素还是在不断的叠加，不断的出现。因素叠加达成之后，意味着房地产市场还可以回归到良性健康的发展轨道，这是很值得期待的。
“但这个过程企业要安全的活下去，不至于出局，还要留在牌桌上，美的置业还是在蛰伏，不断打造自己的能力，进行结构优化，寻找新的机会。”他强调道。
极低的净负债率，依旧畅通的融资优势，以及债务的安全度，是美的置业的底气所在。
一年到期债务122亿，“偿债无压力”
林戈指出，这几年的融资环境并没有发生大的变化，央企国企还是保持了优势，这是天生的优势；对于民营企业来说，分化已经很明朗，保持财务稳健的民营主体，融资还是很正常的，同时股东背景还是有助于考量的。“美的置业融资实力没有悬念，在民营房企中保持领先。”
“2023年，新融资市场的融资非常大，开发端融资比较稳定。现在美的置业拿的新项目大部分都是优质的项目，对银行来说也是好的资产，银行是抢着给我们作投放。”他透露道。
据搜狐财经了解，美的置业是2023年首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大机构联合创设CRMW的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据；2024年1月，其由发行本年首期中期票据，发行规模14.4亿元，票面利率4.96%。
截至2023年底，其有息负债规模为381亿元。其中，一年内到期的有息负债为122亿元，月均还债约10亿元。2024年到期公司债务共62.5亿元，截至2024年3月，已如期兑付19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。
“短期债务120多亿的，每个月只有10亿左右，市场艰难的情况下，我们也能够保证30多亿的回款，并没有什么压力。” 林戈表示，美的置业所有的资金铺排，都把未来要兑付的资金作好了预留和充分准备。
“行业非常困难，美的置业能够坚挺的走下来，离不开大股东美的控股给我们的鼓舞，到今天为止，股东都会不遗余力给我们打气，同时给我们作极限压力测试和应急方案。”
在他看来，2024年行业不会更差，即使行业有挑战，美的置业也做好了准备。
净负债率35.8%，“对财务安全有底气”
对于美的置业重走长征路，如何聚焦结构优化，郝恒乐提出三个方面：
第一是城市布局方面，涉及到投资的战略问题，投资战略以作减法为主，由多到精，存量加快去化，深耕更加有潜力，具备一定优势的核心城市，这是投资结构的优化。
对应在美的置业，去年新增土储货值约70亿元，新获广州、佛山、长沙等核心城市地块，新增土储面积66万㎡，其中新增核心城市核心区域土储面积占比81%，采用的投资策略便是，投入有战略把握的项目。
近几年，美的置业一直在推进低量级城市出清，目前已经基本退出大理、柳州、石家庄和台州等城市，逐步聚焦在广州、佛山、上海、杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉和长沙等一二线核心城市。
截至2023年底，美的置业总可售土储面积2591万㎡，土储面积权益比为71%，与期初持平。
第二是负债结构优化，美的置业从暴雷企业、违约企业身上看到了很多教训，所以这两年持续降负债，确保企业在负债、融资和偿还等方面不会出任何问题。
财报显示，截至2023年底，美的置业净负债率35.8%，同比下降8.1%，为历年以来最低；现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，是非常安全的杠杆水平。
“现在我们很有自信得说，这是非常有底气的。负债总额到了一定地步，出现极端的情况是谁都救不起来。” 郝恒乐指出。
第三，坚持多元化，除了房地产主业之外，美的置业在服务领域持有物业运营方面，以及建筑科技赛道也均有布局。
去年，美的置业物业服务新拓产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态，探索团餐赛道，非住宅业态外拓合约面积约900万㎡，实现合约金额约1.8亿元。到2023年底，其物业服务合约面积为9032万平方米，在管面积6535万平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。
睿住建科一年新增合同金额6亿元，第三方占比98%，同比增长10%，累计产能13万立方；睿住健康模块产品体系，去年也新增合同金额11亿元，第三方占比41%。
“2024年是马拉松的赛点，通过这几年的发展，相信美的置业会很快渡过困难时期，进入崭新的发展赛道。” 王全辉说道。
