出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
3月22日，绿城管理召开2023年度业绩发布会，绿城中国董事会主席、绿城管理董事会联席主席张亚东，董事会联席主席郭佳峰、董事会副主席李军、行政总裁王俊峰和执行总裁林三九出席。
财报显示，绿城管理2023年营收与利继续提升，实现营收33.02亿元，增长24.3%；毛利17.22亿元，增长24%，毛利率达到52.2%；归母净利润9.74亿元，增长30.8%；
基于2023年的增长，其对未来三年的业绩做出四项指引：
一是营收复合增长20%；
二是保持净利润率水平在25%以上；
三是净利润复合增长在25%以上；
四是派息比例不低于80%；
面对一众投资人与媒体，李军算了一笔账，主要集中于三个数字：
第一，到2023年底，绿城管理净资产为41.3亿，在手存量订单还可收取代理费超250亿，以25%净利润率去测算，大约还有62.5亿净利润，两项相加是103.8亿。
第二，由于绿城管理是轻资产代建模式，不需要固定资产投资，净利润最后都是以现金体现，将用80%以上的派息反馈投资人。
第三，绿城管理每年新拓订单100亿以上，还会带来25亿以上的净利润。
张亚东指出，2024年应该是房地产行业筑底之年，也就意味着明年、后年就会在稳定的情况下开始持续回升，有稳定的发展态势。
“但行业最困难时也有好企业，好的时候也会出现烂企业，在地产下行之下，绿城管理依然在逆势增长，未来几年会有更大的成长空间。”他自信的讲道。
抓住三大机会，守住20%市场份额
2023年，房地产行业依然处在调整阶段，投资及销售市场低迷，地方政府通过城投平台加大了土地投资，加快纾困保交楼，并启动了城中村改造、保障房建设及“平急两用”三大工程，为代建行业提供了三大业务机会：
一是保障房建设，“十四五”时期，全国计划建设保障性租赁住房近900万套，现在已经完成540多万套，还剩360万套。除此之外，“双轨制”下的配售型保障房，各地也在加快建设。
张亚东认为，今年和明年一年大概可以完成保租房180万套，也就形成1.7万亿的销售规模，这个空间特别巨大，可以供绿城管理去发挥。未来几年，在国家大力推动保障房建设的情况下，绿城管理可能有大幅增长的空间。
二是城中村改造，按照其估算，未来每年会产生1万亿的新增投资。尤其在广州、深圳区域，进度更快，体量更大。
三是纾困保交楼项目，存量规模超过3万亿。虽然一些项目通过地产融资“白名单”支持，情况正不断改善，但同时市场上也会产生新的“保交楼”，这也是代建的一大业务机会。
正是这三大业务的输入，2023年代建行业迎来爆发，近100家品牌房企布局代建赛道，2023年房地产代建企业新签建筑面积约1.7亿平方米。
当中，绿城管理获取的新业务量是3825万平米，同比增长25%，占当年市场总份额的20.4%，虽然相比2022年的25.5%降低5个百分点，但依旧处在绝对龙头地位。
面对这样的竞争，李军坦言有压力，入局代建的企业越来越多，想要继续保持20%份额占比的领先地位，需要更加努力去识别和抓住这些业务机会。
1.2亿平代建总面积，未开工占一半
翻阅绿城管理财报，可以发现3825万平米新拓业务，国企及城投类委托方项目贡献64.5%，城投类业务占商业代建占比接近50%；金融机构类占10.2%，创新代建业务占比17.8%。
除销售类住宅外，其新拓业务还包括产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公室等，被统称为创新代建业务。
国企及政府、金融机构，成为绿城管理的主要客群。
3825万平新拓项目，绿城管理带来103.7亿元代建费，相比上一年增长约20.5%，政府、国企及金融机构占比69.4%。
新拓业务量再叠加往期积累，截至2023年底，绿城管理总合约建筑面积达1.2亿平方米，整体可售货值达8925亿元。
具体来看，主要经济区域项目面积占9110万平方米，预估可售货值达6933亿元，占总货值的77.7%。
其中，长三角经济圈项目2897亿元占32.5%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目2343亿元占26.2%，珠三角经济圈项目1228亿元占13.8%，成渝城市群项目465亿元占5.2%。
“珠三角的占比和货值存量还不够，将是绿城管理的第一拓展方向，会加大对华南地区项目拓展和团队的建设。此外，未来也会对成渝城市群加大投入。”李军透露道。
从业务结构看，1.2亿平总建筑面积中，商业代建占73.2%，政府代建仅占26.8%。当中，尚未开工状态的面积将近50%，还有5750万平代建。
“这个就是未来可收取的代建费，这一部分加上已开工需分期去收的代理费，余额超250亿，这是绿城管理最有底气所在。”李军指出。
对于完成未来三年的业绩指引，他信心满满。
“我们经过非常慎重的考虑，对于完成业绩信心非常足，当中既有自身具备的能力、代建市场的龙头地位，以及我们对未来整个市场容量的考量。为了完成目标，绿城管理一直在做一些调整。”
组织架构的调整便是其一，去年将五大区域公司拆分成九大区域和一个直管城市公司，将母公司绿城中国西南整个区域，全部合并了过来，成建制的转到绿城管理体系中。
此外，绿城中国还在推进“百川计划”，全国招募城市合伙人，准备引进一些当地有资源有能力的团队，带动业务的增量。
