编者按：昨日，时代财经发布分析文章《外资买房都成国家安全威胁，美欧外资审查不断加码》称，特朗普政府会针对中资设置更多的政策障碍，很可能会波及到房地产投资。这需要引起海外置业投资者的注意，时刻关注政策的后续进展。现将文章有关房地产的解读做了整理，供大家参考。
“美国外资投资委员会（CFIUS）仍将完全聚焦于国家安全问题。”这是在外国投资风险审查现代化法案（FIRRMA）正式生效后，美国财政部近日对CFIUS的授权给出的澄清。
酝酿了近两年后，美国终于完成了十余年来针对CFIUS的首次现代化改革。美方认为，在对美外资投资性质和美国国家安全范畴均有显著变化的今天，急需对CFIUS的执法范围和程序进行一系列更新。
伟凯律师事务所（White&Case）在发给记者的较新报告中指出，FIRRMA法案扩大了须经CFIUS审查的交易范围，四种新的受限交易类型包括特定房地产领域交易与涉及关键基础设施、关键技术或敏感数据的特定“其他投资”；同时，FIRRMA延长了CFIUS审查流程的时间，也限制了预审流程的时间。
值得注意的是，在美国以“国家安全”受到新威胁为名升级其外资审查立法行为的带动下，欧盟委员会（下称“欧盟”）及德、法、意等核心欧盟成员国亦随潮流而动。
欧盟层面除了有可能在2019年生效的审查法律之外，在其核心成员国中，以德国为例，它近期正拟加强立法，将审查外资的门槛降低至15%，且更加密切地审查在军工、关键基础设施等领域的潜在外资投资行为。
记者采访的数位在欧洲进行投行以及法律业务工作的人士则均对此表示不解，其主要原因在于：排名前列，上述可替代产业仍可以在其他投资审查较少的国家获得，比如以色列；第二，欧盟及其成员国加强立法，恐会造成交易审批时间延长，将给企业和各交易相关方带来更多成本。
在美国以“国家安全”受到新威胁为名升级其外资审查立法行为的带动下，欧盟委员会及德、法、意等核心欧盟成员国亦随潮流而动。
美国国会为了协调众议院和参议院版本的《国防授权法案》（NDAA）而成立了会议委员会，该会议委员会在2018年7月23日的一份会议报告中发布了NDAA的最终版本，该版本包括了FIRRMA。
需要注意的是，NDAA中还包含了较新版本的《2018年出口管制法案》（ECA），同时还引入了由美国商务部牵头实施的新程序，以定义和保护“新兴和基础技术”。
伟凯律师事务所在其较新报告中指出，该新程序被设计为解决技术转让问题的替代办法：FIRRMA最初版本包含了部分条款以扩大CFIUS审查涉及技术转让交易的范围，这些条款最终被上述ECA中的规定所替代。
而在美国总统特朗普8月中旬正式签署NDAA后，FIRRMA和ECA已经成为了正式法律。当然，美国财政部也已经做出声明，其中有些条款需要在颁布满18个月之日才会正式实施。
目前，CFIUS只能审查可导致外国人控制美国公司的兼并、收购或并购。鉴于其他类型的跨境交易也可能带来国家安全风险，且交易各方越来越多地利用其他交易类型来规避美国外国投资委员会的审查，FIRRMA扩大了前述四种新的“适用审查的交易”。
在房地产领域的交易方面，上述报告指出，近年来，CFIUS对一些交易表现出了担忧：该类型交易中的美国企业所拥有的设施或资产，非常靠近敏感的政府设施。
然而，CFIUS目前的审查权并不允许其审查某些房地产交易，比如，短期租赁交易或不涉及“美国商业活动”的交易，即使该等交易存在上述风险。为应对这一问题，FIRRMA扩大了美国外国投资委员会的审查权，使其能够审查房地产交易，同时也设定了一些限制，使该审查权仅针对可能存在国家安全问题的交易。
具体而言，FIRRMA授权CFIUS审查外国人在美国购买或租赁私人或公共不动产或获得与不动产相关的权益，如果该不动产位于美国的航空港或海运港内，或涉及对航空港或海运港的运营；或接近美国军事场所或涉及国家安全的政府的其他敏感场所或不动产（外国人能够对在该等设施、场所或不动产内进行的活动搜集情报，或在该等设施、场所或不动产内进行的国家安全活动存在遭遇外国监视的风险）。
特别值得一提的是，CFIUS须进一步界定“外国人”一词，并制定标准，将适用审查的不动产交易限定为“特定类别的外国人的投资”。该等标准“应考虑到外国人与其国家或政府的联系，以及该联系是否会影响美国的国家安全”。
在涉及关键基础设施、关键技术或敏感数据的某些“其他投资”方面，上述报告指出，近年来，CFIUS也对某些少数股权投资表达了担忧，虽然该等投资未使外国投资者得以“控制”美国企业（因而不受美国外国投资委员会目前的审查），但是，该等投资仍可能引起国家安全问题，因为外国投资者可能影响或接触美国企业的敏感设施、系统、信息或技术。
与涉及不动产的条款一样，FIRRMA扩大了CFIUS审查该类敏感交易的权限，同时也要求CFIUS将其管辖范围缩小至仅针对最有可能产生国家安全问题的交易。
具体而言，FIRRMA授权CFIUS审查外国人对任何独立的美国企业的任何“其他投资”，如果该等美国企业拥有、经营、制造、供应或服务“关键基础设施”；生产、设计、测试、制造、构建或开发一项或多项“关键技术”；或持有或收集美国公民的敏感个人资料，该等资料可能以威胁国家安全的方式被利用。
FIRRMA还规定，受限于美国外国投资委员会随后颁布的行政法规，“关键基础设施”是指“对美国至关重要的系统和资产，无论是有形的或是虚拟的，如果使该等系统或资产丧失功能或破坏该等系统或资产将会削弱国家安全”。
其中，“关键技术”将包括根据ECA项下新的出口管制程序确定的新兴和基础技术。
同时，与不动产交易一样，FIRRMA以几种方式限制了该项新权限的范围,其中，FIRRMA将“其他投资”定义为没有获得控制权的投资，但排除了被动性投资。需要说明的是，这一条也是此前基金类游说团体集中抗议的内容。
不仅如此，FIRRMA还对涉及投资基金的问题做了具体规定，这些规定可能将大量私募基金的投资排除在CFIUS的审查权外。
比如，FIRRMA规定，如果某一基金由美国普通合伙人、管理成员或具有同等职权的人士或机构特别管理；其咨询委员会或委员会没有能力控制该基金的投资决定，也没有能力控制由普通合伙人、管理成员或获得该基金投资的具有同等职权的相关实体作出的决定；外国人未通过其他方式控制该基金；且外国人无法通过参加咨询委员会或委员会而获得重大非公开技术信息，则“其他投资”不包括此类外国人通过投资基金进行的间接投资——不论该外国人是否为基金咨询委员会或基金委员会的成员。
与此同时，此次FIRRMA还延长了CFIUS的期限，将其首轮审查的期限从30个工作日延长到45个工作日。上述报告指出，这为美国相关机构提供了额外的时间，为每笔交易制备《国家安全威胁评估》（下称《评估》），《评估》目前应于第20天完成，但根据FIRRMA，将于第30天完成。（文章来源：时代财经，文章有改动；图片来源：网络）
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