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作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老日小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》。其中明确，借款人购买改造后的老旧小区住房，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”。
简单来讲，房屋使用年限通常为50年或60年，而土地使用年限为70年，这就意味着，已改造、符合条件的老旧小区，房屋贷款期限将延长10年或20年。
《通知》明确了政策支持的范围，老旧小区住房改造项目具体包括“节能综合改造”、“抗震节能综合改造”、“单项改造和环境整治”、“危旧楼改建”。初步统计，截至目前，已有800多个小区共40多万套老旧房屋完成改造，可享受政策支持。
政策优化后，能有效解决老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长，导致贷款期限较短的问题，如公积金贷款从贷不了变为贷得了，从贷的短、贷的少变为贷的长、贷的多，以及申请同等贷款额度月偿还金额下降等问题，减轻借款人还款压力。
例如，借款人李先生单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策，无法办理公积金贷款。此次政策优化后，可申请公积金贷款，贷款期限最长20年，首套住房的贷款金额93万元。
如果李先生购买一套1987年砖混住房。按原政策，最长可申请的贷款期限为10年，首套住房的贷款金额最多为53万元。此次政策优化后，贷款期限可延长至30年，贷款金额放大为120万元，相当于增加20年贷款时间。
并且申请同等贷款额度，月偿还金额也有所下降，以1987年砖混住房为例，按原政策，李先生最长可申请的贷款期限为10年，如贷款120万元，每月的最低还款额为6085元。此次政策优化后，最长贷款期限可延长至30年，同样贷款120万元，月最低还款额为4601元，每月可节省月供1484元。
中原地产首席分析师张大伟认为，北京的这个政策，肯定是利好，这样的政策应该抓紧出，更多的出，而且定向的帮助现在很难卖的老破小，对于四环内房龄在30年以上的老破小来说，基本上相当于可以给购房者降低平均500每个月的月供。
其次，公积金制度本身是非常好的制度，可以保护低收入群体购房，享受低利率工具。公积金政策的优化调整有利于降低置业成本，减轻购房者置业压力。但因为额度上限的原因，各地能使用公积金的基本都是高收入群体。
他指出，现在北京市场最大的问题是二手房卖不动，挂牌积压，其中最多的就是老破小，希望针对这一类二手房有更多的利好正常，可以盘活北京整个市场。
“公积金利率优势不再，公积金应该降息了！” 张大伟表示，商业贷款已经进入3.45时代，3.1的公积金优势不再了！在2年前，普遍首套房贷款利率5-6以上的时候，公积金利率3.25，利差巨大，但随着商业贷款利率的降低，公积金降低幅度不够，利差变小了。
