焦点研究院 · 土拍研报
主题：第二批杭州集中供地土拍的变化和原因解读
出品时间：2022年6月30日
出让面积环比下滑逾三成，半数地块底价成交
经过一批次密集供应后，本批次供应面积下滑逾三成。6月30日，2022年杭州市区第二批次土拍45宗地块正式出让，所有地块全部成交。45宗地块的出让面积为173.7万平方米，较2022年排名前列批次减少32.3%，计容建筑面积为343.6万平方米，较上一批次减少35.2%，起始总价为529.5亿元，较2022年排名前列批次减少33.6%。经过排名前列批次的密集供应以后，本批次的供应面积和总价均发生下滑。2021年的集中供地也呈现出一批次密集供应，第二批次下滑的特征，这主要是由于一批次出让地块通常可以当年入市预售，便于房企销售和回笼资金，通常情况下房企上半年拿地热情较高，地方政府有意加大供应导致的。
根据库存量灵活供应宅地，本批次供应以萧山余杭宅地为主。在供地区域上，此次杭州集中供地主力区域位于萧山区和余杭区，分别为12宗和10宗，上批次以主城4区供应为主，本批次主城区地块下滑明显，仅有11宗。目前新房存量较大的富阳、临安、钱塘下沙和大江东等地区的土地供应量减少，而像萧山、余杭中心和湘湖等库存较少的板块供应量开始逐渐增加。可以看出本批供地根据市场情况调整，提高市场接受度，吸引房企拿地。现阶段杭州主城区存量宅地较少，后续还会以星城区域供应为主，上批次密集出让主城区宅地主要是为了短期内提高土地市场热度。
从成交整体情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为173.7万平方米、343.6万平方米、16218.1元/平方米，较2022年排名前列批次分别下滑30.5%、39.2%、成交楼面均价增加10.8%，本批次成交总价为557.2亿元，较上批次下滑32.6%，本批次溢价率为5.2%，较上一批次下滑1.2个百分点。
整体成交热度分化，12宗一次性报价成交。本批次合计有12宗进入一次性报价阶段，占比为26.7%，较上批次的38.3%下降近12个百分点，有23宗地块底价成交占比为一半，和上批次基本持平。总体上来说本批次土拍较上批次热度有所下滑，但是变化不大。这主要和杭州本批次差异化土地供应有关，根据不同板块的热度来选择土地供应区域和类别，尽管主城区土地供应减少，但是本批土拍仍旧维持一定的热度。本批次进入一次性报价竞价的地块主要位于新房成交热度较高的区域，而半数地块均为底价成交，最终使得地块成交热度出现分化。
本批次土拍规则稳中有变，低密度宅地占比增加
本批次竞买规则延续首批次竞买规则，房企付款时限适当延长。本次土地出让仍延续首批次竞价规则，采用“限地价、定品质、线下一次报价和摇号”的方式进行。具体来看，本次挂牌出让宗地设定土地中止价、上限价格，整体上限价溢价率不高于12%。当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。本批次保证金比例仍为20%，但是土地款尾款缴纳时间有所延长，从上批次的8个月左右延长至一年，此举可以减少房企付款压力。
部分地块较高限制房价上调，主要原因是低密度地块供应比例增加。本批次多宗地块较高限制房价上升，钱塘区金沙湖板块和西湖区三墩北等区域地块较高限制地价均出现小幅上涨，主要原因在于本批次容积率小于1.5的低密度地块占比大幅提升，本批次合计有14宗，2021年至今的前4四批次集中供地此类地块合计供应14宗，低密度宅地通常会被开发为洋房或者别墅类产品，适当调高售价利于吸引房企参与竞买。同时也可以看出，本批次土拍有意减少普通住宅供应，来减少此类产品的去化压力。
民营房企占据拿地主导，滨江225亿拿地12宗再居首
多家国央企参与土拍，但拿地特点又有所不同。从竞买企业名单可以看出，本批次参拍企业仍有多家国央企参与其中，另一方面，杭州本地国企拿地多为底价拿地，兜底意味浓厚。值得注意的是，财务稳健的保利发展、华润和招商蛇口等大型央企均参与了本批次热门地块的土拍，显现出了对于杭州楼市发展的信心。
杭州本地民营房企占据拿地主导，滨江225亿拿地居首。本批次拿地企业以民营房企为主，45宗地块中有29宗被民营企业竞得，占比为64%，杭州成为2022年二批集中供地排名前列民营企业拿地为主的城市，这充分反映了杭州本地民营房企对于杭州市场的看好。值得注意的是，滨江集团再次积极拿地，居拿地金额榜首。滨江集团在首批次杭州土拍过程中拿地11宗，合计184.4亿元，在本批次土拍过程中224.6亿元拿地12宗，在本批次土拍过程中再次居拿地金额首位。这和滨江集团的投资策略相吻合，6月20日，滨江在集团管理层表示杭州作为“三省一市”的区域发展战略重点，投资比例预计为50%，此次拿地再次体现了滨江重仓杭州的决心，强化区域深耕优势，以底线思维防范风险。
商品住宅成交同比下滑明显，土拍热度有望后续会升
上半年商品住宅成交热度下滑，二手房已呈现明显回暖迹象。在新建商品住宅方面，上半年杭州市区共成交商品房 26525 套，同比下滑78%，上半年在3月份成交量达到高峰，后一路下滑，6月成交量和1月基本持平。在二手商品住宅方面，上半年累计成交23341套，同比下滑58.3%，从变化趋势看了一看出5月和6月两个月成交量出现明显回暖，主要原因在于杭州5.17 新政明显减少了对于二手房交易的限制，由此可以看出杭州新房需求仍旧较为旺盛。
政策利好逐步显现，预期后市土拍升温。杭州商品住宅上半年销售疲软降低了房企的拿地信心，但是全国范围内在近两个月政策利好不断，头部房企销售逐步回暖。作为强二线城市杭州楼市基本面强劲。6月15日发布公积金新政无房职工家庭住房公积金贷款额度提高20%，6月27日杭州降低落户门槛，毕业2年内本科、硕士可享受“先落户后就业”。预计随着放松政策陆续实施，杭州新房市场会逐步回暖，将会带动三批次土拍的升温。
