【焦点财经】报道：8月7日上午，中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松在博鳌论坛发表主题演讲，从中国城镇化的角度出发，探讨城镇化与房地产的关系，回顾促进中国房地产市场发展的两次房改，并分析未来中国房地产市场的新趋势。
1980年，邓小平就极具远见地提出居民可以自由购买或自建住房，市场应该推出新房和二手房，付款方式可以全款也可以按揭，租金根据地理位置做出调整等观点。这些观点也成为改革开放初期房改的一个基本理论指导。
排名前列次房改的主要变化，是住宅投资的主体从政府变成了单位。政府将住宅投资权下放给单位，引发了排名前列轮房地产投资的热潮。从改革开放初期到1998年，不同类型住房的新建竣工面积中，单位的建房竣工面积较高。
这也极大推动了中国的建房热潮，极大地改善了我国居民的住房条件。1978年到1998年，中国的人均居住面积从3.6平方米提高到9.3平方米。
而第二次房改的变化，则是将房地产全面推向市场化。1998年福利分房取消后，住宅的商品化率大幅上升。在政策落实的起步的阶段，住宅商品化率只有27.9%，到了2008年次贷危机时，已达到67.2%，这些变化就是房地产界做出的贡献。
两次房改成就明显。从住房数量来看，1949年到1977年，我国新建了1100万套住宅，而到现在我国的住房数量已达到2.38亿套。与此同时，居民的住房条件也在不断得到改善，人均住宅面积已经逼近英国和日本等发达国家水平。我国基本告别住房短缺问题。
两次房改的问题也很明显。首先，我国核心城市的房价较高，比如与伦敦、纽约和东京等发达城市相比，北京的房价上升更快。从二手房来看，二手房房价过万的城市从沿海的少数城市在迅速向中部、内陆渗透和扩散。另外，居民杠杆率上升势头较快，与发展中国家相比，我国的居民杠杆率已然不低。2008—2018年十年间，我国债务余额的增加达到了42万亿，杠杆率的增加到35.6%。
