中国人民银行（以下简称“央行”）近日发布公告，对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整。自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（以下简称“LPR”）为定价基准加点形成。央行有关负责人称，调整原因在于，在改革完善LPR形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。
个人房贷利率将如何定价
定价基准改变之后，房贷利率该如何计算？
中国商报记者了解到，在调整之前，个人住房贷款利率在贷款基准利率的基础上浮动。房贷利率的计算公式为：房贷利率=基准利率×（1＋浮动比例）。以北京市为例，根据较新数据，央行规定五年以上贷款基准利率为4.90%，首套房贷利率的浮动比例是“基准上浮10%”，所以利率=4.90%×（1+10%）=5.39%；二套房贷利率则“上浮20%”，也就是5.88%。
央行发布的公告显示，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限内LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
也就是说，新政实施后，房贷利率的计算公式变为：房贷利率=LPR+加点。LPR每个月都会更新发布一次，调整节奏快于基准利率。较新一期（8月20日）的五年期以上LPR为4.85%，如果按照这个数值计算，那改革后的房贷利率结果为：首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。
业内人士提醒，这是全国统一的较低要求，调整后的个人住房贷款利率可能比央行公布的较低标准要高。
央行有关负责人表示，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值则由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
目前，贷款市场报价利率有一年期和五年期以上两个期限品种，一年期和五年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，一年期以内、一至五年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
房贷利率水平将如何变动
今后，个人住房贷款利率是涨还是降？
新政一出台，就有居民担心个人房贷利率会大幅上涨。经济学家宋清辉在接受记者采访时表示，这一政策变动是为了落实好“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制，目的仍是确保定价基准平稳有序转换，维护借贷双方合法权益。短期来看，预计个人住房贷款实际利率受到的影响不大，仅会对少数购房者产生影响。
在此前国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上，中国人民银行副行长刘国强也明确表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。
中原地产首席分析师张大伟分析，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷利率在基准贷款利率上上浮10%-20%，二套房则上浮20%-30%，这符合新政策要求。对目前市场来说，政策不会导致利率上行，平稳是主流。
按照公告内容，住房利率可以由借款人与贷款银行双方协商根据当时最近一个月的LPR进行重定价。重定价周期最短为一年，最长为合同期限，双方可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择，协商约定。
央行有关负责人表示，新政主要针对新发放个人住房贷款利率，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
值得注意的是，本次调整继续遵循房地产调控“因城施策”原则，各地根据当地房地产市场形势变化，确定首套和二套个人住房贷款利率加点下限。此外，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
“未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”中国银行(601988)主管研究员周景彤表示。
来源：中国商报
