威廉·欧奈尔说，不要懵懵懂懂的随意买股票，要在投资前扎实的做一些功课，才能成功！
这句话，如今换成“买房”依然有用。
一
留给刚需的选择并不多了
最近，深圳楼市让置业者也有一些迷惑，说楼市行情不好，新盘一出来大多数还卖得不错，最近一周多几个项目开盘，其中南山西丽和宝中的项目单价8万起，大户型为主的住宅产品，动辄总价千万的新房，却户型越大越好卖。
而宝安另一个小盘5万左右的单价，上周看完房子后，一起去看房的人都不看好，前两天晚上开盘，现场黑压压的人着实惊讶到了，从朋友发来的销控，50多平的小两房都卖完。
深圳楼市今年一个有趣的现象是，新房价格和产品“并不友好”，一些热点区域的盘却都卖得不错！
不少网友直呼，能让刚需选择的盘太少，而这召示了一个真相：深圳的“面粉”真的不多了。
今年的新房供应，进入了“等开盘”的模式，一部分千万级的项目，一部分刚需项目。
而对于商品房而言，未来的供应会越来越少，深圳2035年共建170万套房，其中商品房仅占4成。
到今年底，能入市的新盘并不多，龙岗和宝安依旧是全市新房供应量较大的区域，供应集中在沙井、平湖、新生等区域。而福田、南山住宅依然稀缺。
特别是今年粤港澳大湾区规划和深圳先行示范区文件的正式发布后，明显能感觉到置业者心态的变化。
一个朋友告诉我，十一期间回湖北老家孝感发现，房价普遍到7000-8000/平左右，许多不知名的小城这两年的房价也纷纷起来，一直说深圳房价贵的他，开始觉得深圳房价也还好……
二
两级分化的楼市
尽管住宅的供应不多，同时我们也发现，一些区域的新盘拿出来卖，会被置业者抢购；而一些片区的盘，推出来却无太多人问津。而且刚需产品和豪宅产品呈现了不同的市场热度。
在二手房市场也有所表现，不同片区的房子在拉开差距，同区域的房子也在拉开差距。
前几天，一个朋友说自己去年卖掉了一套宝安的房子，同期买入了宝安另一区域的一个稍大一点的户型，然而，回头一看，自己买掉的小区房同户型成交价涨大几十万，而自己买入的房子现在却没有涨幅。她有些困惑的问，这是什么情况？
对于最近楼市的变化，肖小平表示，第三季度的楼市可以用“分化”来形容，热点楼盘哪怕涨价，追捧者仍然众多，冷门楼盘哪怕降价，依然门可罗雀。
进入第四季度，这种分化更加明显，如何用标签去分辨热点楼盘与冷门楼盘，以及冷与热之间会不会转换，这些购房小知识将考验置业者。
说到楼市分化，咚咚牛浩思--迷叔也有同样的观点，今年来新房供应以外围为主；优质项目可选择少，尤其是高品质高总价豪宅供应出现断层。刚需产品大型综合体项目受到市场认可度高。
外地购房者增多，购房需求中高端产品。优质地段优质配套二手房涨幅较大。市场比较分化，比如4-5百万需求集中于区域优势新房产品，而二手房需求回归中心。
并表示，未来分化情况将持续加剧，不同档次楼盘价格差距继续拉大；弱势地段和产品可能进入长时间滞涨，甚至一些产品会有下跌，楼市优劣会冰火两重天。
三
低迷调整后，二手房又开始有起色
二手房市场，经过短暂的低迷后，又有点走热的趋势；据房网数据中心监测，2019年第三季度深圳成交22817套二手房，新房住宅成交9490套，二手房成交量是新房住宅的2.4倍。
9月份，新房成交最虽然不高，但成交量2823套新房住宅，相比2016-2018年9月份都高。
这也说明一个问题，不管你相不相信，一此深圳的利好刺激到了部分购房者。
2019年前三季度以来，深圳二手楼市成交量一路向上，分别为11730套→22708套→22817套，首次置业的刚需，换房需求的改善客，是二手楼市的购买主力。
（图片来源：房网数据中心）
再看一下房价，全市二手房的价格也有不同的涨幅，从中原研究中心数据来9月全市二手住宅均价为53804元/㎡，环比上升1.1%；从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比达到65%，显示市场升温背景下，价格上升楼盘占据主导。
同时，另一面却是有些房子挂了一年也没有卖出去。
最近关注的一些楼盘发现，成交活跃的楼盘往往涨幅也比较大，而一些看似还不错的的楼盘却迟迟难成交，更别说涨价了。
这一个本质的原因，可能藏在我们如何选房的秘密里：那么，热点楼盘与冷门楼盘的标签是什么？冷与热之间会不会转换？
来源：深圳.娟子
