我：师傅，你都是都怎么搭讪陌生女生的？喊美女吧太过俗套，叫小姐姐吧太过轻浮，喊同学吧过了那个年龄了，叫丫头吧讨人便宜。
师傅：女菩萨
言归正传，今天我们来说说“今年的金九银十”。
今年郑州楼市的“金九银十”成色变得越发暗淡，特别是在7.30政治局会议、房贷利率变革、个人房贷利率新规正式执行、各项政策都收紧之后。
据2019年前9月的销售业绩数据来看，近4成房企目标完成率达到75%以上，另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。
而今年十一期间，郑州一共有3个项目开盘，分别是保利心语、中海天悦城、汇泉博澳东悦城，但此次开盘降价的策略，没有带来不错的去化。
由此可以看出，今年的黄金周并未出现“井喷式”开盘即超预想去化率，甚至相比前几个月而言，成交量和开盘量都少的可怜。
那么，这个十一假期，郑州总共卖出去了多少套房子呢？别急，我们往下看。
根据郑州市住宅与房地产业协会官方网站数据显示，截止到10月6日，十一假期期间，郑州一共卖出了1039套房源，环比下跌77%，同比下跌15%。
从数据来看，十一假期的成交降温走势，意味着，在下半年，将有一部分房企采取“优惠、特价房、案场活动”等多种方式，来加大力度推盘，以去库存，完成年度目标。
虽然降价促销搞得热闹非凡，但今年的“金九”却不尽人意。再加上楼市调控的深入影响，我们可以料到，“金九银十”从来不是年度成交的制高点。
比如在熊市里，2017年、2018年两年里，北京、上海、广州二手住宅成交较好的在3月份。而在大牛市的2015年和2016年中，成交量较好的有7月、8月，以及11月。
这说明了刚需大多集中在年初，而投资则会受政策影响。也就是说，如果政策放松了，成交则会逐月增加；如果政策维持不变，那每年的3/4月份会是较好的成交月份。
通俗地讲，刚需造就了金三银四，投资成就了金九银十。楼市再差，金三银四一定有，但金九银十未必有。
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一探究竟：揭晓“金九银十”冷的原因
排名前列、购房者在大环境下进入理性期。就拿今年上半年全国各大城市推出的房价下跌新闻来说，足以证明市场进入冷静期。而中国人购房普遍存在一种心理，买涨不买跌。市场冷的时候，房价越降越不买，认为还会再低。而当市场热，房价越涨的时候，就越追着买。
第二、与调控政策密切相关。数据显示，2019年1-8月，全国房产调控政策高达367，算刷新了房产调控记录。再加上房贷利率的上调，也都直接影响购房成本。
政策的调控，也直接影响销售数据。今年前8月，郑州市新建商品房共计销售192606套，比去年下降9.9%；8月份郑州市商品房销售24539套，较去年同期环比下降18.52%。
再加上政策对收紧开发商开发贷额度。在这种政策不再宽松的情况下，哪怕只是收紧融资，对于开发商来说，也是釜底抽薪。没了融资渠道，开发商的高负债就没法周转，周转没法持续，原来的高杠杆也会面临风险。
所以，一旦开发贷、信托、外债融资受限，加上房地产销售下滑，开发商降价促销或许会变得愈演愈烈。
第三、央行的LPR机制给投资者浇了一盆冷水。为什么这么说？因为，新LPR机制让利率随着市场而浮动，这就降低了企业融资成本。但是！在新机制下，即便LPR利率大幅下滑，楼市依旧可以一如既往定向加息。
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买房思考：“金九银十”买房季入手分析
虽然今年的“金九银十”有点冷，但依旧可值得期待。因为各家房企将会紧紧抓住营销这跟救命稻草，推出特价、优惠房源。
以恒大、万科、融创为代表的房企，我们可以看到他们开始在微信群、朋友圈、公众号开始做促销活动，另有部分房企推出员工内部价等促销模式。而随着年底的缓慢到来，后期将会更多房企加入这一资金回流的战场。
因为，不打折、不促销，而又想要快速回笼资金，到后来很有可能变成一具躺尸；而实打实打折催销，可谓是一种断臂求生的行为，更多的是为了“活下去”。
但话又说回来，如果现阶段真有推出的特价房源，那究竟能不能买？我想说，在当前市场供应稳定，且有足够议价的空间下，刚需是不错入场的时机，可以货比三家，理性选择。
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楼盘推荐：入手即可升值的项目推荐
那么，“金九银十”十月开盘项目多吗？新开的项目里，有升值房源推荐吗？别急，我们且往下看。
据开盘数据统计，10月郑州共有25个楼盘新开或加推，其中纯新盘15个，老盘加推10个。而这25个项目中以高层住宅为主。
下面，八万重点推荐以下入手即可升值的项目：
01、郑州华侨城
郑州华侨城位于郑密路南三环向南2000米，是华侨城集团首入郑州，进入河南倾力打造的排名前列大型文旅项目。项目预计10月10号开盘，首开4栋高层和4栋洋房。
项目主打改善。二七新区的改善楼盘不多也不纯粹，此次华侨城的项目为区域的刚改和改善提供了不错的机会。
02、碧桂园西湖
碧桂园西湖位于农业路西三环交汇处，是碧桂园中原大城作品。从户型看的话，总体没有大问题，合适刚需者以及偏改善者的生活；价格总体不算高，带装修的价格和周边毛坯房差不多，总体说来，性价比还是有的。
但是，目前周边商业匮乏、配套都需要新建，再加上地块较分散，一部分紧邻铁路，噪音污染也少不了。碧桂园西湖适合那些手里预算不多，想换大房子的西区地缘客户，但如果你想投资或者需要”东奔西走（工作在东区，买房在这里）”，那就建议再考虑对比一下其它项目了。
03、锦艺金水湾
锦艺金水湾位于文化路北段贾鲁河两岸，拥有丰富的社区配套，总占地面积2200亩，现有文化路一小进驻，带商业配套，规划有地铁4号线和7号线， 其中4号线在建、7号线第三批刚批复，地铁口距离都不算近，算是能辐射到。
另有丽水外国语学校，宣传距离400米，但是学校在连霍北侧，项目在南侧，倒是离瀚宇天悦旁的龙门实验学校更近。
写在最后
今年虽然不存在“金九银十”，但对于购房者来说，的确存在“金12，银11”，因为越接近年底，购房优惠力度、特价房源量将会加大。
如果实在不清楚什么时候到底要不要买，那就多加新房置业顾问的微信，他们会在微信群里、朋友圈里，告诉你这个市场真实的面貌，当然也会根据你的需求，定制专属于你的优惠房源。
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