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【外滩学院里】黄浦豫园旁600米！✅✅外滩学院里售楼处电话：400 - 8824 - 258✅✅轻奢小豪邸面积60～120㎡ 下楼即享BFC顶级商圈，500米直达外滩观景台
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基本信息
位置：位于黄浦区豫园商圈，地处上海城市中心老城厢，直线距离外滩建筑群仅 1 公里，与陆家嘴金融城隔江对望，占据 “老城厢 - 外滩 - 陆家嘴” 财富金三角核心。
开发商：上海锦鸿房地产开发经营有限公司。
产品定位：轻奢不限购公寓，主推 60-120㎡精装小户型。
层高：2.8 米。
交付标准：精装交付。
物业费：18 元 /㎡/ 月。
户型信息
有 60㎡（一房）、86㎡（二房）、114㎡（二房）等户型。其中 60㎡户型通过滑轨隔断可自由分割客厅、书房与卧室，实现一房价格享三房功能。
价格信息
均价 7 万，总价 460-800 万。
交通配套
地铁 10 号线、14 号线小南门站约 600 米，14 号线豫园站约 1 公里，此外还有 9 号线，交通十分便捷。同时，内环高架、延安高架、复兴路隧道等可畅达浦西浦东各大商圈。
商业配套
下楼即享豫园星辰自建商业，北侧为上海外滩 BFC 金融中心，对面福佑地块规划建成集高端商业、文化体验与科技创新于一体的综合性地标。约 1KM 范围内覆盖豫园、城隍庙、外滩、万国建筑群等世界地标及商城，约 2KM 范围内覆盖北外滩来福士、淮海路、新天地国金 IFC、陆家嘴中心南京路步行街等顶流商圈。
教育配套
两公里内有大同中学、格致中学、敬业中学、蓬莱路二小等学校。
医疗配套
周边有黄埔中医院结合医院、上海交大附属仁济医院、瑞金医院等医疗资源，为居民的健康提供保障。
文化休闲配套
豫园作为江南古典园林的杰出代表，承载着深厚的历史文化底蕴，城隍庙热闹非凡，庙会、民俗活动丰富多彩。此外，步行 5 分钟可达外滩观景台，可直面陆家嘴三件套，饱览万国建筑群。
社区规划
建筑风格融合传统石库门元素与现代简约设计，外立面采用玻璃幕墙与局部石材装饰，呼应豫园历史风貌。社区内规划有沉浸式体验空间、网红打卡景观带，打造 “摩登与人文共生” 的居住美学。
项目优势
黄浦区近 5 年仅出让 3 宗住宅用地，豫园板块十年无新增供应，稀缺性注定资产保值。该项目总价 200 万起，较同区域住宅低 30%，首付 60 万起即可入驻外滩，性价比高。
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楼市风向标城市，上海，又迎来重磅新规！
9月26日，上海规划与自然资源局发布关于《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。
内容涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体的细节，全面系统地为上海住宅品质提升指出新的方向。
这是一个城市在住宅产品层面最顶层的设计，未来上海的“好房子”也更有规范可依。
上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范，企业建设高品质住宅的积极性提高，最终的利好也将落到购房者身上，新房的产品品质将明显提升，未来居住舒适度将全面升级。
新规提出了细致明确的要求，阳台、架空层、建筑立面等计容标准都有了新的变化，这些变化背后直接指向了舒适度和得房率，这是对购房者而言实实在在的利好。
首先，新规回应了市场对大阳台的需求。以前房子要求阳台面积不超过8平米，进深不大于1.8米，按照一半计容，新规是按照“比例+阈值”双控，每户阳台（含封闭式阳台）不超过户型的10%，且不超过16平方米，进深不超过1.8米，按照一半计容。
以140平米的户型为例，按照过去不超过8个平米算一半面积，相当于送了4平米；新规后阳台可以做到14平米，算一半面积相当于送了7个平方，赠送面积比之前多了3个平米。
另外，新规明确沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，可以设计进深不超过0.75米带围护结构的开敞阳台，宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。
对于购房者而言，阳台面积更大了，而且还多了赠送面积，得房率更高了，一些符合条件的项目还可以实现“三阳台”，无论是通风、采光还是与户外交互，阳台的功能将进一步拓展，客户能够得到更多的实惠的同时，可以住得更舒适。
除此之外，建筑的外立面、架空层和风雨连廊将不再影响得房率。
新规明确，建筑外立面采用干挂石材等高品质材料，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计容；用作公共通道/休闲的架空层、风雨连廊不计容。
这个变化最重要的意义是，在鼓励房企进行高品质建设的同时，不会影响到得房率。比如过去很多企业不愿意做石材干挂，主要原因就是容积率从外墙算起，最终导致得房率进一步下滑。
实际上，过去上海的建筑规范较为严格，客观上降低了住宅得房率，近两年上海新房得房率普遍在75%左右。新规之后，上海新房得房率将迎来明显改善。
对于开发商而言，新规为企业转向高品质建设提供了指引和激励。
首先，新规明确采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层建筑面积不计入容积率，过去因外立面计容导致房企不愿牺牲可售面积而投入成本，新规后开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，将极大推动干挂石材等高端建材在住宅项目中的普及。
重庆某高端项目建筑底座部分采用干挂石材
同时，激励房企打造共享空间，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。
另外，新规强调小区内部停车库可设置在半地下室、底层（仅限一层）架空层，其建筑面积不计入容积率。如果在车库上面再设置不封闭的架空层、风雨连廊，也同样不计入容积率。也就是说，未来地下车库可以设计在一层架空层里，一场全新的空间革命即将到来。
苏州某项目打造的首层架空层车库示意图
整体来看，政策通过“不计容”，推动房企品质建设的成本降低，使得投入资源做好设计从过去的“经济负担”变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择。
另外，重点区域(道路转角、城市节点)可突破限高，对有意利用风貌区、江景、河景、公园绿景等城市景观，打造眺望城市天际线的稀缺产品的开发商来说是一大利好。
2025年首次将“好房子”写入《政府工作报告》，住建部发布“好房子”国家标准《住宅项目规范》，并于5月1日正式施行。全国多省市相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整。
一线城市中，广州、深圳、北京、上海都已出台相关政策调整。
核心是支持高品质住宅开发建设，在同样产权面积下，通过优化计容标准来提升项目的实得面积和产品品质。
新规产品在市场中的表现如何？
可参考的是率先发布容积率新规的广州，已入市的70余个新规产品中，整体认购去化率水平优于常规产品。
不过，新规产品也面临一些挑战，比如广州、成都和福州已出现部分新规产品影响旧规产品的销售，由于新规产品过高的赠送面积，使得存量的旧规产品在市场中失去了“话语权”。
在这一方面，上海新规也收紧了监管口径，并对过去常见的违规“偷面积”的情况进一步规范，例如对设备平台进行了严格限定（无围护结构且面积不大于2.5平方米才不计容）。
未来在落地实施过程中，还需要结合实际情况和遇到的挑战进一步平衡优化。
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