「张江金茂府」
浦东区首座“金茂府”
103套 约92-220㎡洋房&别墅
约1800㎡会所+超低密+金牌物业
总价540万起 可直接选
样板房提前线上预约
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首先，金茂府三个字在上海乃至全国高端楼市的含金量，相信不必小观多说，只要看看金茂府在 上海楼市二手市场的表现，其品牌号召力便可见一斑，无论是一战成名的 大宁金茂府，还是首登五大新城的 西郊金茂府，几乎都是 板块内的居住天花板，相比周边二手房都有 1-4万元/平米的巨大价差！
示意图数据来源链家网
其次，张江金茂府，是 系列最新升级产品金茂府3.0，不仅继承了金茂府引以为傲的 12大科技住宅系统，打造 五衡居住环境和超低能耗建筑。更全面 升级了社区硬件和服务！
以近期项目全景呈现的建面 约1800平米新奢会所为例，这一标杆硬件的打造，深谙高净值人群对于生活、休闲与社交多元化需求，让使用体验远超同类产品！
其中，会所内的亮点非 星级标准打造的室内泳池莫属。除了高规格的 恒温标准，更特别 设计了独立儿童泳池，为业主提供 四季独享的亲子戏水空间！
示范区实景图
会所健身区域同样令人眼前一亮， 有氧区、器械区、瑜伽区一应俱全，设备配置 与星级健身中心同步，特别是兰心瑜伽室的设计，专为喜好舒缓运动的人士打造，充分满足业主们的各类健身需求。
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示范区实景图
日常生活功能之外，星质6S私享会所更充分考虑到了高端人群的各类商务和私人社交需求，设计了 高规格的中央洽谈区和高定红酒雪茄室、棋牌室，打造 第二会客厅！
示范区实景图示范区实景图
综合而言，张江金茂府提供的社区品质，无论 居住体验还是品牌溢价都是远超同类产品天花板级的存在！
▷▶10万的未来：上升通道成定局！
随着张江金茂府一批次的热卖，和楼市政策的调整，当下 项目六字头的低价或将成为绝唱！
首先，在项目层面， 整体联动价在6.8万元/平米，但一批次售价仅6.6万/平米，当下二批次均价也仅为6.7万/平米，这就意味着 项目后期加推单价本必然将超过7万元/平米！
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其次，今年以来，上海楼市已在政策层面相继 取消了对价格和产品的多重限制，没有了限价要求，且允许大户型、低密度等高端产品的打造，区域 后续地块的价格上升几成定局！
示意图
最后，作为兼顾 张江科学城和国际度假区双重高端定位的标杆板块，随着 区域轨交和文旅商业等规划的快速落地，区域住宅的价值潜力不言而喻！
三轨交环绕潜力无限
▷▶五公里中环畅达浦东核心产业！
除了楼市价格洼地的属性之外，其实张江金茂府所在的区域还是浦东为数不多的 新兴潜力股！相比城市界面老旧的三林、周康等区域，项目所处板块具有 较大的后发优势，整片区域皆为全新开发，后续成长潜力巨大。
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同时，张江金茂府还 坐享张江科学城的产业红利！直线距离 5公里即达中环线和张江科学城芯区域！（百度测距）
因而在项目多数户型中， 北向窗口即可直观张江标志性建筑科学之门！随着张江科学城近年来逐步向南的发展建设，而今 张江金茂府周围已密布张江机器人谷、张江医谷、张江细胞与基因产业园等高端产业集群，可以说是 背靠一线科创产业的国际化科技住宅！
区位示意图
当然凭借优势的地理位置和便捷对接中环线的通勤效率，张江金茂府不仅10-15分钟可直达张江核心区，更可 通过中环线半小时左右即达陆家嘴、前滩、金桥等浦东核心产业区，是高新产业人群的理想居所！
▷▶三轨交环绕高效对接全市节点！
除了优越的地理位置外，张江金茂府周边的 轨交规划也堪称逆天级别！
区位示意图
距离项目最近的 21号线申江南路站到张江金茂府仅约888米，目前已经在建，该条线路为 浦东南北走向的交通动脉，将高效 打通外高桥、金桥、张江等产业节点，也将为张江金茂府引流更多高端产业人群！
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而目前已通车的轨交11号线也途径项目周边， 11号线康新公路站距离项目约2.5公里。是项目 直通上海市区的主要干线，未来可 通过项目门前的21号线一站换乘。
同时，通车后的21号线 一站即可通达康桥东站换乘机场联络线，高效对接 上海虹桥枢纽和浦东机场两大核心交通节点！目前机场联络线的建设已进入尾声， 预计今年9月即将开启试运营！（数据来源：进击的张江）
区位示意图
此外，据小道消息透露，项目周边正规划 轨交27号线，亦可通过21号线一站换乘，规划中的27号线由 陆家嘴直通临港，未来将大幅提升张江金茂府通达两大重磅产业园的通勤效率，为更多高端产业人群的入住创造条件！
示意图
3.0金茂府高配社区
▷▶金茂府3.0改善价格豪宅体验！
相比尚处上升期的区位优势，金茂府 天花板级的产品力则是统治级的优势！除了上文提到的住宅科技和会所配置，张江金茂府 从最初的拿地环节，便已赢在了起跑线！项目所处的张江区域虽然不缺高端产品，但真正 低密度、高体验的舒适性产品却已缺位多年！
效果图
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而张江金茂府 低至1.6的容积率和叠拼、洋房为主的产品线恰恰填补了这一缺憾，叠加 两面环水的滨水墅区体验，即便已经入住了张江的精英人群，也能在张江金茂府得到显著提升的高端居住体验！举几个最直观的例子：
1. 低密度带来楼间距（大部分大于楼高）、 采光（低区依然良好）、 景观视野（平视开阔无遮挡、俯视观感类别墅）等方面的显著提升
2. 低楼层则带来更好的私密性（公区人少体验佳）、 更佳的电梯体验（不用等）、 更少的公摊面积（无连廊）
示意图
再看张江金茂府的整体景观规划，结合双面滨水的地段优势，项目打造了 “一环、七园、三巷” 的景观布局。中国传统江南风格的园林之下，更营造了 上下两条隐奢归家动线：
经过 石材铝板搭配灯带打造的40米宽、5米高宽景大门之后，车行线路直接入库，可以体验不输顶级豪宅的 精装高颜值地库！
示范区实景图
而人行线路则由 星级酒店式的入户大堂进入，接着便是 6S会所环绕的下沉式水景庭院， 7米高磅礴大气的跌水景墙配合三棵参天 乌桕林和原石、浮桥交错的 地面水景，若是傍晚归家，还能欣赏 倒映在水中的点点星光，可谓满满的奢雅意境和尊贵仪式感！
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示范区实景图
穿过庭院进入社区后， 参考江南“四水归堂”的园林意境与 香槟铝板搭配暖灰色真石漆的建筑立面交相辉映，透出隐逸摩登都会的典雅美感，尽显尊贵却不失潮流的顶级审美！
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▷▶神户型细节满满生活一步到位！
看完了令人心动的实景社区，在项目样板间，还有惊喜等着你！此次二批次加推产品线为 建面约92-138平米的3-4房科技洋房，除了金茂府一贯的住宅科技优势加持之外，在 低密度高得房率加持下的户型空间设计同样亮点满满！
以主打的 建面约100平米3房2厅2卫为例，进入样板间，首先映入眼帘的是设计感满满的 入户玄关， 轻卡门手感厚重，搭配 飞利浦智能锁高端系列产品，品味与安全感相得益彰。门后的 定制柜巧妙设置了 玄关造景金属壁龛柜及女王高靴放置区，实用且大气美观，让归家的第一步就充满温馨与尊贵。
户型玄关实景图
接下来的 客餐厅一体化区域，则是整个户型的核心，自然延伸至各个功能间，没有多余的过道，极大地提升了空间使用效率。结合 3.1米的层高，使得室内即使在装修完成后依然保持着纵向的舒适尺度，让人 丝毫不觉压抑！
样板间实景图
客餐厅南面连通着 同尺度的宽景阳台，阳光与美景于此交汇，大大 拓宽了生活视野，将居住的奢度与享受推向新高。
样板间实景图
往南走去， 三开间均朝南，搭配 “4飘窗1阳台”的延伸设计，无论是采光、视野还是通风效果都达到了极致。 主卧的套房设计则进一步提升主人日常的舒适度与私密性！
样板间实景图
最后， 双卫设计则有效解决了家庭高峰期的使用冲突，提高了居住便捷性与生活体验。
追求一步到位的改善购房者可以关注下此次推出的 138平米4房2厅2卫。
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01
土拍市场两极分化
本次土拍呈现出明显的 “冰火两重天” 特征。杨浦滨江地块经过75轮激烈竞价，以28.09%的高溢价率成交，创下本次土拍溢价率、楼面单价双高纪录。
普陀真如地块同样表现亮眼，以12.79%的溢价率成交，成为该区域新地王。
与核心地块形成鲜明对比的是，青浦新城和宝山美兰湖地块均以底价成交。
宇诚集团以2.70亿元底价摘得青浦新城地块，该地块要求商业部分不低于15%，需引入智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等业态的展示销售中心。
宝山区美兰湖组合地块由建发以23.23亿元底价获得，楼面价21300元/㎡该地块西南侧即是建发云锦湾项目，2020年成交楼面价为21043元/㎡，五年时间几乎持平。
这种分化体现了开发商拿地策略的转变，他们不再盲目抢地，而是根据地块位置、周边配套和未来预期有选择性地竞拍。
02
热度回落，市场回归理性…
本次土拍虽成交总额超111亿元，但市场热度较前期已明显回落。没有地块触发“双高双竞”规则，且参拍企业数量减少。
这种理性回归也反映在楼面价上。闵行区地块成交楼面价3.66万元/㎡，对比第五批次同区域地块的3.89万元/㎡有所下降。
业内分析认为，这种理性回归表明上海土地市场正从单纯追求开发强度，转向更加注重居住舒适度的发展思路。
此外，本轮土拍一个值得关注的现象是民企的回归。两家外地民企——长江精工和宇诚集团首次现身上海土地市场并成功摘地。
长江精工为我国钢结构领域的建筑领军企业，曾参与建设北京奥运会场馆“鸟巢”、上海环球金融中心等知名地标项目。
宇诚集团以房地产开发为核心业务，同时拓展文旅、贸易、矿业等多元业务。这
些“新面孔”的加入为上海房地产市场注入了新活力。
写在最后：
从本次土拍结果来看，上海楼市将延续分化格局。核心区域如杨浦滨江、普陀真如等板块，凭借稀缺的区位优势和成熟的配套设施，未来售价预计将突破13万/㎡甚至14万/㎡。
而外围区域则需依赖产业导入和交通改善才能实现价值提升。随着沪崇启铁路等基建完善，以及长三角一体化政策红利释放，远郊市场长期或现底部反弹。
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