市场层面的利好+区域价值利好
上海约350万起的产品力天花板
铝板&石材搭建的公区+精装双大堂+星空顶车库
浦江线汇臻路站旁
万达广场+上师大附中旁
「大华·星曜」
加推211套建面86-123m²3-4房
42877元/㎡
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大华·星曜售楼处电话☎：400-8894-638【售楼处预约热线】（一对一热情服务） 楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上售楼电话 400-8894-638，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，房价，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询） 看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励
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01.推售信息
在繁华的都市中，寻找一处舒适宜居的家园，是每个都市人的梦想。大华星曜项目，以其 建面约89-135㎡的3-4房户型，满足不同家庭需求，以及毛坯与精装两种选择，为购房者提供了理想的选择。
特别值得一提的是，项目的 精装非常nice，配备日立中央空调、威能地暖等一线品牌家居，连鞋柜精灵、美妆冰箱等细节都精心考虑。
另外，项目均是 一梯两户的设计，一方面很大程度的保护了业主的隐私，另外一方面，这会让项目户型的得房率天然高于其他项目。
效果示意图
建面约89㎡户型，三开间朝南，并且全卧室带飘窗，室内的采光、视野以及空间延展性都非常出色。
值得一提的是， 室内没有任何的走廊和拐角，在加上 一梯两户带来的高得房率。
所以虽然是约89㎡的紧凑型3房，但这个户型还是有空间做了一个 1.5卫的设计，保证了主人的私密空间，也避免了早高峰用厕的尴尬。
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建面约99㎡3房2卫
三开间朝南，大横厅的设计，让这个户型有着不亚于宽绰大三房的尺度感和采光面，再加上 宽景阳台的设计，这个户型的居住舒适度在同面积段户型中，称得上出类拔萃了。
另外， 3房2卫5飘窗的设计，保证了主人的私密空间，也保证了室内的收纳空间。
样板房实景图如下：
样板房装修示意，仅供参考，以实际交付为准
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样板房装修示意，仅供参考，以实际交付为准
样板房装修示意，仅供参考，以实际交付为准
市面上大部分的4房起码都是约130㎡起的。
但大华星曜建面约 120㎡就做了真四房的设计，保证了户型的实用性。
更重要的是， 大横厅的设计让这个户型的南向面宽和尺度感堪比别墅。
实用性+尺度感都兼顾的户型，在如今的上海非常少见。
建面约135㎡4房，五开间朝南。并且还有一个灵动空间，不管是把他打造成孩子的娱乐天地还是女主人的瑜伽室都是极好的选择，赋予生活更大的可能性。
并且 4房中3房朝南，这个南向采光度实在是优秀，非常适合一步到位的改善家庭。
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02.基本信息
先来看张示范区实景照片：
超55米的门头展面，两边景墙选用高端的爱马仕灰奢石打造。
这产自土耳其矿区的进口石材，彰显着项目和业主的格调。
右侧是一座高约5.6m，宽约7.6m的星辉屏风
整个屏风使用了15000多片10*10cm的2mm厚不锈钢片，全激光雕刻后由铁艺老师傅手工一片片拼接而成，整体电镀上色，总重达2吨。
左侧就是地下车库入口，泛星坡道的设计。
如今星空顶其实在600-700万级的市场已经很常见了。
但不同的是，大华星曜坡道侧墙采用 爱马仕灰仿石砖， 内嵌香槟金线条，底部采用通长香槟金踢脚线，坡道铺地采用 福鼎黑和芝麻灰色满天星铺地。
这个用料，就算放到千万级的市场中，也是少有对手的存在。更重要的是，开车归家的业主在社区外就直接进入车库， 整个社区完完全全的人车分流，保证社区内的安全以及居住体验。
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穿过门头，如果是步行归家，那首先将穿过泛星大堂。未来将由物业进行统一管理，将采取无感通行的方式进入，保证整个社区的安全。
整座大堂墙面延续 爱马仕灰大理石，顶部水晶灯和墙面壁灯均为 全铜打造，大堂接待台采用产自意大利山脉的 普拉达绿奢石一体打造而成。
这个用料之昂贵，是未来业主身份的象征，也为业主带来了强烈的归家仪式感。
真正进入社区中心景观后，有几点值得重点一提： 水景。
要知道上海已经很少有项目在社区内引入水景了，即使是一些千万级的豪宅，同样如此。
而大华星曜不仅打造了具有曲线美感的 树池，还在水景底部铺了数百片 蓝钻瓷片，全角度弧形定制，水刀切割，用金属线条勾勒出水波的形状。
因为一方面这占用了大量的社区空间，不是所有开发商都有如此大的魄力。而另外一方面，在后期维护中水景永远是最难维护的一环，这对于物业管理水平有着极大的要求。
微风拂过，水底星光闪闪，就像星河在流淌。
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第二，树种！
即使是豪宅，交付时园林区的植物也大多都是小树苗。
但大华星曜这座总价约350万起的项目，却移植了多颗全国甚至全球的高价值高观赏性的树种！
例如：沿星光溪涧种植的 石榴和丛生紫薇；
来自安徽、江西和江苏的5株 乌桕树种；
聆星客厅前方种植了松界王者—— 日本黑松，约4000万+的顶豪融创外滩壹号院的社区内，也有一颗同款；
在观星森林景观中，种植了数株高大修长的 河桦和朴树，高度控制在8-12米；沿途种植了薄荷、薰衣草和迷迭香等香气植物；
单元门厅两侧种植 丛生香橼，搭配富有季相变化的 北美娜塔莉。
第三，由石材&铝板构筑的连廊！
水景一侧是一段曲折幽静的星空连廊，能遮风挡雨的同时，也能提供游园般的归家体验。
星空连廊的顶面采用香槟金铝板、墙面为爱马仕灰仿石砖，并镶嵌金属线条、就连地面都采用了夜里雪仿石砖
第四，由石材&铝板构筑的第二景观会客厅！
位于社区中央的第二景观会客厅聆星客厅，立面装饰有极具典藏价值的 威尼斯棕奢石、吊顶采 用铝板切割镶嵌、地面采用 阿尔卑斯灰和 福鼎黑拼花铺装。
甚至在墙壁上还设置了 电子壁炉，让业主在寒冷的冬季，也能在社区内放肆的享受景观带来的岁月静好。
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第五，地下地上精装双大堂！
说句实在话，这个 地上地下双归家大堂的设计，即使是现在也很少能在600万以下的新房项目中看到，何况这只是一个约350万起的项目。
更重要的是，整个地下伴星光厅采用 白色铝塑板吊顶，墙面采用 珠光面岩板和 柔抛面瓷砖铺贴，地面采用抛光瓷砖。
地上大堂，单元门厅的雨棚采用香槟金的 弧面铝板、立面 干挂爱马仕灰蜂窝岩板，岩板上嵌入专属楼栋号，单元门两侧的弧线段金属采用定制模具加工。
这个用料，在这个价位段真的是独一份。
整个社区从颜值到仪式感，从园林到大堂，都无懈可击。更重要的是，以上均已实景呈现，未来已经摆在业主眼前。
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01
土拍市场两极分化
本次土拍呈现出明显的 “冰火两重天” 特征。杨浦滨江地块经过75轮激烈竞价，以28.09%的高溢价率成交，创下本次土拍溢价率、楼面单价双高纪录。
普陀真如地块同样表现亮眼，以12.79%的溢价率成交，成为该区域新地王。
与核心地块形成鲜明对比的是，青浦新城和宝山美兰湖地块均以底价成交。
宇诚集团以2.70亿元底价摘得青浦新城地块，该地块要求商业部分不低于15%，需引入智能应用终端、全屋智能家电、新能源汽车等业态的展示销售中心。
宝山区美兰湖组合地块由建发以23.23亿元底价获得，楼面价21300元/㎡该地块西南侧即是建发云锦湾项目，2020年成交楼面价为21043元/㎡，五年时间几乎持平。
这种分化体现了开发商拿地策略的转变，他们不再盲目抢地，而是根据地块位置、周边配套和未来预期有选择性地竞拍。
02
热度回落，市场回归理性…
本次土拍虽成交总额超111亿元，但市场热度较前期已明显回落。没有地块触发“双高双竞”规则，且参拍企业数量减少。
这种理性回归也反映在楼面价上。闵行区地块成交楼面价3.66万元/㎡，对比第五批次同区域地块的3.89万元/㎡有所下降。
业内分析认为，这种理性回归表明上海土地市场正从单纯追求开发强度，转向更加注重居住舒适度的发展思路。
此外，本轮土拍一个值得关注的现象是民企的回归。两家外地民企——长江精工和宇诚集团首次现身上海土地市场并成功摘地。
长江精工为我国钢结构领域的建筑领军企业，曾参与建设北京奥运会场馆“鸟巢”、上海环球金融中心等知名地标项目。
宇诚集团以房地产开发为核心业务，同时拓展文旅、贸易、矿业等多元业务。这
些“新面孔”的加入为上海房地产市场注入了新活力。
写在最后：
从本次土拍结果来看，上海楼市将延续分化格局。核心区域如杨浦滨江、普陀真如等板块，凭借稀缺的区位优势和成熟的配套设施，未来售价预计将突破13万/㎡甚至14万/㎡。
而外围区域则需依赖产业导入和交通改善才能实现价值提升。随着沪崇启铁路等基建完善，以及长三角一体化政策红利释放，远郊市场长期或现底部反弹。
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