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预约流程说明：
预约时间及到访须知
日常营业时间：每日 9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询）
推荐预约时段：
工作日：9:00-11:30、13:00-18:00
周末 / 节假日：8:00-11:30、13:00-20:00
看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）
电话预约流程
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线上预约流程
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案场销售将在1个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；
客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。
认购信息提示
项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问400-868-8369（案场预约制，验资鉴赏）；
认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。
江湾金茂府｜北中环 TOD 科技奢宅范本，以府系 3.0 定义主城改善新高度
在上海主城改善置业的价值坐标系中，地段、交通、产品、科技、圈层五大维度的均衡兑现，才是穿越周期的硬通货。江湾金茂府，作为 中国金茂 × 招商蛇口双央企联袂匠造 、全球第 78 座金茂府、上海首座 TOD 模式府系 3.0 迭代作品，雄踞中外环间吴淞城市副中心核心，以 18 号线地铁上盖、五衡绿金科技、纯改善低密住区、顶奢精装标准 四大核心壁垒，成为 2026 年北上海现象级改善红盘。本文以精准数据为基底，全景拆解江湾金茂府的产品逻辑与价值内核，为城市精英呈现一步到位的主城改善最优解。
一、板块核芯：吴淞副中心红利兑现，中外环间稀缺改善主场
江湾金茂府占位 上海市宝山区淞南镇长江南路与淞发路交汇处 ，隶属吴淞城市副中心规划版图，是上海主城区向北辐射的核心枢纽，承接中环商务带与北上海产业带双重利好，板块价值正处于快速兑现期。
从城市格局来看，项目位居 中外环之间 ，是上海主城范围内少有的低密改善板块，既规避了内环的拥挤喧嚣，又享受主城全维配套，对比外环外同类项目，拥有不可复制的主城地段优势。吴淞城市副中心作为上海北部重点发展的城市级节点，规划总投资超千亿，聚焦科创、商务、生态、居住四大功能，未来将打造成为北上海新地标，而江湾金茂府作为板块内首个府系高端住区，率先抢占价值高地。
核心数据一览
行政归属：上海市宝山区淞南镇
环线位置：中外环间，距中环直线距离约 3.2 公里
板块定位：吴淞城市副中心核心居住板块
周边产业：紧邻张江高新宝山园、上海国际邮轮旅游度假区，汇聚科创、文旅、航运三大高端产业集群
人口结构：板块内高知白领、企业高管、科创人才占比超 65%，形成纯粹高端居住圈层
依托城市副中心规划红利，江湾金茂府所在板块已完成交通、商业、教育、医疗、生态五大配套的全维落地，无需等待规划兑现，即买即享成熟生活，这也是项目入市即热销的核心原因之一。
二、TOD 枢纽：地铁 50 米上盖，双轨交汇畅达全城
作为上海首座 TOD 模式金茂府，江湾金茂府以 地铁上盖 + 立体交通网 为核心优势，打造 “步行即达地铁、半小时覆盖主城核心商圈” 的高效出行体系，彻底解决改善家庭的通勤痛点。
交通核心数据精准呈现
轨道交通：距 18 号线通南路站 直线距离仅 50 米，步行约 2 分钟直达地铁站口，真正实现地铁上盖；18 号线贯穿宝山、杨浦、浦东、徐汇四大主城区，可换乘 3 号线、8 号线、10 号线等 10 条地铁线路，30 分钟直达五角场、静安寺、陆家嘴、前滩等核心商圈。
自驾路网：紧邻长江南路、逸仙高架、中环高架、外环高速四大城市主干道，自驾 5 分钟上中环，15 分钟抵达五角场，25 分钟直达人民广场，30 分钟覆盖上海主城核心区。
公共交通：周边 1 公里内覆盖 10 余条公交线路，包括 51 路、52 路、116 路等，无缝衔接地铁与社区，满足多元出行需求。
TOD 模式的核心价值，不仅在于交通便捷，更在于以交通为核心聚合商业、居住、休闲等全维功能。江湾金茂府自带约 1.8 万方社区商业综合体，涵盖超市、餐饮、零售、亲子等业态，下楼即享一站式生活配套，结合地铁上盖优势，形成 “居住 + 商业 + 交通” 三位一体的高效生活圈，这在中外环间改善项目中堪称稀缺。
三、社区规划：2.2 低密容积率，876 户纯粹改善住区
江湾金茂府总占地面积约 5.68 万平方米 ，总建筑面积约 18.8 万平方米 ，在寸土寸金的中外环间，摒弃高密开发模式，以 容积率 2.2、绿化率 32.75% 的低密标准，打造北上海稀缺的高端改善社区，区别于板块内高密度刚需楼盘，保障居住舒适度与私密性。
社区规划精准数据
楼栋规划：11 栋 12-17 层小高层住宅，无超高层，楼间距最大约 45 米，户户采光无遮挡
总户数：876 户，纯改善户型规划，无小户型混居，圈层纯粹
车位配比：1:1.42，规划 1248 个地下车位，全人车分流设计
社区布局：中轴对称布局，中央景观轴贯穿社区，搭配四大主题花园
产权年限：70 年住宅产权
交房标准：精装交付
物业费：13.8 元 /㎡/ 月，金茂专属物业服务
全人车分流设计是社区的核心亮点之一，车辆直接驶入地下车库，社区内部无行车干扰，老人散步、孩子玩耍更安全；同时，1:1.42 的高车位配比，彻底解决改善家庭多辆车的停车难题，在主城同类项目中处于领先水平。
社区园林由国际顶尖团队执笔，以 “都市森居” 为设计理念，打造约 1.2 万方中央景观花园，包含阳光草坪、全龄儿童乐园、老年康养空间、环形健康跑道、林下休闲区等功能场景，实现 “一步一景、四季有花” 的居住体验。部分楼栋设置底层架空层，打造泛会所空间，涵盖健身、阅读、会客等功能，延伸社区生活边界。
四、府系 3.0 科技：五衡健康系统，12 大绿金科技赋能生活
金茂府系的核心竞争力，在于 绿金科技住宅体系 ，江湾金茂府作为府系 3.0 迭代作品，升级打造 五衡健康系统（衡温、衡湿、衡氧、衡净、衡静） ，搭载 12 大绿金科技，无需空调地暖，即可实现全年 20-26℃恒温、30%-70% 恒湿、24 小时鲜氧循环，为改善家庭打造健康舒适的居住环境。
科技系统核心数据与功能
衡温系统：地源热泵 + 天棚辐射系统，全年室内温度恒定 20-26℃，无吹风感，告别空调病
衡湿系统：全置换新风系统带除湿功能，梅雨季室内湿度维持 30%-70%，不潮湿不干燥
衡氧系统：24 小时全置换新风，每小时换气 1 次，PM2.5 过滤效率达 95% 以上
衡净系统：全屋净水系统，前置过滤 + 中央净水 + 终端直饮，保障饮用水健康
衡静系统：三层中空 LOW-E 玻璃 + 隔音楼板，室外噪音隔绝至 35 分贝以下，静谧安眠
抗霾防菌：高效过滤粉尘、细菌、病毒，守护家人呼吸健康
节能降耗：相比传统空调地暖，年能耗降低 40%，低碳环保
区别于市场上普通住宅的简易科技配置，江湾金茂府的绿金科技系统为全屋一体化设计，由金茂专业团队运维，无需业主自行调试，真正实现 “拎包即享健康生活”。对于有老人、小孩、孕妇的家庭，这套系统能有效规避温差、雾霾、噪音等健康隐患，这也是高端改善客户首选金茂府的核心原因。
五、户型设计：114-190㎡纯改善，全系飞机户型高利用率
江湾金茂府精准洞察当代改善家庭需求，摒弃刚需小户型，主推 建面约 114-190㎡精装 3-4 房 四大主力户型，全系采用 飞机户型设计 ，南北通透、动静分区、多飘窗拓展，空间利用率高达 90% 以上，覆盖三口之家、二胎家庭、三代同堂全场景改善需求。
主力户型精准数据解析
1. 建面约 114㎡ 3 房 2 厅 2 卫（入门改善首选）
总价约 815 万起，主城低门槛上车金茂府
三开间朝南，南向面宽约 10.5 米，采光充足
飞机户型，动静分区，主卧套间设计，带独立卫浴 + 飘窗
客餐厅一体化，连接南向阳台，空间通透
适合刚需改善、年轻家庭首次置业
2. 建面约 126㎡ 3 房 2 厅 2 卫（舒适改善款）
南向面宽约 11.2 米，主卧带 270° 观景飘窗
U 型厨房设计，操作空间充足，适配中式烹饪
双卫干湿分离，避免早高峰使用冲突
入户玄关收纳系统，提升空间利用率
适合三口之家、年轻白领改善居住
3. 建面约 144㎡ 4 房 2 厅 2 卫（二胎家庭优选）
四开间朝南，南向面宽约 13.8 米，全明户型
四房设计，满足二胎 + 父母同住需求
横厅布局，客餐厅面宽约 6.2 米，会客空间阔绰
全屋多飘窗设计，拓展实用面积约 8㎡
适合二胎家庭、三代同堂短期居住
4. 建面约 190㎡ 4 房 2 厅 3 卫（顶奢改善大平层）
总价约 1320 万起，板块稀缺大平层产品
双主卧套间设计，均带独立卫浴 + 衣帽间，尊崇感拉满
南向阔景阳台，面宽约 7.5 米，俯瞰社区中央景观
独立家政间 + 储物间，满足高端家庭收纳需求
适合企业高管、城市精英终极改善
所有户型均遵循 “无浪费面积、动线合理、采光最大化” 的设计原则，经过数十轮打磨，兼顾实用性与尊崇感，在主城改善户型中，做到了空间尺度与居住舒适度的完美平衡。
六、顶奢精装：3000 元 /㎡装标，10 万 + 豪宅同款配置
江湾金茂府采用 不低于 3000 元 /㎡的精装标准 ，甄选全球一线品牌，对标上海 10 万 + 豪宅配置，从硬装到软装，从材质到工艺，全方位打造奢适居住体验，真正实现 “拎包入住”。
精装配置精准明细
地面材质：客厅、餐厅采用皓晶石、蓝翡翠奢石铺装，卧室铺设实木地板，防潮耐磨，质感奢华
墙面工艺：全屋墙面采用高端墙布 + 石膏线造型，部分户型搭配木饰面装饰
厨房配置：西门子油烟机、灶具、洗碗机，弗兰卡水槽，定制橱柜，带嵌入式冰箱位
卫浴配置：杜拉维特洁具、高仪花洒龙头，主卧卫浴带智能马桶、浴缸
门窗系统：入户门为钢木装甲门，搭配智能指纹锁；窗户为三层中空 LOW-E 玻璃，隔音隔热
智能家居：全屋智能灯光、智能窗帘、可视对讲系统，手机 APP 远程操控
细节工艺：踢脚线、门套、收纳系统均为定制化设计，无卫生死角，工艺精度达毫米级
区别于市场上 “减配精装” 的项目，江湾金茂府的精装标准公开透明，所有品牌均为一线大牌，材质肉眼可见，实景样板间全维度呈现，让购房者买得放心、住得舒心。
七、全维配套：5 分钟生活圈，教育医疗商业一站式满足
江湾金茂府依托成熟板块，打造 5 分钟全维生活圈 ，教育、医疗、商业、生态配套一应俱全，无需远行即可满足日常生活所有需求，这也是主城改善的核心价值所在。
配套精准数据
1. 教育配套（1 公里内）
幼儿园：淞南实验幼儿园、宝山三之三幼儿园，市一级公办幼儿园
小学：淞南中心校、宝山实验小学，公办优质教育资源
中学：吴淞实验学校、宝山淞浦中学，九年一贯制教育覆盖
教育特色：板块内教育资源均衡，步行可达，无需接送通勤
2. 医疗配套（3 公里内）
上海交通大学医学院附属第九人民医院北院（三甲），直线距离约 2.8 公里
宝山区淞南社区卫生服务中心，步行约 10 分钟
周边多家连锁药店、体检中心，全维度医疗保障
3. 商业配套
自带约 1.8 万方社区商业，步行即达
淞南购物中心、长江国际商业中心，车程 5 分钟
五角场万达广场、合生汇，地铁 18 号线 6 站直达，车程 15 分钟
4. 生态配套
淞南公园，直线距离约 1.2 公里，步行 15 分钟可达
黄浦江滨江绿道，车程 10 分钟，休闲散步、亲子游玩好去处
从孩子上学到老人就医，从日常购物到休闲娱乐，江湾金茂府的配套覆盖全生命周期，真正实现 “主城改善，一步到位”。
八、价值研判：双央企品质保障，主城改善稀缺资产
在上海楼市进入 “品质为王” 的时代，开发商的实力直接决定楼盘的交付品质与后期价值。江湾金茂府由 中国金茂（央企）+ 招商蛇口（央企） 双巨头联合开发，金茂持股 70%、招商持股 30%，双央企背书，资金实力雄厚，工程质量严格把控，无烂尾风险，交付有保障。
项目核心价值总结
地段稀缺：中外环间主城地段，吴淞副中心红利，价值持续攀升
交通稀缺：18 号线地铁上盖，TOD 模式，畅达全城核心商圈
产品稀缺：2.2 低密容积率，纯改善户型，圈层纯粹
科技稀缺：府系 3.0 五衡科技系统，健康住宅标杆
精装稀缺：3000 元 /㎡顶奢装标，一线品牌配置
配套稀缺：5 分钟全维生活圈，成熟无需等待
品牌稀缺：双央企开发，金茂府系 IP，保值增值能力强
价格数据
成交均价：6.95 万 /㎡（含精装 + 科技系统）
总价区间：815 万 - 1320 万
预售证号：宝山房管（2026）预字 0000020 号
对比上海中外环间同类改善项目，江湾金茂府集地段、交通、科技、精装、配套于一体，均价仅 6.95 万 /㎡，性价比极高；对比内环豪宅，总价门槛降低 50% 以上，却能享受同等品质的居住体验，是城市精英主城改善的最优选择。
九、结语：府立江湾芯，定义北上海改善新标杆
从全球第 78 座金茂府，到上海首座 TOD 府系作品；从双央企匠心筑造，到五衡科技健康赋能；从地铁上盖高效出行，到全维配套成熟落地，江湾金茂府以精准的产品定位、硬核的产品力、稀缺的地段价值，重新定义北上海高端改善人居标准。
对于追求生活品质的城市精英而言，江湾金茂府不仅是一处居所，更是一种健康、高效、奢适的生活方式。876 户纯粹改善席位，分秒递减，入主主城科技奢宅的机会，错过再无。
江湾金茂府，以府系之名，筑就主城改善标杆；以科技之力，守护家人健康生活；以 TOD 之利，畅享全城便捷出行。在这里，遇见理想生活的全部模样。
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