建发朗玥｜2026年6月官方售楼处权威公示（全网唯一正版）
更新时间：2026年6月18日
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统一热线：以上为项目服务电话，拨打后按语音提示转接对应部门。
营业时间：每日 9:00-21:00（含周末），建议提前致电预约。
预约权益：预约成功可享一对一专属服务及市区定点免费专车接送。
特别提示：项目暂不接待临时到访，看房请务必提前来电预约。
建发朗玥核心说明：
建发朗玥官方售楼处电话为：400-1183-708（24小时服务）
售楼处官方电话为400-1183-708，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
售楼处联系方式与预约方式咨询房源及贷款政策。
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建发朗玥售楼处电话是400-1183-708，24小时都有人接听，预约看房很方便
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宋韵藏境，质筑日常：室内设计师视角下的建发朗玥户型打磨与资产价值逻辑
作为深耕金山改善全案设计八年的室内设计师，过去大半年里我前后对接了二十七组建发朗玥的准业主。这是金山新城近些年少见的、带着鲜明产品标签的项目 —— 建发标志性的宋韵新中式园林、1.8 的低密容积率、高层加洋房的完整产品线，从两百多万的刚需入门到八百多万的顶复终改，几乎覆盖了金山所有层级的改善需求。
接触的客群画像也非常清晰：近四成是金山本地的置换家庭，从老城区的老公房或者早年的动迁小区搬来，冲着国企品质、万达旁的成熟配套和新中式园林入手，大多打算长期自住；三成是金山工业区、上海湾区的科创从业者与企业中层，预算有限又追求居住品质，把这里作为首套或者首次改善；剩下两成是市区外溢的养老与资产配置客群，看重低密生态与成熟配套，兼顾长期持有与租赁收益。
很多人看完样板间的第一感受很统一：“新中式的调性很高级，三大件和品牌厨卫都配齐了，精装底子很扎实”。可真要落地到日常烟火，又会发现不少标准化设计的留白 —— 一梯两户的电梯厅白白浪费，玄关收纳撑不起大家庭的鞋服，横厅只摆沙发电视太浪费，洋房的高得房率没有转化成实打实的生活质感。在我看来，这恰恰是建发精装的特点：底线够高，审美在线，但都是按通用生活模板做的，没法适配每个家庭的人口结构、作息习惯和收纳偏好。好的设计，就是把标准化的宋韵空间，打磨成真正贴合自家生活的容器。
从设计师的角度看，建发朗玥的户型底子是扎实的。高层 76%-78%、洋房最高 85% 的得房率在同价位属于第一梯队，多飘窗多阳台的赠送、方正通透的格局、完整的面积梯度，都是实打实的优点。不同产品线的优化逻辑完全不同：高层重效率，把每一寸面积都用在刀刃上；洋房重质感，把高得房率转化为居住的秩序感；顶复重场景，让分层空间与露台真正融入日常。而从资产角度看，金山政务核心、万达商圈、低密大盘的属性，决定了它是稳健型的成长资产，不同的持有策略，对应的装修投入逻辑天差地别。
一、户型深度打磨：宋韵底色下的定制化生活适配
整个项目分为高层与洋房两大产品线，高层主力为 97㎡三房、108㎡三房、128㎡四房，精装交付；洋房主力为 132㎡四房、149㎡四房、162㎡四房，另有 203㎡顶复产品。所有户型都遵循 “大面宽、短进深、高赠送” 的设计逻辑，搭配建发标志性的宋韵园林景观。做了二十多套全案方案后我发现，不同面积段的痛点差异很大，优化的侧重点也完全不同。
97㎡高层三房：刚需入门的效率最大化
作为项目的门槛户型，97㎡三房也是年轻家庭上车的主力。经典飞机户型，三开间朝南，南向面宽约 9.5 米，客餐厅一体化衔接南向景观阳台，主卧套房设计带独立卫浴，北侧设置多功能小房间，整体方正紧凑，几乎没有多余的过道浪费。原始精装配齐日立中央空调、地暖、新风三大件，博世厨电与科勒卫浴，基础品质在同价位段属于第一梯队。
原始优势很突出：得房率高，实际使用感受堪比市面上 110㎡左右的户型；U 型厨房操作空间充足，符合中式烹饪习惯；全明格局，没有暗间，采光通风都不错。但真实住进去就会发现几个绕不开的痛点：入户没有独立玄关，开门直接对着餐厅，隐私性差，鞋柜容量也撑不起三口之家的鞋服收纳；餐厅空间局促，放了四人桌就塞不下餐边柜，小家电、囤货物资没地方放；南向阳台承担了晾晒、储物、休闲全部功能，最后往往堆满杂物，浪费了南向的园林景观；北向小房间尺度偏紧，放了单人床就放不下书桌，做儿童房和书房都有点勉强。
针对这类过渡型户型，我从不建议大拆大改，用最小的改动实现体验的最大化提升就够了。
入户和餐厅的收纳可以一体化解决。沿着入户一侧的整面墙，做连贯的 L 型定制柜，一端是玄关收纳，另一端延伸成餐边柜。玄关区分鞋区、挂衣区、杂物区，底部留空放常穿鞋，中间留空放随身物品；餐边柜嵌入直饮机和小家电收纳格，下方封闭柜囤放零食和餐具。不用单独占用额外空间，同时解决两个区域的收纳难题，还能形成入户的视觉缓冲，避免开门见厅的尴尬。
阳台一定要做功能分区。不要整面都用来晾衣服，靠侧边的位置用定制柜把洗烘套装藏起来，上方做储物柜放清洁用品，剩下的空间留作休闲区，摆张小桌和两把椅子，正对社区的宋韵园林。配一台洗烘一体机，基本可以告别传统晾晒，阳台就能从家务空间变回生活空间。
北向小房间做多功能一体化设计。榻榻米、书桌、衣柜连在一起定制，床箱存换季被褥和旧物，书桌兼顾学习办公，衣柜放衣物杂物，一个空间同时满足睡眠、学习、储物三种功能。孩子小的时候当游戏房，上学了改儿童房，客人来了当客房，适配不同阶段的家庭需求。
买这个户型的业主大多住五到八年就会置换，改造不用追求一步到位，重点解决收纳和卫生间使用效率这两个核心痛点，住起来舒服，未来转手也不会因为太个性化的改造而减分。
128㎡高层四房：刚改主力的横厅价值放大
128㎡四房是高层的改善主力，也是本地二胎家庭的首选。四开间朝南，南向面宽约 12.8 米，LDK 一体化横厅设计，空间开阔大气；四个房间分布在四个角，私密性好，是经典的四叶草户型升级版。原始精装配置更高，背景墙、全屋墙布都在交付标准里，基础质感不错。
原始底子非常优秀，横厅带来的空间感和采光面远超同面积的传统竖厅户型，四房格局也满足了一步到位的居住需求。但住久了依然会有几个不趁手的地方：入户正对横厅，开门就把整个客餐厅看得一清二楚，隐私感很差，也缺少归家的仪式感；横厅场景单一，很多家庭只摆一组沙发加电视，浪费了大面宽的空间优势；收纳零散不成体系，虽然空间不小，但换季被褥、囤货物资、清洁工具到处放，家务动线混乱；只有一个主卧套房，长辈房没有独立卫浴，三代同堂时早晚高峰使用不便。
优化的核心思路，是把横厅的空间优势充分发挥出来，同时梳理生活动线，提升居住的秩序感和专属感。
首先是入户仪式感升级。做入户玄关柜 + 端景墙的组合，在入户处形成一个独立的过渡空间，挡住正对横厅的视线，保护室内隐私。玄关柜做满墙设计，收纳容量充足，端景墙搭配宋韵风格的装饰画与绿植，和社区的园林调性呼应，进门就能感受到归家的仪式感。还可以在玄关区设置消毒区，放外套、鞋子、消毒用品，把灰尘和外界的细菌挡在家门外，尤其适合有老人孩子的家庭。
横厅一定要做场景化拆分，不要只放沙发和电视。可以分成会客区和开放式功能区两部分：靠窗的一侧做整面书柜加长书桌，打造成开放式书房，大人办公、孩子写作业都能在公共区域完成，家人之间既有互动又互不干扰；另一侧放沙发和电视，保留传统的会客休闲功能。电视背景墙可以做成收纳展示一体化的设计，中间嵌电视，上下封闭柜放书籍和杂物，开放格摆装饰品和收藏品。大面宽的横厅完全承载得起两种功能，浪费了非常可惜。如果家里客人多，也可以把侧边做成茶室区，更符合本地家庭的待客习惯。
家政与储物空间整合。利用北阳台或者设备平台，打造独立的家政间，洗烘套装、熨烫板、清洁工具、囤货物资都集中放在这里，家务动线不用穿越客餐厅，公共区域就能始终保持整洁。对于改善家庭来说，一个规整的家政间，远比多一个零散的小房间实用得多。
双套房升级。如果是长期三代同堂的家庭，可以把南向的长辈房改成带独立卫浴的小套房，提升长辈的居住舒适度，也避免早晚抢卫生间的尴尬。长辈房重点做适老化细节：地面做防滑处理，床边和过道装感应夜灯，衣柜降低挂衣高度，卫生间加装安全扶手和淋浴坐凳。
149㎡洋房四房：低密改善的秩序感营造
149㎡四房是洋房的主力爆款，也是整个项目性价比最高的户型。一梯两户私享独立电梯厅，四开间朝南，南向总面宽约 14.5 米，南北双阳台设计，通风效果极佳；双套房分布在东西两侧，私密性极佳；85% 的得房率，实际使用感受堪比市区 170㎡的大平层。
原始底子堪称完美，高得房率、双套房、南北通透、低密社区，几乎没有硬伤。但想要住出改善大宅的秩序感与专属感，依然有不少可优化的空间：独立电梯厅完全空白，只当过渡用，浪费了专属的赠送面积；入户仪式感不足，开门直接对着过道，一眼望到底，缺少归家的递进感；双套房同质化严重，长辈房缺少适老化细节，主人房的收纳体系不够精细化；虽然有南北双阳台，但缺少集中的家政间与储藏间，杂物分散存放显得乱。
优化的核心思路，是构建清晰的空间秩序，让公共区域更具社交感，私密区域更具专属感，把高得房率的优势真正转化为居住体验。
第一，内外双玄关体系落地。外部利用独立电梯厅打造外玄关，定制通顶户外收纳柜，放置户外鞋、运动器材、消毒用品与雨伞，把灰尘与杂物完全挡在家门外；室内做 L 型玄关柜 + 端景墙，化解入户正对过道的尴尬，形成视觉缓冲，同时扩容收纳容量。端景墙可以搭配宋韵风格的装饰，和社区的园林调性内外呼应，归家仪式感层层递进。
第二，客餐厅社交化升级。不要只做传统的客餐厅，打造 “LDK + 西厨” 的复合社交空间。餐厅一侧增设整面餐边柜 + 西厨岛台，嵌入蒸烤箱、酒柜、直饮机，补充操作空间与收纳。岛台同时承担早餐台、备餐区、亲子互动的功能，让餐厅从单纯的吃饭空间，变成家庭的第二社交区。逢年过节家庭聚餐时，备餐空间也会非常充足。客厅除了传统的会客区，可以预留茶室或者钢琴区的位置，根据家庭的兴趣爱好定制，让公共区域承载更多元的生活场景。
第三，双套房差异化设计。两个套房要有明确的定位区分，长辈套房侧重便捷与适老，主人套房侧重品质与专属感。长辈套房靠近入户门，不用深入室内打扰家人休息；地面做防滑处理，床边与过道装感应夜灯，衣柜降低挂衣高度，卫生间加装安全扶手与淋浴坐凳，细节处照顾老人的居住需求。主人套房做行政级升级：优化衣帽间布局，做男女分区精细化设计，增加包包格、首饰抽屉与手表收纳柜；主卫升级双台盆、独立浴缸与淋浴区，打造星级酒店级的沐浴体验；南向飘窗打造休闲茶座，俯瞰社区宋韵园林，提升居住的氛围感与品质感。
第四，家政与储藏体系化。利用北阳台打造独立家政储藏间，一侧做家务区，一侧做储物货架，换季被褥、年货囤货、行李箱、旧物件全部集中收纳，公共区域就能保持整洁开阔。对于改善家庭来说，充足且有序的收纳，是大户型保持高级感的核心。
203㎡顶复：终极改善的分层场景激活
203㎡顶复是项目的终极改善产品，地上两层，带挑高客厅与星空露台，毛坯交付，可发挥空间极大。买这类产品的业主，大多是本地的资深改善家庭，追求有天有地的居住体验，但普遍对顶复的空间利用没有清晰概念，很容易装完之后大半空间闲置。
多数业主的痛点集中在三点：分层功能定位模糊，动线混乱；露台容易沦为杂物间，浪费了星空景观；顶层隔热防水问题突出，夏天闷热雨天漏水；楼梯设计不合理，老人小孩上下楼不方便。
优化的核心逻辑是 “分层功能清晰化，露台场景生活化，基础工程前置化”，让顶复的分层优势真正发挥出来。
首先是分层功能精准定位。一层为完全社交层，承担待客与家庭公共活动功能。保留挑高客厅的开阔感，打造 LDK 一体化的公共空间，客餐厅与中西厨完全打通，南向整面落地窗，视野开阔。一层预留一间南向长辈房，带独立卫浴，不用爬楼，非常适合老人长期居住。
二层为私密休息层，布置主卧套房与儿童房，每个房间都配备独立卫浴与充足收纳，保障每个家庭成员的私密性。中间可以预留小型家庭厅，作为家人休闲互动的半私密空间，不用下楼就能享受亲子时光。
其次是露台场景化重构。绝对不要把露台当成杂物间与晾衣区，洗衣晾晒全部整合到室内家政间。露台做功能分区：休闲餐区摆放户外家具与烧烤台，作为家庭聚会与朋友小聚的核心；花园区种植花草与小型蔬果，打造空中花园；观景角布置休闲躺椅，夜晚看星空、吹晚风，是独属于顶复的浪漫。加装遮阳棚与户外取暖器，延长露台的使用季节，让它不止是夏天的专属。
最后是基础工程一步到位。顶层的隔热防水一定要做到顶配，在原始基础上增设隔热保温层与双层防水，彻底解决夏天闷热、雨天漏水的问题。楼梯细节优化，踏步做防滑处理，加装扶手与感应夜灯，方便老人小孩上下楼。有条件的可以预留家用电梯井，进一步提升居住的便利性。
二、资产价值逻辑：金山核心大盘的三类持有策略
聊完设计，再说说资产层面的判断。做这行久了会发现，装修从来不是单纯的消费，而是对居住体验和资产价值的双重投入。建发朗玥的资产属性非常清晰：金山新城政务核心、万达旁成熟配套、1.8 低密大盘、国企品质背书，属于金山确定性很强的成长型核心资产。不同的持有目的，对应的装修投入逻辑完全不同，找不准定位，很容易造成投入和价值的错配。
结合金山的市场规律和项目的客群特点，我通常会把业主分成三类，给出不同的规划建议。
长期自住型：全周期设计，适配本地生活
这是最主流的一类业主，打算住八到十二年，伴随孩子成长、老人同住，未来可能置换也可能一直住下去。这类需求的核心逻辑是 “全周期可变性”，装修既要满足当下的居住需求，也要给未来留足调整的余地。
基础工程一定要一步到位。水电点位要多预留，每个房间多留几个插座和网口，未来增加电器、智能家居不用重新布线；防水、隔音、保温工程做足标准，避免后期漏水返工；金山靠海，空气湿度大、盐雾重，定制柜与五金件要选防潮防腐蚀的材质，延长使用寿命；如果对水质有要求，全屋净水软水系统可以提前装好。这些隐蔽工程入住后再改，成本会高好几倍，一定要一次做到位。
空间设计不要做死。儿童房用模块化家具，随着孩子年龄增长可以调整布局，不用砸墙重装；多功能房用玻璃移门或者轻质隔墙，平时当书房，客人来了秒变客房；公共区域尽量保持开阔，不要为了多一间房把横厅隔得七零八落。对于长期居住的家庭来说，一家人互动的公共空间，远比一间闲置的客房重要得多。
收纳一定要留余量。金山本地家庭普遍有囤货的习惯，再加上孩子的玩具、换季的衣物、老人的旧物件，东西只会越住越多。装修时觉得收纳够了，住三五年就会发现放不下。做全屋定制的时候，五大核心收纳区要做足容量，还要预留 20% 左右的空余空间，给未来新增的物品留余地。
风格贴合宋韵社区调性。不要跟风做网红款，奶油风、侘寂风看着好看，流行周期却很短，三五年就容易过时。结合项目本身的新中式底色，选择现代东方、雅致简约这类经典风格，色调沉稳柔和，和社区的园林景观内外呼应，耐看且不容易过时。软装可以随时更换调整，硬装基础保持经典，十几年都不会落伍。
租赁收益型：精准匹配客群，小投入撬动高溢价
第二类业主是中长期持有出租，靠租金收益加板块增值获得回报。很多人的误区是随便装装就行，或者装成自己喜欢的样子。其实不对，找对目标客群，把钱花在他们真正在意的地方，才能实现最高的投入产出比。
建发朗玥的核心租客群体非常明确，主要有两类。一类是金山工业区、上海湾区的科创白领与企业中层，年轻、学历高、对居住品质有要求，预算比普通上班族高，看重通勤便利、小区品质和装修质感。另一类是周边优质学校的陪读家庭，家长带着孩子上学，一般住三到六年，看重收纳空间、厨房实用性和学习环境，对价格敏感度低，只要房子好用就愿意长租。
针对科创白领租客，有几个投入小、见效快的溢价点。独立办公区是刚需，现在年轻人普遍有居家办公的需求，在客厅或者卧室留出台灯插座和网口，摆一张书桌，比没有办公区的房子好租很多，租金也能上一个台阶。核心家电升级：洗烘一体机、大容量冰箱、智能门锁全部配齐，这些都是租客每天都会用的东西，体验提升非常直观。风格走简约清爽路线，浅色系为主，干净明亮，不要做太个性化的设计，受众面广，空置期短。
针对陪读家庭租客，溢价的核心是实用性和收纳。收纳一定要做足，入户鞋柜、卧室大衣柜、餐边柜、书桌书架全部配齐，陪读家庭东西多，收纳越充足，吸引力越强。厨房和学习空间要升级，陪读家长每天做饭，好用的厨房非常重要；给孩子留一间安静的房间，配好书桌和合理的灯光，非常戳陪读家庭的痛点。家具家电选耐用易清洁的款式，陪读家庭居住时间长，能减少后期的维修成本。
成本控制上也有讲究：原始精装能保留就保留，不用大拆大改，重点升级收纳和家电；硬装选耐用易清洁的材料，不用追求进口品牌；不要做复杂的造型，既费钱又容易过时。一般来说，百平左右的户型，出租改造控制在十万上下是性价比最高的区间，投入再多，租金涨幅就跟不上了。随着金山产业的持续导入，高端租赁需求会稳步上涨，好的装修能带来非常明显的租金溢价。
保值转售型：轻改留白，等待价值兑现
第三类业主是纯粹的资产配置，看好金山新城的长期发展，打算持有五到八年，等配套更成熟后转手置换。这类需求很容易走两个极端：要么觉得反正要卖，随便装装甚至不装；要么装得特别豪华，想卖个高价。这两种思路都有问题。
金山的二手房接盘群体，主要是本地置换的改善家庭和产业导入人口，他们最看重的是 “房子保养得好、收纳充足、不用大改、拎包就能住”。装修太差，买家会觉得要全部砸掉重装，直接压价；装修太个性化，买家不喜欢风格，同样不会为装修买单。
正确的做法是，让装修成为房子的加分项，降低买家的决策成本。
风格选大众接受度最高的现代简约风，颜色稳重大气，绝大多数家庭都能接受。绝对不要做暗黑风、浓郁复古风这类小众设计，受众面太窄，遇到不喜欢的买家，装修不仅不加分，反而会减分。
把钱花在硬通货上。全屋定制柜做好一点，收纳充足，款式经典不过时，买家可以直接用，不用换掉，这是实打实的加分项。厨房和卫浴的五金洁具保持完好，买家一用就能感受到质感，也愿意为此买单。基础工程做扎实，水电、防水没有问题，买家验房挑不出毛病，会觉得房子保养得好、品质过硬。建发的原始精装本身就有品牌背书，只要保持完好，适当升级，就很有竞争力。
一定要留足改造空间。不要把空间塞得太满，不要做太多固定的、难以拆除的设计。给下家留足改造的余地，让他们可以根据自己的家庭结构和喜好调整。买家买的不只是现在的房子，更是未来的可能性，留白越多，适配的家庭类型就越广，转手的时候越容易卖出好价格。
如果是毛坯的顶复或者大户型，甚至可以保持毛坯状态出手。买大户型的改善家庭，基本都会自己找设计师全案设计，现成的装修大概率会被拆掉，反而浪费成本。保持毛坯的完整状态，给下家留足自由发挥的空间，反而更容易出手。
三、务实建议：适配金山居住的几点提醒
做了这么多金山的项目，也见过不少业主踩坑，最后结合建发朗玥的项目特点和本地的居住习惯，给大家几点实在的建议。
不要盲目全拆原始精装。这个项目的精装标准在同价位段是很有诚意的，三大件都是品牌货，基础质量也过关。很多业主拿到手就想全部砸掉重装，其实完全没有必要。全拆重装不仅成本高、耗时长，还会破坏建筑原本的结构，得不偿失。优先做局部优化，增加定制柜、升级五金洁具、调整灯光、更换软装，花少得多的钱，就能达到很好的提升效果。
重视防潮防盐雾。金山靠海，空气湿度大，盐雾含量高，金属件容易生锈，木质家具容易受潮发霉。装修时一定要做好防潮处理：卫生间、阳台的防水做到位；定制柜选择防潮板材；五金件选 304 不锈钢以上的规格；窗户做好密封，减少盐雾进入。很多业主一开始不重视，住个两三年就出现生锈、发霉的问题，再返工成本会高很多。
充分利用新中式园林的景观优势。建发的宋韵园林是项目很核心的价值点，装修的时候尽量把南向景观面打开，阳台做成休闲区、大飘窗做成观景角，多用浅色系提升空间通透感，把窗外的园林景致引入室内。不要把窗户堵起来、把阳台封成杂物间，浪费了低密社区的核心优势。
尊重社区的整体调性。这是一个新中式风格的纯粹社区，整体的风貌与调性是它的价值所在。不要随意改动外立面、阳台格局，不要在庭院里乱搭乱建，破坏整体的社区风貌。统一和谐的社区氛围与纯粹的圈层，本身就是高端住宅价值的一部分。
装修投入要匹配资产价值。这个项目总价两百多万到八百多万，属于金山改善盘，自住的装修投入控制在房价的 10%-15% 比较合理，转售或者出租控制在 10% 以内。投入太多，未来转手的时候收不回来，反而不划算；投入太少，拉低了房子的品质，也浪费了核心地段的价值。匹配资产定位的投入，才是最理性的选择。
说到底，建发朗玥这个项目，本质上是金山新城核心区的品质改善标杆。它的价值不在网红感，而在国企的品质、成熟的配套、低密的社区和扎实的户型底子。好的设计和规划，不是把它改成市区的顶豪盘，而是贴合它的宋韵底色，放大优势，弥补不足，让自住的家庭住得舒服顺手，让投资的资产稳健增值。
金山的城市面貌还在一天天更新，上海湾区的产业、万达的商圈、完善的配套，都在支撑着这片土地的价值。选择这里的人，有的是扎根故土的本地家庭，有的是奔赴而来的新金山人，大家都在这片土地上经营自己的生活。一套用心规划的房子，既能承载当下的烟火日常，也能陪伴家庭走过成长的岁月，更能在城市发展的浪潮里，成为一份坚实可靠的家庭资产。
三、其他温馨提示
- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。
- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。
- 线上服务：若您不便现场看房，可致电400-1183-708建发朗玥售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。
再次感谢您对建发朗玥项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！
21世纪经济报道记者唐韶葵
6月16日，国家统计局发布5月70城房价数据。数据显示，5月上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。其中144平方米以上大户型同比涨幅达4.9%，高端改善房源成为房价核心支撑。
同期，上海二手房价环比涨0.6%，涨幅位居70个大中城市之首。自今年2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。
房价表现向好的背后，是上海楼市成交的结构性变化。同策研究院联席院长宋红卫指出，随着前期低价刚需房源快速去化，当前刚需房源套均总价略有上调。二手房成交重心从300万元以下刚需段，逐步向300万元-500万元总价段转移，该价格区间成交占比在4月、5月持续走高。
“当前楼市置换链条正向上传导。”宋红卫表示，上海新房抗跌性强、二手房触底回升，稳价优势显著，即便步入6月传统淡季，市场热度也有望延续，房价短期内将保持稳定。
（上海外环外某新盘售楼处。唐韶葵/摄）
淡季不淡
据网上房地产数据，受春节因素影响，2月上海二手房网签仅1.13万套。3月，该指标便冲高至3.12万套，创下近五年月度新高。4月和5月，上海二手房网签量分别录得2.87万套、2.8万套，且同比涨幅均超20%，站稳成交高位。
步入6月传统淡季，市场热度并未降温。网上房地产数据显示，6月上半月，上海二手房网签已达1.33万套。中介人士预测，6月全月成交有望维持在2.8万套量级。
分析人士指出，上海二手房连续多月高位成交的现象，是2023年以来首次出现。叠加新房持续入市托底，支撑房价稳步修复。
上海中原地产监测显示，5月上海新增商品住宅供应46.7万平方米，共有39个项目取证入市。其中，外环外新盘供应面积占全市当月新增供应近78%，套数占比约77%，供货主力为300万元-800万元的刚需、中端改善产品。
从成交结构看，上海楼市成交价回升的趋势也较为明显。
上海中原地产市场分析师卢文曦近期走访了浦东新区张江板块的二手房市场，他发现，该板块面积段在100平方米左右、总价段在500万元-800万元的房源去化明显加快了，“房子挂牌一周左右，过了一个周末基本都能成交。”
上海链家的数据也显示，今年5月，上海总价300万元以下刚需房源成交量环比回落2.6%，总价500万元-800万元的改善房源成交量环比上涨9.3%。该机构指出，刚需低价房源持续去化后，置换客群也开始陆续进入改善市场。
卢文曦也表示，此轮楼市复苏的含金量开始提升，新房持续入市叠加二手房高位成交，共同构筑稳健量价支撑，走出“淡季不淡”行情。
价格修复
值得注意的是，此轮上海房价的提升仅为结构性上涨，而非全面升温。
一方面，连续多月的高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源，市场低价存量逐渐出清；另一方面，随着楼市回暖信号明确，手握低价房源的业主心态转变，纷纷撤牌观望或上调挂牌价格，改变了价格挤兑格局。
卢文曦指出，当前上海已进入价格修复阶段。上海全市二手房挂牌量持续走低，市场心态随之显著转变。
中原地产数据显示，近几个月，90平方米以上改善型二手房价格指数稳定维持0.5%以上涨幅，整体房源报价重心稳步上移。5月，总价700万元-900万元、900万元-1100万元的房源成交量分别环比上涨3.83%、8.41%。
新房市场同样呈现结构性分化行情。据上海中原地产数据，5月上海新建商品住宅成交面积55.9万平方米，环比上涨18.7%。在成交结构上，单价3万元-6万元/平方米的刚改项目成为市场主力，占据成交榜单半数席位。其中，以90平方米-144平方米为主的中端改善房源涨幅领跑，带动新房整体价格稳步上行。
同策研究院的数据也印证了该趋势。该机构指出，从今年4月开始，总价400万元以内的房源成交占比便出现回落，400万元以上所有总价段房源成交占比全部抬升，体现出置换链条向上传导的特征。
宋红卫解读了成交房源总价上移两大动因。一是核心区“老破小”价格调整到位，租售比提升，吸引刚需入场，叠加政府收储用作保障房，带动刚需业主置换改善；二是300万元以下优质挂牌房源锐减，倒逼购房者上调预算，向更高总价段置换。
在回暖大趋势不变的前提下，卢文曦认为，6月市场将集中消化存量需求、巩固修复行情，短期大概率不会出现全面普涨。但他也指出，多轮稳楼市政策已推动市场完成筑底，后续政策加码空间有限。
