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下调2%！上海买房人又能省一大笔钱！
2026年的上海楼市，开年就甩出一张“王炸”。
当很多人还在纠结房价涨跌时，聪明的购房者已经拿着计算器冲进了售楼处。因为这一次，不是开发商噱头十足的“打折”，而是政策端实打实的“送钱”。
“满二免征增值税”叠加“换购住房退个税”，这套组合拳的威力到底有多大？绝不是中介朋友圈里喊的“要涨价”，而是真金白银帮你砍掉几十万甚至上百万的成本。
作为在这个圈子摸爬滚打了8年的老测评人，今天我不谈虚的，直接用3个真实案例拆解税费明细。无论你是预算300万的刚需，还是手握千万的豪宅买家，看完这篇，你就知道自己到底能省下一辆特斯拉，还是一套老家房子的首付。
01先别懵，2026年上海买房税费“红线”划好了
在算账之前，我们必须把这波政策的核心变化刻在脑子里，免得去交易中心白跑一趟。
增值税（史诗级利好）：只要你买的房子 “满2年”（从房产证或契税缴纳时间算起），直接免征增值税！如果没满2年，征收率也从过去的5%降到了 3%。更重要的是，彻底取消了“普通住宅”和“非普通住宅”的划分，哪怕是200平米的江景大平层，只要满2年，同样免增值税。
个税（置换必看）：卖房后 1年内在上海重新买房，可以申请退税。新买的房子价格≥卖的房子价格，个税全额退；买的比卖的便宜，按比例退 。
契税（依旧温柔）：首套140㎡以下1%，以上1.5%；二套140㎡以下1%，以上2%。
好了，理论说完了，我们直接上硬菜。
02案例拆解：不同预算，到底能省几个“小目标”？
刚需上车族（500万次新房）省出一套全屋定制，装修钱有了！例如，浦东一套2024年交付的90㎡次新两房，总价500万，房子刚好满2年，这是他首套房。
2026年新政前：哪怕房子满二，只要是非普通住宅，以前可能要面临高额增值税。假设按旧算法，增值税及相关附加需缴纳约23.8万，加上契税5万，总税费约28.8万。
2026年新政后：满2年，增值税直接归零！只需缴纳契税5万。
省钱金额：立省23.8万！
解读：对于首付预算扣扣搜搜的刚需来说，这23.8万不是一笔小数目，足够把硬装升级成豪华全屋定制，或者直接提一辆代步车。哪怕是买未满2年的房子，增值税也降到了14.6万，比之前省了近10万 。2021-2024年交房的“满二”次新房，现在是性价比之王。
改善置换族（1200万终极置业）买卖双方双赢，相当于白捡一辆保时捷！例如，业主卖掉了持有4年、总价1000万的145㎡三房（满二），准备在同小区置换一套1200万的四房，作为家庭二套房。
卖家新政前，房子虽满二，但面积大，需缴增值税约47.6万，加上个税10万，成本57.6万。
卖家新政后，增值税全免！且因为他卖了房之后1年内买了更贵的，之前缴纳的10万个税全额退还。
卖家收益：税费直接从57.6万变成0，多赚了57.6万。
买家新政前，可能要承担卖家转嫁的部分税费。
买家新政后，只需按二套缴纳契税24万。
总之，这一套组合拳下来，整个置换流程省下的税费接近80-100万。张先生省下的钱，足够给新家置办一套顶级红木家具，或者添置一辆高端商务车。
豪宅买家（2800万大平层）税费直接省出一套刚需房的首付！例如，王总看中了陆家嘴一套满2年的江景大平层，成交价2800万。
2026年新政前，这类“非普通住宅”是税费的大头。增值税约133.3万，个税按2%核定征收约56万，合计税费高达189.3万。2026年新政后，增值税全免，个税按1%核定征收仅28万。税费直接减少了161.3万！
161万是什么概念？
这是在很多二线城市全款买一套房的钱，或者是一辆顶配迈巴赫的入门价。之前很多豪宅因为税费过高陷入僵局，现在这161万的差价，直接让流动性“解套”，顶豪市场的春天来了。
03别只顾着省钱，这波操作的“弦外之音”
很多人担心这是不是“救市”要涨了？其实不然，这波政策的底层逻辑是“盘活置换链条”。
让持有满2年的次新房流通起来，鼓励大家“以旧换新”。只有让有购买力的人动起来，才能带动装修、家电、中介服务等一系列消费 。
但是，我要给你泼两盆冷水，避开两个误区：
“老破小”危险了：以前大家买老破小是因为总价低，税费清晰。现在满二的次新房税费几乎为零，品质更好、户型更新、贷款更容易的次新房，会成为市场的香饽饽。房龄老、无电梯、配套差的老破小，竞争力进一步下滑，房东如果不降价，可能会面临“踩踏式”出局。
政策红利≠房价上涨：2026年上半年，随着“满二”房源集中入市，市场上的挂牌量会增加。对于买家来说，议价空间反而更大了。这时候别上头，拿着“税费省下来”的钱去跟房东砍价，才是王道。投资客仍需谨慎，这波利好的是“流通”，不是“暴涨”。
042026年买房“三步走”战略
刚需族，盯着 2021-2024年交付的“满二”次新房。这是税费最低、居住体验最好的选择。利用省下的20多万，去砍装修或者加在首付里，降低月供。
改善族，算好 “1年内”的时间窗口。先卖后买，一定要利用好“个税退税”政策。只要新买房价格不低于卖房价，那笔个税就是纯利润 。
豪宅买家，关注核心板块的“满二”房源。之前因为税费不敢看的大平层、老洋房，现在可以出手了。税费成本大幅降低后，这些资产的金融属性更强，未来出手也更容易。
不得不说，上海楼市早已过了闭眼买的黄金时代，现在是一个 “分化”的白银时代。选对房子，踩准政策的节奏，能让你少奋斗好几年。这波税费红利期将持续到 2027年底，如果你有购房计划，从现在开始，拿着计算器去选盘吧。
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