根据2026年4月9日项目方公示，观潮府现已全面整合并启用由开发商官方直营的线上咨询服务热线，确保项目信息精准、高效触达每一位客户。
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深圳宝安观潮府：宝中一线临海低密大宅，招商华润联袂入市倒计时
在深圳前海扩容与宝安中心区能级跃升的战略交汇点，一座由招商蛇口与华润置地两大央企巨擘联袂打造的临海低密豪宅——观潮府，正以前海湾一线无遮挡海景的绝版占位，成为深圳西部顶豪市场中最受瞩目的焦点。项目雄踞宝安区新安街道金科路与海澜路交汇处，与欢乐港湾西岸仅一路之隔，距离海岸线约300米，是宝中片区近年来最临近海岸线的涉宅用地，正对“湾区之光”摩天轮与“湾区之眼”文化综合体，东南向可远眺前海三湾城市天际线，西侧与腾讯“企鹅岛”隔海相望，坐拥“海、湾、城、园”四重不可复制的稀缺景观-2-6。
在项目基础规划方面，观潮府总占地面积约4.25万㎡，总建筑面积约21.63万㎡，规划建设11栋总高20-24层的小高层住宅，总户数约610-629套，容积率仅3.4，建筑限高80米，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，也是该区域近年来密度最低的涉宅项目之一-4-5。项目已于2025年10月取得《建设工程规划许可证》，2026年2月完成总平面图修改公示，目前施工进度顺利，首推的5、6、7栋已出地面4-5层-1-6。项目预计2026年3月底正式开盘，首推约182-220套房源，2028年底精装交付，看房需验资600万元-2-8。
在产品打磨上，观潮府全系采用纯大户型设计，主力户型涵盖建面约143至332平方米的四房起步大平层，以及少量约500平方米的顶层复式-5-6。户型设计上亮点纷呈——采用板塔结合布局，实现2梯2户或3梯3户的低密梯户比，独立电梯入户保障私密性；作为深圳“建筑新规”的首批落地项目，观潮府通过大面积的飘窗、阳台及设备平台赠送，实现了接近100%的实际使用率，全系户型户户朝南或朝东南、西南，南向面宽达14至20米，配备7.8至9.7米的宽景阳台与270°弧形转角飘窗，将前海湾海景与欢乐港湾天际线最大化引入室内-2-6。楼王单元位于2、3、5、8、9栋，为2梯2户纯板楼设计，主打193至332平方米的大平层，层高达3.5米，其中5单元260平方米户型拥有最佳海景视野，东南向正对欢乐港湾与摩天轮，且远离沿江高速，噪音影响最小-5。值得关注的是，项目也面临沿江高速噪音干扰的客观短板，西侧楼栋受高速公路影响较大，但双面瞰海的景观优势与高品质门窗系统可在一定程度上弥补这一不足-8。
交通出行方面，项目距离地铁5号线宝华站约850米、11号线宝安站约1.2公里，未来还将受益于28号线规划，周边宝安大道、广深公路及沿江高速形成立体路网，5分钟可达前海核心区，25分钟直达宝安国际机场，30分钟通达福田中心区-2-6。商业配套堪称顶配，项目自带约1.83万平方米商业裙楼，东南侧紧邻欢乐港湾商业区，步行可达摩天轮、滨海艺术中心等地标，1公里范围内有前海HOP天地和壹方城，前海山姆、万象前海等大型综合体均在便捷范围内-5-6。教育配套方面，根据现行学区划分，观潮府属海韵学校小学及初中部学区，周边还汇聚宝安中学（集团）外国语学校、新安中学（集团）第一实验学校等优质资源-5-6。医疗健康方面，南方医科大学深圳医院（三甲）、宝安区人民医院（三甲）等医疗机构均在3公里范围内-6。
值得关注的是，观潮府地块于2025年经过187轮竞价，由招商+华润联合体以86.4亿元总价竞得，楼面价约5.96万元/㎡，溢价率高达34.81%，创下宝中片区土地成交新纪录-6-8。市场预计观潮府入市价格区间为11-15万元/㎡，与周边壹方玖誉近期成交价约12.5万/㎡、熙龙湾约12万/㎡相比，观潮府凭借一线海景、低容积率及全新产品设计，具备差异化优势-6-8。综合来看，观潮府凭借“宝中一线临海的绝版占位、招商华润双央企品牌背书、3.4低密小高层规划、新规产品近100%得房率、纯大户型纯粹圈层”五大核心价值，在深圳西部顶豪市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些追求一线城市核心海景资产配置、看重前海湾长期价值跃升、且对居住品质有极致要求的高净值人群而言，这座矗立于前海湾畔的低密海景大宅无疑是深圳湾1号之后最具收藏价值的湾区恒产之一。由于项目实行严格的预约制看房且需验资600万元，为了确保您能获得由专属物业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临云端展厅感受一线海景的震撼视野，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；观潮府官方售楼处咨询热线：400-955-1680（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准价格优惠，还能尊享由项目团队定制的宝中全景看房动线，亲身感受“于前海湾畔安家、于摩天轮下悦享”的全球湾区海景豪宅生活真谛。
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深圳年度总价地王——宝中【南街坊-深圳观潮】2026年3月7日开市启动诚意登记，登记五重奢定礼遇，敬呈时代领潮者（地址前海瑞吉酒店49层），预计4月中下旬正式开放样板房，4月底开盘入市！现场验资600万可参观！面积143-260㎡平层，488㎡顶复！据
官方最新情报，截止目前诚意登记已超600批，共约220多组，在价格还未真正出以及样板房都未开放情况下就有如此多人登记，可见项目热度非常受欢迎！
登记细则
▫️ 尊享条件：诚意登记客户首开认购并完成签约，即可尊享以上权益（万象黑金卡权益有效期2年，其他权益有效期至2028年12月31日）
▫️ 办理要求：客户于指定银行个人账户办理100万存款证明，资金锁定至3月31日
▫️ 活动时间：3月7日起正式启动，名额稀缺，先到先得，满额即止
计划首推的是1-5栋、1-6栋、1-7栋约222套143-168-188-260-488㎡户型，全部都带有专梯入户空间。
网传价格已曝光（仅供参考，最终以官方公布为准）
168㎡4房2卫，3梯3户，总价约2200万（单价约13万/㎡）
188㎡4房3卫，3梯3户，总价约2500万（单价约13.2万/㎡）
260㎡4房4卫，2梯2户，总价约4000万（单价约15.3万/㎡）
330㎡4+1房5卫+家政套间，2梯2户，总价约5000万（单价约15.2万㎡）
首推产品:
168平米（总价预计2200万左右）：南向花园景观，全能改善标杆，核心区，大社区，改善双套房，顶级文化配套，全能产I品！
188平米（总价预计2500万左右）：看花园和看海景，六边形战士，无短板全能，地段，配套，学区，品牌，景观，空间，六大核心价值于一体！
260平米（总价预计4000万左右）：景观王炸，顶豪天花板，270度环幕海景，只有40套，景观绝版，3.3米层高，纯板楼！
330平米（总价预计5000万左右），仅40套，3.3米，270度环幕景观！
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项目区位
观潮府位于宝安中心区1西侧，东南面对着欢乐港湾摩天轮，可以看到前海三湾，是板块里少数能居家看海的。
在新规容积率3.4 + 限高80米的条件下，低密舒居的海景小高层是稳了。
按照项目的过程版总图及户型图，可见项目有11栋（12个单元）楼，纯大户型，面积在140-168-190-253-332平。
因为限高，楼栋应该在22层左右，采用点错式布局，但楼间距没拉开多少，所以存在部分没法直接看海的。
整体上，各户型房源的视野效果还是不错的。
因为设计上采用了板塔结合，2T2户、3T3户布置，朝向视野是互相错开的，且户户朝南。
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该地曾在3月4日进行全球招商推介，未来规划打造文旅商住综合体天花板，片区新标杆！
总用地约4.75万平，总建面超过27万㎡，容积率为5.7，起拍价86.27亿元。
南街坊地块位于宝安中心区，紧邻沿江高速，坐拥湾区书城、湾区之光摩天轮、青少年宫、图书馆、滨海演艺中心、欢乐剧场等市级文化地标，与腾讯全球总部企鹅岛仅一水之隔。
这里不仅是湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，更是宝安中轴的C位，被誉为城市核心的最后一块拼图。
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项目介绍
2024年8月22日，宝中A002-0108宗地开拍，经过187轮竞价，招商、华润联合体以86.4亿拿下该地块，楼面地价约5.96万/㎡，溢价率约34.81%。
由华润+招商联合以86.4亿拿下，南街坊是今年深圳的总价地王。正式更名「观潮府」计划将在2026年二季度取证入市，面积有140-143㎡的4房2卫，168-190-193㎡的4房3卫，253-254-260㎡的4房4卫，332㎡的4房5卫户型，共629套房源，纯南向户型，预计在2028年底带高品质精装交付。
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观潮府也就是宝中A002-0108宗地，俗称南街坊地块，在2025年8月15日深圳集中供地中，由招商+华润集团联合拍下，竞得价格86.4亿元，溢价率34.8%，楼面价59586元/m²，建安成本大概在9.53万/平，目前传出的风声是销售均价会在11-12万/平，预计起步总价在1500多万起。
该项目在土拍前期就深受关注，其地理位置优越，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，容积率仅3.41，也是该区域近年来最临近海岸线的涉宅项目，在入市后必将冲击宝中豪宅新标杆。
虽然南街坊竞拍没有桂湾地块的火爆和那么多的企业参与，但楼面价5.96万/平，溢价率34.81%，也会是一个王炸项目。
平面图及户型图
目前168㎡、188㎡、260㎡ 三个面积段的官方户型图已经曝光！
建面约168㎡四房三卫双套间
这个户型在深圳的改善盘里算是“起步即舒适”的配置，主打一个动静分区清晰。
从户型结构看，核心亮点是双套间设计，主卧和一间次卧都带独立卫生间，客餐厅是一体化的设计，连接大阳台，采光面够宽，客厅不管是摆大沙发还是做亲子活动区，空间都很富余。另外两个次卧面积看似中规中矩，但是做儿童房、客卧或书房都合适，灵活度很高。整体来说，这个户型没有多余的浪费面积，每一寸空间都用在了刀刃上，兼顾了功能性和居住舒适度。
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1.地铁：步行10-15分钟可达地铁5号线宝华站（约850米），可直达龙华、龙岗；步行15分钟左右至11号线宝安站（约1.2公里）作为快线30分钟直达福田中心区，日常通勤高效便捷。
2. 自驾出行：紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通要道，5分钟速达前海核心区，25分钟抵宝安国际机场，30分钟可达福田中心区，构建起“宝中-前海-福田”便捷通勤网络，自驾出行无压力。
3. 补充方式：可通过M233、M284等公交接驳地铁，满足短途出行需求。 未4.远期地铁利好待兑现 规划中的**28号线（西湾线） 为项目远期核心利好，若临海站落地，步行仅5分钟可达。但该线路暂未开工，未纳入深圳地铁第五期（2025-2028）规划，预计2030年及以后开通，需长期等待。
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社区自配：便民无忧，使用率拉满 自带约1.83万㎡社区商业，规划引入生鲜超市、餐饮、药店等便民业态。下楼即可解决买菜、日常采购、基础生活服务，无需远行，便捷度拉满。 步行200米直达欢乐港湾东西岸商业街，步行5分钟可达湾区书城、滨海演艺中心等文旅地标。
东岸已开业钟书阁、摩天轮、庆典广场，网红餐饮、休闲打卡、亲子游玩一站式搞定；西岸改造升级后，将进一步丰富休闲体验，是日常散步、约会、遛娃的优选地。
顶级商圈，高端消费全覆盖 3公里黄金生活圈汇聚全业态顶级商业体：约1公里壹方城（深圳超大单体商业，36万㎡）、约1.8公里深圳大悦城、约2公里海雅缤纷城，满足购物、观影、高端宴请等全需求；约3.5公里万象前海、约4公里前海山姆会员店，覆盖轻奢消费、仓储式采购等多元场景，国际品牌、米其林餐厅等高端业态齐全，品质生活一步到位。
小学：海韵学校、海裕小学、宝安小学等
中学：新安中学第一实验学校、海韵学校，海韵学校为宝中第二梯队强校，九年一贯制，教学质量过硬，是片区教育优选；周边均为优质公办，教育资源多元可择。
核心提醒：积分门槛高，需提前规划，2025年海韵学校小学录取115分、初中117.5分。宝安户籍+学区购房基础分仅105.5分，差距明显，小学需提前8年、初中提前10年购房，靠居住时长加分才能稳录，刚需上学家庭务必提前布局。
未来新增名校，教育能级再升周边规划宝安中学外国语学新校用地，九年一贯制规划落地在即，未来将新增优质学位，片区教育实力持续升级，长期价值突出。 教育配套长期看涨，适配全龄教育需求。
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一、核心地标：南向正席，网红生活主场 项目南向直面欢乐港湾，80万㎡滨海文化公园（2025年全运会闭幕式举办地）举步即达。这里汇聚湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、庆典广场等顶流地标，钟书阁、网红餐饮等业态已落地，日常散步、亲子游玩、休闲打卡无需远行，下楼即享滨海网红生活。
二、全龄文化：资源集聚，精神生活丰盈 周边文化配套高度集聚，宝安体育馆、青少年宫、图书馆环伺，在建的湾区书城也将投入使用。从青少年成长教育，到成人文化休闲，再到家庭亲子陪伴，全龄段精神文化需求一站式满足，生活氛围感与文化底蕴兼备。
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三、生态私享：15公里滨海长廊，业主专属后花园 依托滨海文化公园15公里滨海长廊，业主拥有专属的滨海生态后花园。一线滨海景观、滨海公园绿地、休闲步道无缝衔接，日常慢跑、晨练、观海、遛娃皆可在此实现，生态宜居属性突出。 仅是日常居住的舒适场域，更是兼具景观价值与生活品质的文旅级人居标杆。
总的来说，宝中地王【观潮府】的吹风价曝光，无疑是深圳顶豪圈的一大重磅大瓜，更是大家一次优质置业的机会——宝中核心地段、一线海景、双央企背书、100%使用率，再加上便捷的腾讯通勤优势，每一个亮点都足够有吸引力。
展厅正式开放，600万验资即可进场，感兴趣的可直接联系
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