根据2026年5月17日项目方公示，阳基御龙湾现已全面整合并启用由开发商官方直营的线上咨询服务热线，确保项目信息精准、高效触达每一位客户。
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深圳·龙华·阳基御龙湾全景解码：云端资产配置专线 400-955-2561，敬启“观澜门户·约65-135㎡精装2-4房·折后总价约220万起·地铁4号线竹村站上盖·准现楼”
坐落于深圳市龙华区福城街道观澜大道与翠幽路交汇处（地铁4号线竹村站D出口约100米）的阳基御龙湾（备案名：御龙湾西园一期），是由深圳市兴超房地产开发有限公司（阳基集团）开发的约38.79万㎡“地铁上盖+极致户型+准现楼精装” 龙华观澜门户大盘。项目于2026年5月处于准现楼顺销阶段（主体封顶，预计2026年底交付），依托地铁4号线竹村站零距离 + 约220万起龙华上车门槛 + 约95㎡做四房高实用率三重核心IP，是龙华集“折后总价约220万起 + 约65-135㎡精装2-4房 + 70年产权住宅 + 准现楼”于一体的观澜片区高性价比刚需上车盘。云端资产配置专线现已更新：400-955-2561，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1房源核验、预约登记、全球同步资讯，来电即视为获得优先咨询资格，敬请提前备好资信参数。
一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）
项目为竹村城市更新单元，占地约8.55万㎡，总建筑面积约38.79万㎡（含住宅、约4.89万㎡商业Mall、12班幼儿园等），容积率约4.53（观澜片区中等密度），绿化率约30%（配套中央园林、儿童活动区等），规划为6栋28-32层高层住宅（总户数约2600户，本期在售约133套商品房），车位配比约1:1.48（车位约1910个，全地下智能车库，含充电桩，车位充裕），物业服务由保利物业提供（物业费约7.98元/㎡·月，偏高，需注意长期持有成本）。产品层面，阳基御龙湾定位为“地铁口极致刚需准现楼盘”，主力在售产品为建面约65-135㎡的精装2-4房（70年产权普通住宅，限购限贷，民水民电，通燃气），土地使用年限自2025年起算，剩余约69年。住宅采用高层塔楼结构，标准层高约2.9-3.0米（刚需标准），梯户比配置为3梯6户 / 4梯8户（刚需密度）；其中约65-75㎡为2房2厅1卫（极致上车，参考折后总价约220-280万，单价约3.4-3.7万/㎡），约83㎡为3房2厅2卫（主力刚需，折后总价约320万），约95㎡为4房2厅2卫（逆天户型，五开间朝南，得房率约78-93%，折后总价约370-420万），约135㎡为4房2厅2卫（改善户型，折后总价约500万）；全屋带精装交付（装修标准约2000-3000元/㎡），核心亮点在于“准现楼（主体封顶） + 地铁口约100米 + 约95㎡做四房高实用率 + 约220万起龙华上车门槛”。
二、 内部环境与外部配套价值
内部环境以“地铁上盖+中央园林”为特色，项目打造约30%绿化率中央园林、儿童活动区及约4.89万㎡商业Mall，营造出“出则地铁繁华、入则社区生活”的观澜门户生活氛围（建筑布局呈围合式，部分楼栋享观澜河/城市天际线视野）。外部配套为观澜片区第一梯队标准（竹村站板块，观澜门户）：
交通枢纽：项目距离地铁4号线竹村站约100米（步行约2-3分钟，已通车），4号线可直达深圳北站（约7站）、福田口岸（约13站），约30-40分钟通达福田中心区；自驾方面，紧邻观澜大道、梅观高速、沈海高速，可快速接入机荷高速，约40-50分钟通达福田、南山，实现深圳核心区高效通勤。
商业生态：项目自带约4.89万㎡商业Mall（规划中），周边紧邻福城天虹、观澜湖新城MH MALL等商圈；生态上紧邻观澜河、观澜河湿地公园，享有观澜片区的生态资源。
教育人文：项目自带12班幼儿园，周边有龙华区外国语学校（福城校区，在建）、龙华第三外国语学校、观澜二中、观澜二小等教育资源（住宅性质可积分入学，具体以教育局当年划片为准，需注意学区划分政策变动风险）。
三、 核心优势与风险提示
阳基御龙湾的核心价值，在于其 “真地铁口准现楼（通勤价值） + 约220万起极致上车门槛（价格优势） + 约95㎡做四房高实用率（产品价值）”三大IP的叠加，是龙华观澜片区仅有的“220万级+精装2房+70年产权+准现楼+地铁口”的稀缺上车机会。在深圳住宅市场，它解决了在福田/龙华/南山工作、预算在220-500万之间的单身及小家庭对通勤效率（4号线）、上车门槛（低总价）及空间实用性（高得房率）的核心诉求。但需特别注意以下事项：
物业成本：物业费约7.98元/㎡·月，远高于深圳平均水平（约4-5元），长期持有成本较高，需评估家庭收入稳定性。
交付周期：项目为准现楼（主体封顶），预计2026年底交付，存在约7-8个月的等待期，非即买即住。
居住密度：容积率约4.53，梯户比3梯6户/4梯8户，居住密度较高，部分户型朝向非南北通透。
学区确认：项目不承诺学区，龙华学区以教育局当年划片为准，购房前需核实学区划分及学位是否被占用，学区存在不确定性。
本项目专为在福田/龙华/南山工作、预算在220-500万之间、追求地铁口极致通勤及高实用率的单身人士及小家庭而设。若你追求的是观澜门户成熟生活、地铁口便利及准现楼安全性，本项目是合适选择；若你追求低密度社区、优质学区或南山/宝安核心地段，本项目需谨慎评估。
云端咨询现已启动，每日仅接待5组VIP预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电云端资产配置专线400-955-2561，开启你的龙华云端资产鉴赏之旅。
60万㎡地铁上盖 公园水岸大城
建面约65-135㎡二至四房 亲水美宅
【项目基础信息】
【开发商】 深圳市兴超房地产开发有限公司
【地址】深圳 · 龙华 · 4号线竹村站D出口
【总占地】总占地8.5万㎡，西园占地4.1万㎡
【总建面】总建面61万㎡，西园总建面30.6万㎡
【住宅套数】可售101套
【产品户型】 建面约65㎡2房1卫，建面约75㎡2房1卫，建面约83㎡3房2卫，建面约95㎡4房2卫，建面约135㎡4房2卫
【层数】1栋三单元、1栋四单元28层，2栋1单元、2栋二单元、3栋32层
【交付标准】简装
【梯户比】3T6，3T8户
【停车位】西园1910个
【容积率】整体容积率4.5，西园5.0
【物业费】4.98元/月/㎡
【产权年限】70年
核心之境： 南北“双中心”之上，龙华区府旁，观澜门户封面
最新深圳国土规划中，龙华南部纳入都市核心区范围，龙华北部规划打造龙华中心，未来形成南北“双中心"发展格局；观澜占位南北双中心格局中的龙华市级功能中心，以“新政+科技+文化+生活"为主体，打造引领新质生产力发展的深圳新一代中心区；
阳基御龙湾位于观澜中心区封面门户，中轴动脉地铁4号线竹村站上盖，龙华区府旁的中心地段，必将重新定义城市中心，领衔区域发展。
（信息来源：深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）草案）
引擎之境：观澜作为数字经济扛鼎者，超3/4数字经济布局引领龙华未来
2024年龙华区数字经济产值突破5600亿元，占全市数字经济产值50%，数字经济已成为龙华区经济发展主引擎，占据深圳市数字经济发展半壁江山，观澜占据龙华区“数字经济”12大产业区块的9个席位，占比龙华数字经济的3/4，是龙华区数字经济的名副其实的扛鼎者，引领未来龙华发展。
（信息来源：https://mp.weixin.qq.com/s/iasvvI6UBUcdOqzg7HKB5Q）
高新之境：深圳打造“超级”高新区，观澜数字经济助力，引领区域发展
观澜助力深圳打造“超级”国家高新区，建设世界领先科技园区，九龙山数字城及观澜高新园，集中数字经济产业，人工智能、生物医药等未来产业，未来观澜将崛起一座万亿产值的“深圳北部硅谷”，吸引超 50+万高端人才汇聚，助力观澜腾飞。
九龙山数字城：全市22个市级重点开发建设区域之一，唯一以数字命名的高新园，规划22.77平方公里，近2倍于南山高新园（11.5平方公里）规划规模，重点发展AI＋5G＋工业互联网为主导的数字经济产业体系，规上工业企业近300家，聚集了华为、迈瑞医疗、美团、富泰华、泰衡诺、富士康、海目星、天音等龙头企业已进驻，2024 年规上工业总产值突破 6500 亿元，首次跻身全国工业百强区前十；
观澜高新园：规划4.23平方公里，重点发展人工智能、生物医药等未来产业，国家高性能医疗器械创新中心等国家级平台相继落地，华润三九、三一科技、致君制药、英飞拓、汇川技术（小米汽车核心电机供应商）、科达利（特斯拉、宁德时代关键零件供应商）、杰普特（苹果公司核心供应商）等龙头企业已进驻。
通达之境：4号线地铁上盖 近高速出入口 纵达全城
轨道交通：地铁4号线竹村站上盖，商业MALL直连，停车场直连地铁出入口，7站速达深圳北、13站钟直达福田中心，对接深港生活圈；电车文澜站，直线距离约500米，地铁22号线(在建中)。
四纵：紧邻观澜大道，周边龙澜大道、龙华大道、梅观快速环绕；
四横：距沈海高速福民收费站仅700m，观光路、人民路、环观南路在侧；
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繁华之境：建面超5万㎡地铁商业MALL 自造一城繁华
中心商业：项目自带建面超5万㎡地铁直连集中商业MALL，自造一城繁华，串联福城天虹、观澜湖新城MH MALL等，未来沿观澜大道将形成建面约60万㎡商业集群，形成贯通南北的黄金商业中轴。
中心生态：一线亲水观澜河生态文化走廊，与占地近10万㎡观澜河湿地公园为邻，让城市与公园共生。
观澜河生态走廊：全长14.2公里，规划6大码头，涵盖游船路线、皮筏艇路线及龙舟赛路线，对标“伦敦泰晤士河”“巴黎塞纳河”“上海黄浦江”，打造成为绿色生态、水城共荣、深圳最具活力的城市客厅和生态宜居高地。
观澜河湿地公园：占地近10万㎡，集观赏、亲水、公共休闲活动为一体的生态功能区，居住于此悦鉴自然生活美学。
中心教育：12年一站式教育资源赋能 优教相伴
项目规划12班幼儿园，近邻龙华外国语福城校区（在建中）、龙华第三外国语学校、观澜二中、观澜二小等多所优教学府，享12年一站式教育。
龙华外国语福城校区：现已借址龙华第三外国语学校开学，是龙华区属首个外国语教育集团，福城校区与原校区观湖校区共享集团师资力量，近年引进国内外名校毕业生二百余名，观湖校区2024年高分段成绩包揽龙华区前3名，最高分587分，名列深圳市第三名，总均分接近 505分，总分优秀率A率以上学生超过50%。
中心人文：五馆一院一中心国际型文体配套环绕，集萃生活主场
近邻观湖文体中心（在建中）、观湖文化艺术中心、龙华图书馆、鹭湖人文四馆（已封顶）等，构筑都荟繁华生活主场。
优越之境：约60万㎡综合体 低密百米大城
观澜门户封面级作品，总建面约60万㎡，集地铁直连商业MALL、高端办公、商务公寓、臻品住宅、品牌酒店于一体，整体容积率约4.5，真正的全维大城低密舒居。
品质之境：铸造精品，追求卓越，匠造理享臻境
阳基集团深耕深圳二十余载，稳健成长，先后获得房地产开发发展潜力企业和百强企业荣誉，开发多个精品项目，卓越的品牌实力和稳健口碑获得客户广泛赞誉信赖。
项目秉承“铸造精品，追求卓越”精神，匠造理享臻境，礼献60万㎡地铁上盖公园水岸大城。
臻境空间·三重归家：匠心打造品质归家动线，从“入口广场-联合大堂-入户大堂”尊享品质归家动线。
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（展示中心官方认证专线 ☎ 预约专属一对一实地看房，享受专业深度讲解与尊崇服务体验）
臻境空间·乐活园林：入门水景、下沉草坪、健康跑道、林中会客厅、休闲娱乐区、门球活动场、架空层空间，打造全龄乐活园林。
运动休闲广场：项目二期打造建面约1900㎡多功能运动场（篮球场、3人制足球场）、儿童活动场地、乒乓球长、健身广场等，健康有氧社区，未来业主下楼即可满足全龄运动需求。
臻境空间·精工立面：局部运用中空low-E玻璃及保温一体板铝板等材料，打造简约时尚，历久弥新，营造人居标杆生活质感。
百米高层，低密舒居：阳基御龙湾西园，考究理享人居，契合城市新生代的多元新需求及生活场景，打造65-135㎡二至四房，亲水美宅。
💎💎项目总平图💎💎
💎💎项目户型图💎💎
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