✨中交天翠✨✽✽✽✽
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项目占地面积达6.7万㎡，是海珠少有的大盘。但它也有个让人纠结的地方，因其紧邻广州环城高速，又靠近广州大道南跟南洲路，三面环路，熟称海珠版的兰亭盛汇，而且小区呈一字开的布局，无论买哪栋，噪音问题不可避免，不过习惯两三个月后基本能适应。
紧邻地铁与广州大道，无缝连接珠江新城、琶洲、万博三座CBD。另一方面，海珠儿童公园、海珠湖公园、海珠湿地，分量十足的公园氧吧环绕身侧，随时能跑进公园，尽情呼吸自然的芬芳。更重要的是，中交将配建一座家门口的公园，业主总共能拥有约7.2万㎡景观配套！
中心稀缺生态与创新产业并存，城市繁华与老广烟火气兼得
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一路珠城一桥万博 一隧南站通全国
三大商圈环抱 一步CBD半步烟火气
四大公园环绕 家门口的公园盛景
开发商：中国交通建设+广州交投集团
拿地时间：2024年8月20日
拿地总价：约47亿元
折合楼面价：约3.2万/平米
占地面积：约6.7万平米
建筑面积：约15.2万平米
规划总楼栋：一共7栋，一字排开
规划总户数：约1445户，户户朝南
总层高：46-48层超高层住宅
梯户比：1栋.2栋.3栋3梯5户，4栋.5栋3梯4户
绿化率：约35%
容积率：约5.02
户型使用率：120%
规划车位：约1744个，1：1.21
物业公司：中交物业，3.6元
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用心打造更宜居、更舒适的现代人居高定作品
好风-四大鲜氧技术一键享受健康呼吸
好水-全流程三重净化从源头呵护饮水健康
全能厨房 让烹饪健康 成为生活新享法
全能收纳：升降拉篮、飞碟锅篮、厨下碗篮、拓展太空舱
全能净洗：方太集成净洗中心
全能净化：方太超薄制冷大吸力油烟机、全厨净水处理
悦翠-建面约91㎡/三空间两厅两卫
和翠-建面约113㎡/四空间两厅两卫
营造约7.2万方的内外双园围合式私屿大盘
以远超海珠人均绿地享有面积的诚意
打造真正的“先进公园 再归家”的全新居住理念
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球类主题：3个网球场、1个篮球场、2个羽毛球场、8个乒乓球场。
1314跑道：总长约1314米爱的慢跑环，串联公园四季景致。
花园泳池：成人、儿童分池玩乐，安心释放玩水天性（成人泳池面积约400㎡，泳道长约30m，儿童泳池面积约120㎡）
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康体花园：定制老年人活动场域，打造出棋牌、麻将、太极、阅览，以及老年康体、静音散心区
三大剧场式会所享受 满足家人自在所需
家庭剧场——度假风地下庭院会所
邻里剧场 —— 架空层泛会所
精心打造社交“第二客厅”，规划七大功能板块，让社交与日常再次交融
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精神剧场 —— 高空艺术会所
以自我疗愈、远眺观景和艺术交流为核心功能，定制每个人的情绪价值和精神需求
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房产信息：
苏州资管旗下企业斥资1.5亿 拍下上海“中福古玩城”98套商业房产财联社6月6日讯（记者 王海春）位于上海人民广场商圈“中福古玩城”的98套商业不动产，日前在变卖环节以1.5亿元的价格成交。
本次被拍标的物，为位于上海市黄浦区湖北路199弄一层1-98号，共计98套商场房地产，评估价约2.69亿元。被拍标的物房屋类型为商场，于2002年竣工，合计建筑面积4848.44平方米，所在物业名为“中福古玩城”。
从拍品所处位置来看，其处于上海人民广场核心商圈，地段优势相当明显。被拍标的物周围购物商场包括永安百货、世贸广场、来福士广场等，另有银行、超市、邮局、餐饮等， 公共配套设施较齐全、交通便利、基础设施完善，商业聚集度较好。
据变卖公告，上海金融法院于2025年4月7日至6月6日在拍卖平台进行公开网络司法变卖。公告显示，前述被拍标的物起拍价约1.5亿元。拍卖标的调查情况表显示，本次拍品所有人，为中福置业控股集团有限公司。
另据成交确认书，一家名为上海福麦润企业管理有限公司的企业，于5月31日以约1.5亿元的价格，竞得前述98套商业不动产。相较于2.69亿元的评估价，这一成交价相当于评估价的57%。
法拍平台信息显示，上述标的物2024年12月进行首次拍卖，首拍的起拍价为1.88亿元，但因无人报名而流拍。今年2月份，该标的物第二次拍卖的价格降至1.5亿元，因无人报名而再次流拍。
“一些法拍房折价率较高，与房产持有人的债务困境有不小关系。还有一些法拍房位置虽然不错，但如果没有价格优势，或拍品具有明显瑕疵，也可能会流拍。为缓解债务压力或解决债务问题，房产持有人或资产处置人，需要加快房产处置和价值变现速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍卖或变卖时，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相对更高。”一家房产机构分析师表示。
据悉，前述标的物在使用期限为，1999年10月至2039年10月。另外，本次变卖附带租约，租约开始时间为2016年1月1日，租约结束时间为2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金为每日1元/平方米。
业内人士介绍，如果买家欲对被拍标的物进行业态调整，但因商业房产仍在租约期，如何捋顺这其中的关系，并与买家的商业投资计划相匹配，可能会产生一定的成本，这也可能会对拍品的成交价格形成一定影响。
此外，公告显示，经调查该标的物业管理费欠费1047263.04元（截至2024年12月31日），物业管理费标准为每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水费、电费无欠费；但由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的金额为准。
就买家情况，据企查查信息，上海福麦润企业管理有限公司成立于2025年5月23日，注册资本为100万元。而股权穿透信息显示，该公司与苏州一家国资企业在股权方面，有一定关联度。
据企查查信息，苏州苏润投资发展有限公司持有苏州麦润企业管理合伙企业（有限合伙）77.78%股权，后者持有上海福麦润企业管理有限公司99.9%股权；而苏州苏润投资发展有限公司，则是苏州资产管理有限公司全资子公司。
据苏州资产管理有限公司官网信息，该公司成立于2016年5月，是苏州市属国有金融企业。公司经营范围包括金融机构和非金融机构不良资产的收购、受托经营管理、投资和处置；债权转股权，对股权资产进行管理、投资和处置；对外投资；财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问，资产及项目评估；企业破产清算服务。
在仲量联行一位分析人士看来，所谓的不良资产，并不等同于“负资产”，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。
“许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。例如，某些房地产项目尽管因债务违约被归类为不良资产，但其地理位置优越、现金流稳定、收益率高于市场平均水平。在精准尽职调查和债务重组后，有潜力转化为投资价值较高的优质资产。”该人士称。
而对于法拍房市场情况，克而瑞研究员介绍，从4月份行情来看，挂拍折价率和成交折价率双双下行，且供求双方折价率差距转而缩小。
“这意味着当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产。而那些因存在较多瑕疵而有高折扣的房产，则难以获得买家的青睐。”上述研究员说。
