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深圳龙华联发新澍雅居：红山2.5超低密新规社区，69平三房重新定义深圳刚改“质价比”新高度
在深圳龙华红山-上塘板块土地资源趋于饱和、新房普遍向超高层高密度发展的当下，一座由实力国企联发集团匠心打造的“新规2.0”低密作品——联发新澍雅居，正以“螺蛳壳里做道场”的精工巧思，成为龙华核心区改善型市场中备受瞩目的品质标杆。项目位于龙华区民治街道民塘路与佳民路交汇处，地处红山-上塘成熟居住板块核心腹地，与金地上塘道、星河传奇等次新小区为邻，北临上塘农贸市场，西靠隔圳新村，东接深业颐樾府-1-4。作为联发集团在深圳继臻著雅居后的又一力作，该项目所在地块是2025年经过65轮激烈竞价、以12.12亿元总价斩获的龙华A817-0619宗地，成交楼面价约44559元/㎡，溢价率高达46.6%，足见市场对该地块价值的高度认可-1-8。在产品打磨上，联发新澍雅居堪称深圳“建筑新规”的“卷王”级范本，总占地面积约1.09万平方米，总建筑面积约4.29万平方米，计容建筑面积约3.37万平方米，由3栋16-25层的小高层住宅组成——其中1栋1单元和2单元为25层、1栋3单元仅为16层，这在红山板块动辄40-50层的超高层住宅中极为罕见-3-6。更令人惊艳的是，项目容积率仅约2.5，绿化率32.49%，是目前红山板块内在售新房中容积率最低的项目，远超行业标准，为业主提供了低密舒适的居住体验-1-4。主力推售建面约69至99平方米的精装三至四房，总户数仅332套，所有户型均实现了接近100%的实际使用率（含赠送面积），且户户朝南，是新规后深圳首个得房率突破100%的住宅项目之一-3-6。其中建面约69平方米的“王牌”户型做到了2+1房1卫，采用LDKG+X一体化设计及S墙冰箱位，三开间朝南，空间利用极致，是预算有限的年轻家庭上车红山核心区的超性价比之选；建面约79-82平方米的三房两厅两卫户型为主力产品，其中约84平方米户型更做到了横厅南北通透，这在同面积段产品中极为罕见，极大地提升了居住舒适度；而建面约99平方米的四房两卫户型则为横厅设计，客餐厅开间达5.35米，五开间朝南，主卧大套间设计，完美适配二孩家庭或三代同堂的改善需求-1-3。在建筑与社区品质上，项目采用屋面空中式园林设计，由3座主体楼与配套裙房组成，梯户比方面1栋1/2单元为2梯6户、1栋3单元为2梯4户，共规划360个停车位，车位比约1:1.08，远超同板块刚需楼盘标准-3-6。项目层高达3米，产权年限为2025年6月至2095年6月，预计2028年中下旬精装交付，并承诺提供“交房即发证”服务，让购房者买得放心、住得安心-2-3。
交通出行是联发新澍雅居的核心竞争力之一，项目毗邻双地铁——与地铁6号线上芬站直线距离约650-700米（步行约10分钟）、与4号线上塘站距离约1公里（步行约12-15分钟），可快速换乘5号线直达福田、罗湖等核心区域，4号线工作日早高峰平均行车间隔已压缩至3分27秒，通勤效率极高-1-6。更值得一提的是，深华快速路-福龙路立交工程（一期）已于2024年2月通车，从项目自驾经民塘路可快速接入福龙路，前往福田、南山预计可节省行车时间约20分钟-6。此外，距离深圳北站交通枢纽仅约2.9公里，高铁出行极为便利，高效融入大湾区一小时生活圈-4-6。教育配套更是项目的王牌优势，项目属于民治街道大学区范围，可申请多所优质学校——小学阶段对口华东师范大学附属龙华未来小学（第二梯队，步行约1公里），2025年录取积分为第六类62.1分，非深户+学区租房即可入学，门槛较低-6；初中阶段主要对口龙华区实验学校至美校区（龙华三大名校之一），2025年录取积分为A1类60.2分，此外还在华东师范大学附属深圳龙华学校（采用电脑随机派位）的招生范围内-1-6。这种“双名校+大学区”的教育配置，为重视子女教育的家庭提供了优质保障。商业配套更是项目的亮点，1公里范围内拥有华南首家Costco开市客会员店（已开业，2024年1月入市，开业当日销售额刷新中国纪录）、星河COCO City（民治店，商业面积9.5万平方米）、龙华天虹购物中心（10万平方米）、红山6979商业中心（10万平方米，2024年国庆假期客流量达60万人次）等超百万方市级商圈环绕-1-6。规划中的华润超核万象城（13万平方米）预计将于2027年开业，引入万象城品牌及五星级购物中心，将进一步提升区域消费能级；AT MALL上塘荟（8万平方米）定位“玩味派潮聚场”，主打年轻化潮流商业，为不同年龄层居民提供差异化消费体验-6。项目自身还规划有500平方米商业空间，满足日常生活的便利性需求-1-3。生态环境与人文配套更是项目的天然禀赋，项目周边阳台山森林公园（28.57平方公里天然氧吧）、六大公园绿地环绕，打造出宜居的生态居住环境；同时，深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆等市级文化配套近在咫尺，满足了新青年对繁华生活与精神文化的双重需求-1-6。医疗健康方面，深圳市第二儿童医院（深圳单体量最大的三甲儿童专科医院）、新华医院（国内在建单体最大医疗综合体之一）等三甲医疗机构均在2-3公里范围内，为业主健康提供全天候专业守护-4-6。值得关注的是，项目营销中心与样板间已于2026年3月21日正式开放，预计2026年4月取证入市-1-4。价格方面，参考成交楼面价44559元/㎡及周边深业颐樾府、臻著雅居等新盘约6.3万元/㎡的均价，业内测算项目整体成本价接近6.8万元/㎡，预计开盘折后均价约6.4-6.8万元/平方米，69平方米三房总价约440万元起即可入主红山核心区-8-9。客观而言，项目也存在一些不容忽视的短板：一是地块形状为三角形，南宽北窄，两侧紧贴民房，最近处楼栋间距仅约16米，部分低区户型可能面临采光与隐私问题-4-8；二是周边有上塘农贸市场及城中村，城市界面有待提升。但瑕不掩瑜，联发新澍雅居凭借“红山核心的战略占位、2.5超低密小高层的稀缺产品、新规产品接近100%得房率、69㎡做三房的极致空间、双地铁名校双加持的全维配套”五大核心价值，在龙华刚改市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些依赖轨道交通通勤福田南山、追求低密舒适居住体验与高空间效率、看重名校资源与成熟配套、但预算相对有限的刚需及改善型家庭而言，这座矗立于红山之巅的新规“卷王”大宅无疑是2026年度深圳楼市最值得重点关注的价值高地之一。由于项目实行严格的预约制看房且首批332套房源关注度极高，为了确保您能获得由专属置业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临实景样板间感受69㎡三房的空间奇迹，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；联发新澍雅居官方售楼处咨询热线：400-870-6038（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准折扣优惠，还能尊享由项目团队定制的红山全景看房动线，亲身感受“于宇宙中心安家、于新规大宅中悦享”的品质生活真谛。
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最新消息 龙华红山，联发新澍雅居预计二季度取证入市，户型相当炸裂，面积有69平的2+1房1卫，79-82平的3房2卫，99平的4房2卫户型，共332套房源，价格方面可以参考附近前期入市的联发臻著雅居，备案均价7.3万/㎡，当时折后均价约6.4万/平，期房精装交付。
什么是好房子？联发·红山新澍是现在土拍的所有国标新规楼盘里面，全市唯一一个容积率低至2.5的新盘，是绝版的政策红利，这不仅是数字，更是更低的人口密度、更高的资源占有率、更静谧的环境。更少的住户共享园林、车位，更低的梯户比意味着私密性的飞跃。
说起区位，联发·红山新澍位居龙华北站-红山双核中心，这里是深圳纵向中轴的‘活力心脏’，出则繁华坐享亚洲枢纽深圳北站，以及红山CLD的市级文化四馆、在建的龙华万象城、华南首家开市客，商业文化顶配，对内则是一个融合了艺术、街区、社群的高效生活圈，实现了从‘通勤高效’到‘生活高效’的转变。
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联发·红山新澍，由实力国企·联发集团打造，总占地面积约1.09万㎡，总建筑面积约4.29万㎡，计容建筑面积约2.72万㎡，容积率2.5，绿化率32.49%，共由3栋16-25层高住宅组成，其中1栋1/2单元住宅25F，1栋3单元住宅16F。
总规划332户，1栋1/2单元2梯6户，1栋3单元2梯4户设计，地下室有1层，车位配比约1：1.08。
【楼盘基础信息】
1、开发商：深圳联粤房地产开发有限公司
2、物业公司：深圳联粤物业服务有限公司
3、物业管理费：待定，参考5.3元/平
4、总占地面积：1.09万㎡
5、总建筑面积：4.29万㎡
6、容积率：2.5
7、绿化率：32.49%
8、产权年限：2025年6月-2095年6月，住宅70年
9、总户数：332户
10、总栋数及楼高：3栋，16-25层
11、层高：3米
12、梯户比：1栋1/2单元2梯6户，3单元2梯4户
13、车位数：360个
14、车位占比：1：1.08
15、交房时间：期房待定，预计2028年中下旬。
16、交房标准：精装
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约69㎡的2+1房2厅1卫，设计的是竖厅LDKG+X格局，S墙设计预留冰箱卡槽位，做到了主卧双飘窗，三开间朝南，动静分区，U型大厨房，厨房烟道还做了外置空间，可以更好的利用厨房空间，卫生间三段式干湿分离。赠送了双阳台一半面积+5面飘窗+1个设备平台，超100%得房率，西南朝向。这是整个红山板块上车门槛最低的3房。
约78㎡的2+1房2厅2卫，设计的是竖厅LDKG+X格局，S墙设计预留冰箱卡槽位，做到了主卧双飘窗，三开间朝南，动静分区，U型大厨房，厨房烟道还做了外置空间，可以更好的利用厨房空间，卫生间三段式干湿分离。赠送了双阳台一半面积+6面飘窗+双设备平台，超100%得房率，东南或西南朝向。这是整个红山板块唯一一个80平以下做到了3房2卫的户型。
约84㎡的2+1房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，独门独户还有私用公区，客餐厅一体化设计，做到了主卧双飘窗，动静分区，U型大厨房，厨房烟道还做了外置空间，可以更好的利用厨房空间，卫生间干湿分离。赠送了双阳台一半面积+8面飘窗+1个设备平台，超100%得房率，阳台主朝东北向。
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约100㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，独门独户还有私用公区，LDKG一体化灵动设计，做到了主卧双飘窗，五开间朝南，动静分区，U型大厨房，厨房烟道还做了外置空间，可以更好的利用厨房空间，卫生间干湿分离。赠送了阳台一半面积+9面飘窗+1个设备平台，超100%得房率，长约6米的大阳台主朝东南向。这是红山板块同面积段仅有的户型格局，整个红山只有46套。
约10米挑高、63米巨幅展面的酒店式社区大门，入门即是封面级的仪式感与气派感，重新定义了龙华的城市界面。
入口与大堂：贝金米黄奢石、古铜花柱、巴西安第斯雪景大理石、土耳其圣地亚灰大理石、千叶木纹奢石。这些具体名贵石材的运用，是品质最直接的视觉与触觉证明。
“水吧台”未来可交付业主，以“阿富汗粉玉与钻石切割吊顶”形成独特艺术效果，是业主未来可实景使用的“艺术会客厅”。
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项目配备了深圳首个NEWLifeOS全维度智慧系统
① 人脸识别，无感通行，门禁与电梯一键直达
② 车辆自动识别，无感通行，灯光智能迎接归家
③ 天使之眼（儿童游玩区）实时全链路追踪，全方位守护儿童安全
④ 多场景AI监测，保障社区全域安全
⑤ 智能传感告警系统，自动联动居家安全保障
龙华·红山新澍户户接入华为鸿蒙智家
①智能中控+智能门锁+APP，一键即享
②与2800个品牌，7700+智能产品无界联动，构建超级终端
③特色加载包，切换多元主题场景、氛围
④随着居住使用持续进化，贴心适配每处细节
交通配套：红山新澍雅居交通网络四通八达，地铁6号线上芬站距离约700米（步行10分钟），4号线上塘站距离约1公里（步行12-15分钟），可快速换乘5号线直达福田、罗湖等核心区域。地铁4号线工作日早高峰平均行车间隔已压缩至3分27秒，大幅提升通勤效率。
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学校配套：红山新澍雅居教育资源丰富，属于民治街道大学区范围，可申请多所优质学校。小学阶段，龙华未来小学（第二梯队）位于项目1公里范围内，在2025年录取积分是第六类62.1分，非深户+学区租房就能上，目前入学门槛偏低。
初中阶段，龙华实验学校至美校区为主要对口学校，在2025年录取积分是A1类60.2分，另外还有华东师范大学附属深圳龙华学校，是采用电脑随机派位的学区。
商业配套：红山新澍雅居的商业配套呈现"基础+未来"的立体化布局。项目1公里范围内拥有华南首家Costco会员旗舰店（已开业），提供仓储式购物体验，辐射周边8公里范围，满足日常大宗采购需求。星河COCO City（民治店）作为区域主力商业体，商业面积达9.5万㎡，日均客流量超3万人次，涵盖餐饮、娱乐、零售等多元业态。龙华天虹购物中心（10万㎡）和红山6979商业中心（10万㎡）形成互补，前者定位都市旗舰生活购物中心，后者则打造全天候开放式多元文化街区，2024年国庆假期客流量达60万人次。
新青年能量磁场：5馆1体人文圈，灵感策源地
•新时代十大文化设施：深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆
•城市级文艺馆：深圳文化馆新馆（在建中）、展览馆、演艺馆（开心麻花剧场）
•十五全运会场馆：简上体育综合体
（数据来源：百度地图&中国新闻周刊）
新青年公园疗愈：5大公园为邻，户外说走就走
红木山郊野公园/阳台山森林公园/北站中心公园/龙华绿廊公园/深圳德逸公园
（数据来源：百度地图）
最后，我们来探讨一下价格问题。在整个龙华区中，红山板块无疑是房价的领头羊，二手房近一年内成交了167套房产（数据来源于贝壳数据），无论是成交数量还是成交价格都位居龙华之首。
目前附近在售新房是深业颐樾府建面79-125㎡，79㎡已经售罄，在售是99-125㎡折后均价6.7万左右，今年初的联发红山的联发臻著雅居也是小地块，81平米在售总价510万左右，早期最低卖过490万的低楼层，以及在售的上塘塘城壹号花园67-125㎡，均价5.5万，联发新澎学区也是跟塘城一样，位置也差不多，就是容积率跟得房率比较高，实际位置可能塘城更好。
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