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首开为2号地块，只有两栋商品房和一栋商业楼，1栋为超高层，总高47层，三梯五户，2栋为高层，总高31层，两梯五户，首开的2栋和另外4栋不连片，中间隔了回迁。
首期占地面积：8034㎡首期建筑面积：58347㎡首期总栋数:2栋住宅总层高：31/47层总户型：约400套
85平和115平户型，既有西南向，也有东南向。每个方向70套，分别有140套，94-96平的中等面积只有70套东南向。
86㎡户型是三房两厅两卫设计，竖厅设计，东南或者西南朝向。 整体布局没有大问题，还能做到4面朝南，主卧也是现在人手一个的270°飘窗。 尺度有了、功能性有了，至少能和市面上的产品能打个平手。
95㎡户型，也是三房两厅户型，南北对流，空间感会比86㎡更强，户型整体更为方正。 至于和市面上同面积段产品比，也算是各有亮点，比如未来方洲的95㎡，采用的是横厅设计，阳台尺度更大。
115㎡户型是最大的产品，四房两厅设计，其中一个空间是X，觉得客厅小了可以打掉，觉得房间不够用就保留。 阳台更亮眼，有6.2米面宽，视野更开阔；主套也是270°环形飘窗，整体格局都可以。
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配套设施上，项目自带 36 班小学（洽谈中）、12 班幼儿园，1 公里内有怡园小学（省一级）、下沙小学
3 公里覆盖广州市第八十六中学等，但初中需参与区域派位，教育配套待官宣落地；
对面即惠润广场，5 号线 3 站达美林天地、山姆会员店，7 号线直达万达广场，项目自身规划复建商业（9#、10# 地块），或引入万象系商业（待官宣），未来商业能级有望提升；
1 公里内有中山大学附属第一医院（东院，三甲）、黄埔区中医院，3 公里覆盖广医五院（三甲），医疗资源充足；
2 公里内有黄埔公园、荔枝公园，步行可达乌涌碧道，适合日常休闲。
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项目核心优势在于地段，老黄埔中心区配套成熟度优于区域内其他旧改项目
无需等待规划兑现，且为双地铁上盖，客群覆盖珠江新城、科学城等高薪板块，租赁与流通性强
同时新规设计下 86㎡户型得房率超 85%，空间利用率优于周边竞品（如万科黄埔新城使用率约 80%）；
潜在不足是万象系商业是否落地尚未官宣，若落空将影响项目溢价，配建小学品牌未定
短期内教育竞争力弱于已签约名校的保利中央公馆，且首期仅 2 栋住宅，社区园林及公共设施较单一，居住氛围待后期地块完善。
适合在珠江新城、金融城工作，依赖地铁出行，预算 400 万左右的刚需通勤族，老黄埔本地追求双地铁便利与成熟配套的地缘改善客群，以及看好第二 CBD 规划、依托地铁枢纽与产业人口导入的长期投资者；
决策时建议优先选择高楼层超高层单位（47 层）避免低楼层采光遮挡，关注商业官宣进度，若万象系商业落地项目价值将显著提升
同时需对比竞品性价比，与万科黄埔新城（单价 4.2 万）相比润府地段更优但体量较小，与中建海丝城（带学校）相比润府交通更便利但教育未定，需根据核心需求权衡。
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
一、政策基调与核心目标
“防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
短期与长期政策结合
短期
：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。
长期
：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端：释放刚需与改善性需求
限购政策优化
：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
城中村改造与房票安置
：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。
2. 供给端：去库存与融资支持
存量房收储提速
：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。
房企融资“白名单”
：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革：土地与产品升级
土地供应“量出为入”
：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。
“好房子”建设
：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
止跌回稳趋势
：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。
风险缓释
：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。
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