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招商局集团和前海管理局“央地合作”，在前海妈湾打造一座统筹面积约2.9平方公里的超级大城。
这座超级大城，几乎占据了妈湾片区近半的土地，由两方合资成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“自贸投资”）合作开发。
凭借招商蛇口40年的开发经验，在前海妈湾再造一个升级版的蛇口！规划统筹“山、海、林、城、岛、港、湾、河”资源，打造深圳西海岸滨海活力区。
如此恢弘大城，应是深圳当前单一主体开发、单一规模最大的区域综合项目。近期，该大城内首发新品即将面市，项目名为“锦尚公馆”。
锦尚公馆是一个别致，特色突出的商务公寓。但一点都不“商务”，相反，在居住属性上，展现了较强的产品力。
项目主推建面约78、115㎡2-3房，搭配少量建面约162㎡大3房户型。现场建设进行中，妈湾•理想城市展示中心现已对外开放
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锦尚公馆项目效果图：
1.位居前海妈湾，区域后发推动
前海在深圳的战略地位无需赘述，想必大家都熟络。自2013年前海首拍地块成功出让，前海大开发序幕就此揭开。
三大核心区中的桂湾、前湾率先垂范，经过几年的蓄势，已呈现出一定的发展规模，预计至2021年实现在前海经营企业超过5000家（信息来源于：前海管理局）。
前海全貌
相比桂湾、前湾的大开大合，妈湾片区由于土地权属等问题需要厘清，发展进度稍稍放缓。或许后发的片区，总能从以往的发展中找到好的对标，或避开无谓的尝试，才体现出优势来。
当前，妈湾片区主要以世茂大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦等集聚的19单元为据点，汇聚了大量企业入驻，并逐步向外拓展，集中布局住宅、国际学校、商业街区、免税店多元物业业态，整体发展初见成效
妈湾片区已开发城区实景图：
实际上，妈湾拥有鲜明的地理特色。背山面海，270度海景，对望腾讯“互联网+”未来科技城，在前海三湾中占地大，容积率相对低，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”资源优势。
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妈湾规划示意图：
根据前海法定图则调整草案显示，妈湾被定位为前海标志性门户区域，分两阶段建设。
其中，适时启动的第二阶段，其开发建筑规模相比新增约20%，物流、仓储用地，大多将转为教育、文体、健康、居住、商业等用地。届时，片区的宜居宜业属性有望得到显著提升。
项目及前海统筹片区整体规划示意图，仅供参考：
2.靠近地铁站点，立体式交通布局
锦尚公馆具体位于妈湾片区梦海大道与前湾河西街的交汇处。
其中，梦海大道前不久实现了全线贯通，是连接妈湾片区和前湾片区的重要纽带，成为继听海大道后，前海又一条贯穿妈湾、前湾、桂湾三片区和宝安中心区的南北向主干道。
项目临近的前湾河桥段作为梦海大道的重要组成部分，由法国著名建筑师马克米姆拉姆和东南大学建筑设计研究院联合设计，融合了前海绿化空间和水廊道的城市景观特质，打造富有“前海水城”风格的城市地标。
梦海大道前湾河桥段（原3号景观桥）实景图：
当前，妈湾货柜对片区及道路交通带来不可避免的噪声、拥堵等影响，为解决货运分离，及降低地面交通对前海城建的割裂及其它影响，前海规划了一座“地下城”。
地下城内包括互联互通地下步行网络、立体高效地下车行系统、多元复合地下公共服务设施以及绿色低碳地下市政基础设施等。
今年7月中旬，桂湾一路、临海大道、滨海大道地下道路一期工程率先通车，地下连通南坪快速路及滨海大道等城市快速路。妈湾片区相关的妈湾跨海通道项目进展也迅速，预计2023年底竣工。
妈湾跨海通道建成后，深圳西部港区的货柜车将不再穿越前海城区，直接经妈湾跨海通道驶往沿江高速，片区面貌和城市景观环境将得到改善。
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图来源于前海深港合作区：
同时，项目西南侧临近地铁5号线妈湾站，通过地铁出行，可方便快捷联系深圳各大重点组团片区。
妈湾站实拍图：
区域范围内已通车的地铁有1、5、9、11号线等多条线路；纳入规划的还有15、21、27号线等；以及穗莞深城际延长线（在建）、深惠城际（先开段开工）、深珠城际（规划）等城际线，将实现深圳市域及湾区城市紧密相连
交通规划示意图，仅供参考：
3.依托2.9平方公里妈湾理想城市
锦尚公馆依托的超级大城，我们暂且称之为2.9平方公里妈湾理想城市。
连片土地开发模式，我们应该再熟悉不过，华侨城、海上世界、太子湾等，都是深圳整体开发的成功案例。
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2.9平方公里妈湾理想城市大致从前湾河水廊道延展至海岸线，将打造为集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体，乐业宜居、湾区一流的国际化滨海城区。
规划开发建面预计超505万㎡，差不多相当于两个大冲华润城规模。
妈湾理想城市效果图，仅供参考：
据了解，2.9平方公里妈湾理想城市，不仅是妈湾片区内的核心项目之一，也是整个前海的重点工程。
当前，前海正着力打造“两城六区一园一场六镇双港”系列建设计划，其中的“两城”分别是“前海深港国际服务城”和“前海深港国际金融城”。（以上信息来源于前海管理局官方网站）
而前海深港国际服务城的主要承载载体，便是2.9平方公里妈湾理想城市。
前海“两城六区一园一场六镇双港”系列建设计划示意图：
4.临靠前湾河，多重公园环绕
作为自贸投资2.9平方公里妈湾理想城市的启幕之作，锦尚公馆规划为通过融合区位及自然生态条件，打造为建筑低密与公园城景、滨水资源与宽阔视距兼具的高品质居家社区。
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周边社区方面，项目临河对岸在建有龙光天境及华润+电建+金地+前海控股联合体（前海润峯府）等住宅社区项目。
同时，西南侧背靠前海湾花园住宅小区，据现场销售介绍，该住宅小区现为人才居住社区，已有一定的楼龄，但产权单一，开发商自贸投资有意将之收购。
另外，项目附近的住宅地块，自贸投资也对它做了产品定位，规划为高端住宅。未来整个15、19单元将打造创意文化综合社区，滨海居住区。
主要配套方面，项目周边已布局了不少高规格配套，包括学校（荟同学校、哈罗学校）、人文（国深博物馆）、医疗（泰康国际医院）、产业（深港商贸物流小镇、世茂大厦等写字楼集群）、酒店（威斯汀酒店）等，其中：
国深博物馆（暂用名）设计方案已于年初敲定，华南理工大学建筑设计研究院有限公司获最终优胜方案，将打造成国家级大型综合性博物馆和城市名片。
方案效果图：
荟同学校是一所“一校多区”的创新型全球教育学校，已于19年9月正式开学；哈罗作为亚洲 K-12高端国际教育的领先者，将打造国际和双语教育旗舰示范项目。
两所学校都进入了2021福布斯中国·国际化学校年度评选榜单，在软硬件水平、升学情况、师资力量、社会声誉等方面展现了较强的综合实力。
深港商贸物流小镇目前已知有利丰供应链、嘉里大通物流、中外运物流、中免集团、中电港技术、崇好科技、银迅科技等知名企业签约入驻。其中，中免集团将在前海建设亚太免税品中心和调拨中心、粤港澳大湾区免税及高端旅游消费中心。
此外，深圳免税·全球购体验店已于今年上半年开业，汇集世界名酒、知名香水化妆品、大牌精品、名优特产、儿童益智玩具等多类商品。
项目周边规划示意图，仅供参考：
生态资源方面，项目东北侧临近前湾河水廊道，周边前海石公园（妈湾段）、前海丝路长廊（规划，约2公里长）、绿地公园（规划，约4500㎡）等多重公园环绕。
其中，前海石公园即位于锦尚公馆楼下，是前海管理局斥50.5亿元巨资打造的大公园，已完成国际设计招标。
该公园包括了环前海湾约4.3平方公里的公共开放空间，包含环湾滨海空间、双界河水廊道公园、桂湾河水廊道公园、前湾河水廊道公园及月湾河水廊道公园
项目临近的是前海石公园一期前湾河水廊道，结合两岸打造为宽约200多米的开放式公园。这对锦尚公馆而言，无论是视觉层次感，还是休闲体验感，都将有保证。
前海丝路长廊的设计及理念同样很有意思，长廊公园规划在锦尚公馆的西侧约100米开外，长约2公里。
它不仅是妈湾的空中大道、景观绿轴，也是自南山公园通往滨海的城市中央绿地公园，将片区内的建筑和公园连接起来。
还在设计规划上，巧妙地将2.9平方公里妈湾理想城市切分成主要的商务区和居住区。锦尚公馆即是居住区的一侧，大概位于长廊公园南北纵向布局的中间段。
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将来，周边规划公园建成后，锦尚公馆业主下楼即可漫步至前湾河公园，或沿着廊道晨跑；也可通过丝路长廊，享山海时光。
5.低容积+小高层，大视野宜居社区
良好的地段、区位，生成良好的规划、配套，都为锦尚公馆往高品质、高标准、高端化上打造，建立了逻辑基础。
前文提到，锦尚公馆作为公寓社区，在产品力的打造上，甚至比一些住宅更强。项目所展现出的不少特色元素，在深圳居住市场上，也非常难得，具备一定的竞争优势
项目总结
一是墅级容积，用地面积约0.93万㎡,总建面约3.4万㎡，计容建筑面积约2.2万㎡，容积率仅约2.33。
和动辄6左右起步的花园住宅，及超高层公寓楼宇相比，可称之为“墅级”社区。据介绍，为营造和谐的建筑天际线，周边局部整体容积也不会高
二是小高层尺度，主要由2栋10层高的建筑（1-2层商业，2-8层公寓）组成，在超高层居住产品当道的深圳新房市场下，实属难得。
一面朝向前海石公园及前湾河水廊道，两侧分别规划为绿地公园和幼儿园，低楼层也能保证景观
项目沙盘图：
三是社区纯粹，公寓建面约1.8万㎡，除此之外，另有3100㎡商业，及750㎡配套设施，物业形态纯粹，U型建筑格局，规划营造独具特色的花园式生活社区。
同时，配建了屋顶花园，物业团队为拥有国家一级物业管理企业资质的招商物业进行管理
社区屋顶花园效果图：
四是产品宜居，公寓共计168套房源，2梯5/6户，每单元40户为主。户型产品以建面约78、115㎡2-3房为主，搭配少量建面约162㎡大3房户型。
户型区间段可满足多层次的住家需求，建面约80㎡的起始面积，对置业者比较友好，也是当前片区内，可选择到的较小的家庭面积段。
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项目户型分布图：
为放大临河、临公园的景观资源优势，户型设计了宽景大阳台。
比如建面约78㎡A1户型，拥有约6米宽的景观阳台，采光面大，全明空间，通风采光性好。
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近期，房地产市场成为各界关注焦点，一系列政策调整与市场变化正深刻影响着行业走向。国务院常务会议明确提出 “多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，为市场注入了一剂强心针。
从市场数据来看，当前形势仍不容乐观。国家统计局数据显示，2025 年 5 月份，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比也均继续走低。新房价格环比上涨的城市仅有 13 个，较上月减少 9 个；二手住宅价格环比上涨的城市更是仅剩下 3 个。房价的下行压力，反映出市场信心尚未完全恢复，供求关系亟待进一步改善。与此同时，1-5 月份全国房地产开发投资同比下降 10.7%，显示出行业投资端的收缩态势。
为扭转这一局面，各地政策正在加速落地。广州市在 6 月 12 日发布的提振消费专项行动实施方案中，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率，这一举措标志着长达 15 年的楼市限制性政策正式退出历史舞台。广州的行动并非孤例，西安也于近期允许公积金直接支付新房首付款，降低购房者资金门槛，释放潜在需求。信贷政策方面，尽管目前 LPR 维持稳定，但市场预期后续仍有下降空间，这将进一步减轻购房者的利息负担。
在土地市场，也出现了新的变化。6 月 19 日，上海 2025 年第五批次土拍首日，5 宗地块共收金 191.57 亿元，4 宗溢价成交，显示出上海市场的较高热度，也激发了房企的拿地积极性。而成都主城区出让的两宗宅地，同样引发激烈竞拍，楼面价不断攀升，反映出房企对核心城市市场的信心。
面对市场挑战，房地产企业也在积极调整策略。建发房产通过协议收购，豪掷 123.5 亿元拿下上海核心区 4 幅地块，积累旧改项目经验，为未来发展谋篇布局。融创中国则通过与金融机构合作，完成债务重组，对北京融创壹号院项目进行品质提升，满足市场对高品质住宅的需求。
总体而言，房地产市场正处于关键的调整期，政策的持续发力为市场止跌回稳提供了有力支撑。随着各地政策效果的逐步显现，市场信心有望得到修复，需求将进一步释放。但市场的完全回暖仍需时间，企业也需不断提升产品力与服务力，以适应市场的新变化。未来，房地产市场将在政策引导与市场调节的双重作用下，逐步迈向健康、可持续的发展轨道。
