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深圳观潮府：宝中最后的拼图，湾区顶级海景豪宅全解析
欢乐港湾的摩天轮日夜旋转，映照着这片被称作“宝中最后一块拼图”的土地。这里距离海岸线仅300米，是宝安中心区近年来首次释放的临海住宅地块。
华润置地与招商蛇口两大巨头联袂打造的观潮府，占地约4.25万平方米，住宅建面约12.5万平方米，以仅3.4的容积率成为宝中近年最低密的宅地。
项目规划建设1栋住宅塔楼及商业裙房，住宅分为12个单元，最低22层、最高24层。629套住宅构成了纯粹的改善型社区。
观潮府位于宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，地处宝中核心区。
项目最核心的价值在于其绝无仅有的地理位置：距离海岸线仅约300米，是宝中片区近年来最临近海岸线的涉宅用地。
项目东南面正对欢乐港湾的“湾区之光”摩天轮和“湾区之眼”文化综合体，西侧与腾讯企鹅岛隔海相望。
周边环绕着欢乐港湾、深圳书城湾区城、宝安青少年宫等地标建筑，15公里海岸线和绿轴生态廊道近在咫尺。
项目是前海-宝中-企鹅岛黄金三角的核心区域，作为“宝中近5年来首次释放的、体量最大的黄金商住靓地”，被誉为“城市核心的最后一块拼图”。
占地面积约4.25万平方米
总建筑面积14.5万平方米
住宅面积12.5万平方米
商业面积1.835万平方米
容积率3.41
绿化率30.01%
总户数约629户
车位数1205个（含充电桩位362个）
车位比约1:1.92
楼栋数量11栋（12个单元）
楼层高度最低22层，最高24层
产权年限住宅70年
预计交付时间2027年底
观潮府实行严格的楼栋产品分级，不同楼栋在梯户配置、面积段和景观资源上差异明显。以下是根据最新资料整理的各楼栋核心特征：
主力户型: 193-253-332㎡大平层
梯户配置: 2梯2户
核心亮点: 占据社区最佳位置，2/3/5栋东南/西南向看海景；8/9栋享最大楼间距，看园景
主力户型: 254-332㎡
梯户配置: 2梯2户
核心亮点: 2T2户设计，332㎡顶级户型主要分布于此，可观海景
主力户型: 190㎡
梯户配置: 3梯3户
核心亮点: 190-195㎡双套间带西厨的改善型四房
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主力户型: 143-168㎡
梯户配置: 3梯3户
核心亮点: 143㎡4房2卫起步型；168㎡双套间4房3卫
主力户型: 140-193㎡
梯户配置: 3梯3户
核心亮点: 覆盖从入门到进阶的改善需求，部分房源可观海景
主力户型: 约488㎡及以上（如500㎡+顶楼复式）
核心亮点: 项目的天际线产品，占据无遮挡的极致视野
观潮府的户型设计充分利用了新规优势，实现了“高使用率”与“全通透”的完美结合。
项目得房率接近100%，主要得益于独立电梯入户和巧妙的空间设计。全系户型户户朝南，南向面宽达14-20米。
几乎所有户型都采用客厅与多间卧室衔接观景阳台的设计，形成通透的采光通风系统。7.8-9.7米宽景阳台和270°转角飘窗，将前海湾、欢乐港湾摩天轮尽收眼底。
在空间布局上，项目精心规划了各面积段的功能配置：
143-168㎡：作为入门改善，保证四房两卫或三卫的基本功能
190-195㎡：升级为双套间并配备西厨，适合多代家庭
253-332㎡：进阶为三至四个套间，并增设独立家政间，实现顶级居住体验
观潮府目前尚未正式开盘，但市场对其价格已有普遍预期。
项目楼面价高达5.96万元/平方米，溢价率34.81%，是2025年深圳的“总价地王”。市场预计销售均价在12-15万元/平方米区间。
参考宝中核心区的二手房市场，观潮府的潜在定价处于合理区间：
壹方中心·玖誉、熙龙湾等宝中核心区二手房，目前挂牌价在13-19万元/平方米。
熙龙湾作为宝中一线海景豪宅的代表，部分高楼层房源挂牌价已接近20万元/平方米。而观潮府比熙龙湾更靠近海岸线，且是五年来的首个新盘，产品设计更新。
与深圳湾一号等深圳顶豪相比，观潮府的预计价格仍有一定差距，但考虑到其区位和景观资源，未来有充足的升值空间。
宝中片区近期入市的新盘也提供了参考坐标：
保利瑧誉府备案均价为9.99万元/平方米，中铁阅臻府限价8.86万元/平方米。
这两个项目容积率均为5.4，远高于观潮府的3.4，且不临海，综合品质与观潮府有显著差距。
综合对比，观潮府12-15万元/平方米的预计均价，符合其“宝中地王”的定位和产品力。
商业与休闲配套
观潮府无缝衔接欢乐港湾商业区，步行可达湾区之光摩天轮、滨海艺术中心等城市地标。
项目自带约1.835万平方米商业，可满足业主日常消费需求。周边还有壹方城（深圳西部最大商业综合体之一）、前海卓越intown等大型购物中心。
休闲资源方面，项目紧邻15公里海岸线，周边有宝安体育中心、宝安图书馆、青少年宫等公共设施。
交通网络
轨道交通方面，项目距离地铁11号线宝安站和5号线宝华站较近，可快速通达福田、南山核心区。
道路交通网络四通八达，可快速接入深南大道、宝安大道、沿江高速等城市主干道，30分钟内可达深圳湾口岸、福田CBD。
教育资源
项目周边聚集了宝安中学（集团）外国语学校、新安中学（集团）第一实验学校等优质教育资源。
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