在存量房时代的一线城市，为求学、为养老、为环境，住得大一点、生活便利些，换房已成为“新刚需”。那么，换房刚需背后隐藏了什么规律？今天用数据分析来告诉你。
“排名前列套房”，很难一步到位
“宁要一线一张床，不要四线一套房”，是当下很多年轻人心境的写实，然而面对动辄几万的房价，经济实力薄弱的小年轻们尚不能一步到位实现大三居式“理想居所”，于是，先凑一套一居首付，再通过换房逐渐向三居过渡，就成了他们“曲线救国”实现人生理想的普遍方式。
贝壳研究院对上海链家2018年成交的、首次购房为30岁以内的客户进行抽样调查后，得到首套房的三个基本关键词：外环外、50~60㎡、20年左右房龄。
根据贝壳网挂牌数据，这样一套房的挂牌套均价约为173万，而上海要求首套房首付比例不低于30%，年轻人在上海首次置业需要准备的资金大约在51.9万左右。
一套50~60㎡的房子所能承担的功能非常有限，对于单身或两口之家来说性价比很高，可对于三口甚至四口之家来说，空间远远不够。于是当业主在面临结婚、生子、赡养老人等问题时，换房就变成了刚需。
贝壳研究院通过以下数据进行推算：
链家网当前挂牌的近10万套房源中，业主明确表示售房原因是为了置换的占比达47.49%；
上海链家近两年成交案源中，全款占比达22.7%，贷款额度低于50%（包括全款）的占比达57%；
根据贝壳研究院全国经纪人调研结果，当前市场客户中改善型换房客户占比达60.39%。
综上，贝壳研究院推断上海市场当前的置换客比例达到六成。
换房之前，必须知道的小秘密
接下来我们以上海为例，看下一线城市的置换客们，都有怎样的特点。
01
不想搬太远！超6成人置换距离不足10km
从置换距离来看，置换的平均距离为10km，大量的置换客都集中在短距离置换的部分，其中，21.02%的客户置换距离不足1km，47.17%的客户置换距离不足5km，64.20%的客户置换距离不足10km。
同时，所有置换客中有53.72%的客户选择在同环线内置换，27.89%在同板块内置换，8.12%在同小区内置换。
在一个区域生活久了，就会形成习惯和依赖，尤其是在一线城市，人们在适应了通勤距离、周围基础设施及物价后，就会形成舒适圈，在换房的时候更倾向于在周边选择。
02
都是为儿女！人生换房高峰了解下
从置换面积来看，不同年龄段的客户显现出不同的特征。
对于年轻人来说，更多客户选择小房换大房，占比较高的是30~40岁之间，置换前后平均面积差也达到所有年龄段较高，一次置换面积增加约30㎡。而随着年龄的增加，则有更多的客户选择大房换小房。
置换，究其原因，是因为在生命周期中出现了转折点。
中国人的房屋需求与家庭关系休戚相关，恰适婚年龄，离开父母重组新家庭，会购买一套婚房。因此多数人的首次购房行为发生在新婚前后。
而首次置换行为多发生在生育后的6年。6周岁恰好是学龄儿童上小学一年级的年龄，此时父母需要为孩子成长的下一阶段准备一个独立的房间，甚至为他选择更好的学习、生活配套环境。
另一个置换客小高峰发生在60岁之后，这个年龄段的置换客正是子女成家立业的年龄，这期间的置换客更倾向于大房换小房，将换房后剩余的价值用于子女的置业。
自此，房屋的轮回也代表着生命的轮回。生命中每一个因为孩子带来的转折，都深深体现出父母对于孩子的舐犊之情。
03
3成人五年内换房，45%十年内换房
我们通过分析置换客户卖出房源的买入和卖出时间，得到了置换客户的持房周期。
从时间分布上来看，以10年为界，持房10年及以上再换房的占比为55.4%，5年及以下的占比为29.5%，也就是说，有45%的置换客选择在10年内换房，有接近30%的客户选择在5年内换房。
在此，对持房周期低于10年的客户进行进一步探索。
此类置换客户的平均持房周期为5.04年，即平均每5年换一次房。
以购入房产的标的作为衡量置换链条前后的指标进一步观察，可以看到，随着卖出房源标的的不断增大，也即随着置换链条的不断延伸，持房周期逐渐延长，置换“接力赛”一棒比一棒跑的慢。
04
什么时候换房更合适？
一直以来，根深蒂固在很多人心中的买房思想是“买涨不买跌”。因此，一旦市场平稳，甚至有些许房价下跌的风吹草动都会影响最终的成交量。量和价，往往同涨同跌。
置换客亦是如此。下图是上海链家置换客户比例与市场成交量走势图，可以看到两者趋势非常接近，在市场成交量大的时候，置换客占比走高，而在市场冷淡的时候，则置换客比例走低。当然，置换频率增加，置换周期缩短，会进一步拉高市场上置换客比例，这一点不多赘述。
事实上，波动较大的市场都会给置换客带来较大风险，而平稳市场，对置换客是相对友好的。
在上行市场，置换客较好的交易策略是“先买后卖”，在下行市场，则“先卖后买”的策略更能将效益较大化。但是，房屋置换，多需要利用上一套的房款作为下一套的启动资金，上行市场的“先买后卖”相对风险较大，尤其当前一次置换牵动着多环交易，随着财富分化逐渐明显，未来置换单甚至会出现“三连环”、“多连环”等，某一环出现问题都会对整个置换链条造成影响。
当前理性平稳市场下，客户有较长的决策时间做出理性决策，而不用担心因房价波动带来的损失。
看完上海的换房画像，
我们来看下北京的换房路径。
换房总价要加多少钱？
换房面积会增加多少？
从北京“超级商圈”看换房轨迹
贝壳研究院选择北京住宅型“超级商圈”——回龙观、望京、北苑、天通苑、鲁谷作为研究对象，绘制了换房轨迹图。这五个商圈聚集着北京市规模相对较大的社区，例如融泽嘉园、望京新城、北苑家园、天通苑、远洋山水... ...
01
回龙观商圈
回龙观客户来源top10商圈：回龙观、霍营、北七家、西三旗、清河、沙河、安宁庄、天宫院、长阳、上地。
图1 回龙观商圈换房轨迹示意图
02
望京商圈
望京客户来源top10商圈：望京、酒仙桥、北苑、回龙观、天通苑、东坝、顺义城、后沙峪、双桥、中央别墅区。
图2 望京商圈换房轨迹示意图
03
北苑商圈
北苑商户来源top10商圈：北苑、天通苑、亚运村、立水桥、望京、亚运村小营、管庄、马甸、回龙观、北七家。
图3 北苑商圈换房轨迹示意图
04
天通苑商圈
天通苑客户来源top10商圈：天通苑、立水桥、和平里、马甸、北七家、亚运村、回龙观、清河、北苑、望京。
图4 天通苑商圈换房轨迹示意图
05
鲁谷商圈
鲁谷客户来源top10商圈：鲁谷、苹果园、五棵松、长阳、青塔、老山、门头沟其它、回龙观、八角、杨庄。
图5 鲁谷商圈换房轨迹示意图
你的理想居所需要多大？
近期是否有换房的打算呢？
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