未来，谁是韭菜？谁又收割谁？
今年的秋天似乎有点冷清，叠加疫情的影响，每当下班走在行色匆匆的街道上，看着路边灯火温馨、门客稀少的各类门店时，都让人感觉到一种深深的秋凉。
一如当下的楼市，政策的凉风还在频吹。从政府层面看，政策还是持续趋严，丝毫让人感受不到复苏的暖意。这不，前脚国庆中秋刚过完，后脚楼市调控就来了——
10月9日
浙江省绍兴市发布通知，明确“五个严格”楼市调控措施。
10月10日
江苏省徐州市发布通知，强调继续坚持商品住房限制交易政策。
10月10日
吉林省长春市发布通知，调整住房公积金贷款首付款比例，进一步加码调控。
与此同时，金融层面，据小编了解，有不少银行总行最近也是频频开会，对开发商的项目融资和负债率管控趋严，而关于住房按揭贷款，之前小编也说过，各家银行额度也在不断调减。
在这些紧缩政策之下，房产复苏无疑还是很漫长的。因此，就连一直比较唱多的马学者，最近也发出了无奈的感叹:“房地产作为较好投资品的时代结束了，今后炒房亏钱会成为新常态”……
秋天对农作物来说，是收获的季节，但对当下的楼市来说，却是容易被收割的季节，一不小心，就可能被沦为韭菜……
之一：地段配套不占优的高端盘
买房子，其实，买的不仅仅是房子。排名前列是地段，第二是配套，第三才是房子产品本身。失去了前二者，产品再好，也注定只是“驿外断桥边，寂寞开无主”，尴尬！
比如：最近普天盖地宣传的XX府，听起来名字很霸气，产品也玩的全是“新概念”，但那个地角3.8万/平的价格，你买了真以为就是名门贵族下榻的“府邸”？你以为那真就是崂山的风和景？要山没山，要海没海，要商场、学校、地铁啥都不沾边，或者还是“规划中”，假如你是个有钱人，你会选择住那儿？
更不用说，楼盘的容积率那么高，这貌似高大上的“新产品"来了青岛这种沿海地区水土服不服，还是个未知数，产品万一坏了维修怎么办？开发商卖完房子拍屁股走人了，未来质保期一过会不会出现推诿扯皮？你不担心吗？不要迷恋哥，哥只是传说！
再比如：同样是XX府附近的XX景字盘，按道理也就个普通盘，地段和配套与XX府大同小异，年初还卖2万多，在XX府的节奏带动下，好像喝了“香飘飘奶茶”似的，最近尾盘直接跳涨至3万+了，似乎有点高姿态了，于是有人就惊呼楼盘涨了。
没错，售楼处是涨了，但你觉得3万多入手值吗？就像一个人，搭了个滴滴奔驰顺风车，下车后，身价就马上增值了吗？一句话，根基不稳，底子还是虚的。
以上两个楼盘，你如果买了纯粹自住，那无话可说，但如果你觉得买了能增值，还想收割别人，我建议你还是脑子清醒点。目前市场下，这样的楼盘，你从售楼处买了后，就会跟买豪车一样，只要出了4S店门，马上就跌破原值。不信，你挂出来二手房市场试试！
之二：配套不足的海景盘
海景房，一直是很多有浪漫细胞人的一个梦。确实，读海子的诗："面朝大海，春暖花开"读多了，我们每个人都容易留下青春“后遗症”，人毕竟是情感的动物。
然而，市区中心配套好的的海景房太贵，而在西海岸选择一个靠海的楼盘就成为很多人梦寐以求的选择。
比如：灵山湾附近、滨海大道以南就有几个盘，价格不贵，1.4-1.8万/平还能看海，就很吸引人，值吗？确实挺值，这个价格在青岛买海景房你还想要怎样？然而，买之前，有几个问题，小编提醒你还是要想清楚：
一是从居住功能来说。这样的房子离海太近了，潮湿，不适合居住，这个本地土著都知道。其次，小编多次说过，西海岸过了新城吾悦商圈，再往西走，滨海大道路南的楼盘要谨慎，为啥？交通、商业、学校等配套基本少有，或者即便有规划，也很难成气侯，人气根本起不来。
这一点，最典型的你看看王首富豪掷千金所建的星光岛就行了，即便目前配套已建成落地，但依旧冷冷清清，让人不免扼腕叹息。你也可以再看看那附近其它几个楼盘的入住率和人气，真的是太安静了……
所以说，滨海大道路南跟路北，虽然只有一路之隔，但差别还是很大的。也许市面上挂牌价大差不差，但论成交和价格底子基础，不可同年而语。
二是从投资角度来看。买这类亲海楼盘的人大多都是投资客，尤其是外地投资客，为什么？因为他们是来旅游的，不太懂靠海的房子。其次，就是怀抱一种对大海的热爱，被梦想和情怀冲昏了头脑。而真正到了转手卖时，就会发现很难找到“接盘侠”。本地居住的人嫌太潮湿、配套不足，外地投资客一般又不愿意买二手房。而最关键的是，由于投资客扎堆，入住率低，这类房子后期二手房挂牌量往往创新高，房源太多，很难成交。
不信，你对比一下与之不远的保利海上罗兰就明白了，为什么曾经涨到过2万+，而现在狂跌到1.4万，就这么不抗跌？这还是在滨海大道路北的优质位置啊！小编曾跟周边一个资深中介深入探讨过这个楼盘，主要原因就是投资客太多，区区一个中等小区，二手房挂牌量竟高达300多套，你说想成交压力大不大？
之三：让人心动的廉价公寓
最近，很多中介都在大力推销西海岸原胶南片区某公寓：首付6万，37平精装，29万一套！抢疯了！动心吗？城市阳台附近，海景公寓，感觉跟捡白菜似的……确实是架不住的诱惑啊！
然而，可以买吗？连中介推介公寓时自己都有点不好思，用了“悟脸”表情包，说明了什么？在小编看来，说句打击面有点大的大实话，别说胶南、开发区，包括高新区，就算青岛主城区的公寓也基本90%以上都没有投资价值，你买了就入坑了，因为你就是最终一个接盘者。
小编现在还清楚记得，当年市北中央商务竖立的高炮广告牌：“万达39克拉39平精装公寓40万”，那是何等火热和引人注目。然而10多年过去了，那么好的地角，目前公寓40万都无人问津……
如果不服，再看看东方影都的万达公馆，在那个当年万达大紫大红的年代，2013年销售价格就已达到1.1万/平，如今一晃7年过去了，市面上是什么价格，大家可以自己动手上网查查，1万以下赔钱卖的公寓有的是。
小编还保留了当年该公寓面对金融机构推广销售时的内部宣传资料，庆幸的是小编没入坑。大家可以抚今追昔，感受一下沧海桑田，岁月变迁，真让人唏嘘不已……
关于公寓的优缺点，小编在此就不多赘述。作为一般人，你就想一下，依西海岸的经济发达程度、人口支撑能力等，能有多少高端白领和流动需求，支撑起公寓的价值体现？更何况住宅房子还有如此庞大的库存体量，租金如此低廉，买了公寓以后你想租给谁？又想卖给谁？
说白了，公寓只有北上广深等一线城市，因为土地资源、城市空间极为稀缺紧张，才具有较高使用和投资价值，其它二三线城市，公寓都只是个美丽的肥皂泡而已。
小 结
其一，当下，闭着眼买房赚钱的时代已经过去了，买房已进入一个需要具有专业技术含量的新时代，买不好真的会亏钱，也将会成为一种新常态，这一点，希望大家不要当作戏言。如果不信，那么就让我们一起来见证，未来会有多少人为今天的盲从而付出代价。
尤其是在当下迷茫的市场，真假信息满天飞，你觉得捡漏的，往往是来填坑的，而越是开发商和中介大力宣传和鼓吹的楼盘，你往往也越要小心和谨慎。有时候，我们还真需要有一点逆向思维，因为，如果真有那么好的事情，估计一般也轮不到你来沾便宜。
其二，未来的楼市，将会是一个分化的市场，有的楼盘即便行情低迷也会依然上涨，而有的楼盘即便你甩出很低的价格，也很难有人接盘。
那么，如何避开陷阱，如何不被别人收割？就需要房产知识的不断积累和沉淀，而最关键的一条就是学会“换位思考”：在买房之前，你一定要想清楚，我买的这房子未来将会卖给谁，谁会来接盘？这句话看似简单，但做起来并不简单——
来源：融话琴楼
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