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咱就是说，北京现在的二手房房东，日子是真的不好过。
2026年老破小降价，西城书包房也没逃过，这不雪上加霜的事又发生了，
西城最近又双叒叕出了个“新新的旧房子”——展欣佳苑，
就在车公庄大街与北礼士路交叉口西北角，离二环200米，车公庄地铁站就在楼下——现在是2号线和6号线换乘站，未来13A线南延一站连到车公庄，三轨交汇。
但这盘的前身，很多人不知道——
展欣佳苑是百万庄北里居民住房改善项目的联动地块，也是百万庄项目最后一个回迁地块。2021年，为落实宜居城市建设要求，对百万庄项目建设范围进行了扩大，增加了展欣佳苑项目。说白了，它就是个回迁安置房+商品房。
2022年3月正式开工，今年6月刚交付。小区体量不大，就三栋楼：两栋高层加一栋4层洋房，总建筑面积约2.98万平米，建设住宅175套。关键是1.4的超低容积率，在西城二环内绝对第一梯队。
这次回迁安置完之后，富余出来57套商品房。截至5月中旬网签了16套，现在能买到的就剩30套——20套102到108平三居，10套48平左右小开间。价格直接报实底：南向48平开间543到606万，102到106平南北三居1420到1780万。
△102-106平户型
三居户型南北通透，客厅主卧朝南，次卧朝北，厨卫全明，放在西城次新里相当能打。但注意，3号楼洋房是单卫，家里人多抢厕所的慎重。
硬伤也必须说清楚——地铁低频震动。
离地铁太近了，尤其1号楼，到6号线E口才60米，出站口就在楼跟前，室内体感很明显。2号楼好一些，但建议一定现场感受。
学区对口的是进步小学，展览路片区7所小学里属于中等水平，比百万佳苑的展一小稍差。不过进步小学硬件排片区前列，金帆管乐团知名度很高。
开发商是天恒，跟百万佳苑同一个国企。百万佳苑那边兰园去年10月开盘，43秒92%去化，直接秒没；橘园今年3月也是闪电开盘。展欣佳苑这30套，估计也是手慢无的节奏。
好了，一个楼盘掰开了说完了。但我要聊的，是这盘背后一个更值得关注的事——
回迁安置房转商品房入市销售，正在北京遍地开花。
01.
西城区的百万佳苑（梅兰竹橘四个园）、光源逸景，大兴的禧悦兴城（规划超5000套），朝阳新北苑的中铁建国际城、世华泊郡、晨光家园，东坝片区的东坝家园、金泽家园、华瀚福园，顺义仁和的沙井村回迁安置房，怀柔雁栖湖生态示范区安置房（4443套满5年可转商），海淀的柳浪家园……
从西城核心区到五六环外，政策房项目转商的一个接一个。
我粗略盘了一下，仅这些项目，房源总数就接近2.5万套。
这些盘有个共同特点——房龄新、地段好、价格还比周边商品房便宜。
大兴的禧悦兴城，备案均价3.5万/平，成交均价2.8万/平，首周就完成199套网签。百万佳苑网签均价9.66万/平，周边老破小挂牌都超10万了，还带电梯，谁还买老的？
现房、地铁口、带学区、总价低，这谁看了不迷糊？
但是为啥这两年，这样的项目越来越多？
02.
市场下行，很多之前捂着的资产被抛出来了
一个容易被忽略的逻辑是：市场好的时候，很多持有方不着急卖。反正房子在手里，价格只涨不跌，捂着呗。
但市场一旦下行，情况就不一样了。持有成本的刚性压力、回款需求的紧迫性，让很多之前“舍不得卖”的资产开始往外抛。
最典型的案例就是奶西的御林湾。
这项目2017年拿地，八年开发一波三折，开盘6.5万/平卖不动，直接砍到4.2万/平——毛坯价。2023年之前奶西新房清一色8万+，现在直接腰斩。问题是即便如此，该项目目前为止，去化并不快……
这告诉我们：不是所有“价格低”都叫“性价比”了。
但不管卖得好不好，这些房子对市场的冲击是实打实的。近2.5万套政策转商房正在入场，房龄更新、户型更现代、配套不输，一个板块的价格体系一旦被撕开一个口子，想再涨回来，难度就大多了。
03.
老房子的价格承压，涨回来的难度增加了
我不是说老房子卖不出去了——核心区域、优质房源的流动性依然在。但必须承认：老房子的价格承压是现实。
4月份北京二手住宅价格环比涨了0.4%，连续三个月上涨，成交量也不错。但深扒结构，300万以下刚需盘占比高达66.3%，东西城、海淀、朝阳核心板块微涨2%到4%，房山、密云等区域仍在阴跌。本质上是“以价换量”，不是全面复苏。
而近2.5万套次新房正在补充进来。它们房龄新、电梯入户、社区有规划，旁边20年楼龄的老房子拿什么比？不是说老房子卖不出去了，而是价格承压，想涨回来的难度因为这批次新的入市明显增加了。
市场正在加速分化。核心区域优质房源还有人抢，但“老房子价格承压”已经是现实。这种分化不是暂时的——随着供给结构持续变化，格局只会越来越清晰。
04.
旧秩序还要震荡一阵
说到底，北京楼市的供给结构正在变天。从“拍新地、盖新房”到“盘存量、优存量”的转变过程中，大量之前捂着没拿出来的资产会被动或主动地释放出来。
这些房子入市对市场的冲击，一定需要时间来消化。旧的价格体系，还会震荡一阵。至于震荡多久，要看这批房源的去化速度、政策端的节奏，还有市场买不买账。
咱们持续观察。
