2018年8月7日至8月10日，文旅集团副总经理王彬、总工程师张波纹一行3人前往北京美景天成投资有限公司进行了实地考察，参观了该公司在北京通州区、广东五华县的投资、运营情况，并对分时度假模式进行了解。现将考察情况汇报如下：
一、公司背景
北京美景天成投资有限公司（历史名称：北京广安天成科技开发有限公司），法人：吴华，注册时间：2007年9月24日，注册资本：1001万元。公司经营业务主要涉及美景里程、美景驿站、体育小镇、美景区块链等四大部分。现运营项目有北京市通州区Infini小镇、广东省五华县益塘美景驿站、四川省叙永县堰塘村美景驿站、“美景里程”体育赛事等，下一步拟在四川省德阳市锦绣天府产业园内建设美景驿站，并在海南省南洋县与海南农垦集团合作打造“共享农庄”。公司法人及部分管理人员来自万通地产，有一定的地产行业运营管理经验，该公司在其产业规划理念上比较超前。
二、北京市通州区Infini小镇基本情况
通州区Infini小镇位于大运河森林公园内，属于自投、、自营项目，土地租赁期为50年，投资规模约3000万，总面积6970㎡，建筑面积2000㎡。建筑为独一栋，以木质结构为主，内有餐厅、咖啡吧、休闲区及小型会议室等配套，但不提供住宿。
Infini小镇建筑
建筑室内
Infini小镇运营内容以举办骑跑体育赛事为主，承办婚礼、宴会、会展、团建及亲子活动等业务为辅。其中，婚礼承办是该公司在2016年下半年拓展的业务，利用小镇内的建筑和草坪举行室内、外婚礼，拥有一支小规模的婚礼筹办团队和的婚庆商业App，有一定的线上和线下渠道，与百合网、口碑网等合作。据介绍，其婚庆业务营业收入呈逐年递增态势，2018年上半年营业收入为733万。该公司Infini小镇的规模不大，运营内容多为各类活动，婚礼承办业务尚属培育发展阶段，在婚庆产业链拓展上还不够成熟，需要一定的培育期。
三、广东省五华县益塘美景驿站基本情况
五华县益塘美景驿站建于益塘旅游风景区内，项目由五华县投资约8000万元，采取EPC模式由广东美景天成体育文化发展有限公司进行打造，并负责后期运营，运营时该公司自负盈亏。目前该项目的收益点主要为益塘美景驿站、益塘旅游风景区门票等，无其他商业配套，产生的收益与当地政府进行分成，有两年的免分成扶持期，两年后的具体分成细节还未洽谈。益塘美景驿站采取老旧宿舍楼体改建和空地临建的方式，打造出“观海”、“听雨”、“知青”、“寻梅”和“伴云”等五栋民宿，并于2018年春节期间投入运营，现餐厅是租用当地水库管理局的，下一步将在自投的二期建设中餐厅。
“观海”采用北欧纯白简约风格打造，目前正在对室内装修进行升级。据了解，该民宿约28个房间，属于中低端消费，房间价格现待定，装修改造成本约2000元/㎡，因价位较低，营业以来的入住率较高。
“观海”民宿
“听雨”采用以正红色木质结构为支撑的现代风格，有16个房间，属于中高端消费，挂牌价格1780元/间，平均售价680元/间，装修改造成本约3000元/㎡。
“听雨”民宿
“听雨”大堂及走廊
“听雨”房间
“知青”采用知青年代的装修风格，有12个房间，属于中端消费，挂牌价格1580元/间，平均售价480元/间，装修改造成本约2300元/㎡。
“知青”大院、前台
“知青”水吧及房间
“知青”民宿
“寻梅”位于水库堤坝下方的空地上，采用临建的方式构建成梅花形状，有30个房间，属于中高端消费，挂牌价格1500元/间，平均售价888元/间，一朵“花瓣”占地约40㎡，建设成本约30万（含内部所有设施）。
“寻梅”民宿
“寻梅”房间及院子
“伴云”目前正在修建，据介绍，内部只有4个房间，属于高端消费，房间价格待定，装修改造成本预计在3500-4000元/㎡左右。
“伴云”民宿
据了解，目前因属五华地区的旅游淡季，此时段房间平均入住率偏低；今年春节开业时，因返乡人员较多，房间入住率较高。该公司的民宿投入规模不大，共计90余间房，以舒适型、经济型为主，精品型为辅；拥有一支较年轻的酒店管理团队，管理人员及服务员约20余人，服务人员以当地人为主，服务态度和服务细节上较好。因该公司涉足民宿领域的时间不长，运营能力尚处培育期，故采用了“自营+聘请运营顾问公司”的模式，来弥补运营上的短板。总体来说，民宿属于该公司一个较年轻的业务版块，当前在运营能力上未有更多亮点的体现。
四、公司运营情况
该公司运营主要是通过“体育+”模式，以“美景里程”为主线，将参赛者转化为会员，再将会员引导至美景驿站、体育小镇、美景区块链等业务进行二次、三次消费，使该类会员成为其各业务板块的主要消费群体。
“美景里程”是该公司开展的以骑跑（自行车、马拉松）为主的体育赛事活动，是其业务板块中较为成熟的产品，赛事采取网上报名的方式，在全国范围内招募会员，实行会员制管理，累积了一定基数的会员。现阶段，以北京市通州区、广东省五华县、四川省叙永县为主要赛事举办地，目的是联动该地的美景驿站等项目，合作对象多为当地政府，赛事签约年限一般为10年，前5年由地方政府出资扶持，后5年自负盈亏，当前主要盈利收益点为广告收入。2016年至2018年，举办百人以上的骑行赛事和千人以上的马拉松赛事共计约20余场，其中“京杭大运河三千里接力挑战赛”参赛人数累积达2万余人。
目前，与“美景里程”业务互动较多的是“美景驿站”业务，其美景驿站主要采取分时度假模式进行运营，同时也对散客开放。分时度假是融合房地产业和旅游业的商业创新模式，结合分时和交换概念，可定义为：开发企业将度假地房屋的整体或部分住宿设施，按照一定的时间段分割后出售给购买者，购买者在未来一段期限内的特定时间段，对其所购度假房屋及共同设施享有使用的权益；同时，购买者还可将其所购度假权益与同一交换系统中的其他购买者的度假权益互换。该公司在分时度假的基础上，引入“美景里程”部分产品内容，推出美景系列会员卡吸引消费者，目前定制了3款会员套餐，其中“美景生活卡”和“美景尊享卡”正在销售，“美景驿站卡”即将推出。
五、对其投资意向、实力及运营能力的分析及建议
经过对该公司在北京通州和广东五华项目的实地考察，就其业务版块和运营能力等有了一定了解。一是在意向方面，该公司对打造以爱情为主题的瑞士小镇意向较浓，主要是因为贵安的地域优势和瑞士小镇的风格特色；二是在投资方面，单从该公司现有项目投资规模上，暂时看不出有出资1个亿的实力；三是运营能力方面，该公司与爱情主题相关的三个业务版块（骑跑赛事、婚庆、民宿），呈现“一成熟两培育”的态势，即骑跑赛事业务比较成熟，婚庆、民宿业务还处于培育期，此外在现有项目中未能实质性体现其招商能力。总体来看，其有一定的策划能力，但运营团队尚不成熟。
下一步，若我司继续与其洽谈合作，建议关注以下四个方面的事宜。一是对该公司承诺出资1个亿的能力，要通过进度投资计划表、违约条款等等方式进行监管，确保投资资金与业态规划相符；二是该公司如何在瑞士小镇将其婚庆、民宿业务快速从培育期向成熟期过度，实现的时间、方式和团队等要进行明确；三是对该公司以爱情为主题的业态规划，要认真分析市场前景、业态构架和盈利能力，同时可考虑部分业态由我司自营来提高收益；四是对该公司拟在瑞士小镇采用的分时度假模式和以“骑跑赛事”为主的各类活动进行分析研判，看是否存在风险，是否有较强的客源吸附能力和炒热街区的作用。
