新政后30宗土地入市,预见2021购房新趋势

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2021-04-23 18:52:18

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进入到2021年以来,全国土地“两集中”供地新政给房地产行业带来了极大扰动,自北京排名前列批集中供地名单出炉,共计30宗经营性土地,总用地面积约169万㎡,建筑规模约345万㎡,起拍价高达1035.81亿元,都将在5月8号同一天竞拍。

从研究角度出发,这次两集中供地基本主导了未来1年-2年的房地产市场供应量以及周期结构,为大家提供了一次少有的市场研判机会,有助于购房人从更加宏观全面的视角去认清土地价值、房屋价值和未来市场趋势。

伴随着近期政府陆续公布每宗地的详细土地指标和竞拍规则,我们会发现如下几大趋势:

2021年北京排名前列批30宗出让住宅用地

东北5.5环,5万的土地线和8万的价格线已然形成

本轮供应北部和东部5.5环范围内也出现了很多关注度较高的地块,但起拍土地楼面价格均已飙升至4-5万/㎡,其中昌平科学园起拍楼面价3.8万/㎡,昌平马连店起拍楼面价3.9万/㎡,朝阳崔各庄4.8万/㎡(限价8.8万元/㎡),朝阳金盏起拍楼面价5.1万/㎡,朝阳东坝起拍楼面价4.6万/㎡(限价8万元/㎡)。不考虑进一步溢价,合理预估这些地未来入市价格至少要在7-8万元/㎡的价格才符合开发基本逻辑。

2021年北京东北五环-六环土地供应价格分布

高容积率地块是主力,低密度改善未来或少有

此次集中挂牌土地中,除了海淀树村以及延庆等个别地块外,容积率多集中在2.0以上,仅4宗地块在1.5以下,这也就意味着,未来供应的产品多以小高层及高层的改善产品为主。此次供地的指标特征,不难看出接下来低密度产品的机会,换句话说,也进一步助涨了自2020年以来的北京市场的“别墅热”。

|观承别墅·2021年顺义热销别墅|

东北部成为供应热点板块,五环8万+之下的市场机会

30宗地共涉及12个区,朝阳供地10宗,整体指导单价超8万。对于当下5-6万单价的新房而言,特别是一个不错的机会。而且此次,顺义市场“0”供地,要知道下一轮北京再供地那就得等到年底了,如果再算上运营周期时间的话,那就得是明年二季度,这也就意味着顺义在近一年的时间里不会再出现住宅新增供应,更多是在消耗存量。对于东部及北部买房群体而言,更具性价比的在售新房,或许是一个不错的选择。

新国展地块,继中央别墅区后,顺义土地价值进入爆发期

今年年初2月2日,新国展三期热点地块角逐异常激烈,一共吸引了11家房企参与竞拍,各房企在溢价和自持方面均竞到较高水平,最终是保利+华润联合体以67.77亿+18亿建设费+23%溢价+35%自持成交,计算下来楼面价近4.6万元/㎡,要知道地块北边紧挨着的祥云国际社区二手房价格也就才5.5万/㎡左右,历史好像又回到了“面粉”逼近“面包”,甚至赶超的时代。而从多方消息来看,该项目未来期房售价至少要在6.5-7万/㎡以上,顺义房价再次实现价格跳跃。

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