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|首开底价拿宋庄，通州楼市进入“贴身肉搏”时代
2026年4月2日，北京通州宋庄土拍市场迎来一场意料之中的“平静”。
北京城市副中心0703街区FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地块，以17.69亿元的底价成交，可售住宅楼面价约2.02万元/平，由首开集团预计底价竞得。
对于了解通州土拍历史的人来说，这组数字显得有些“落寞”。
就在一年前，通利福尼亚的土拍曾灿若星辰。
2025年4月29日，招商、中铁建、中能建、康润四家房企上演土拍大战，中铁建经过215轮竞价，以7.76亿溢价22%拿下通州梨园，从此通州帝国的土拍站上了珠峰之巅！
2023年4月28日，招商火爆东小马，以23.2亿元、楼面价36222元/平拿下东小马地块；2024年10月23日，招商以9.92亿、楼面价2.9万/平摘得梨园镇6001地块；2025年4月8日，招商以27.082亿元、溢价率16.28%、楼面价31490元/平拿下通州八里桥地块。
中建玖合以74.91亿元底价拿下北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705等多幅地块；2025年11月27日，中海以12.48亿元、溢价率0.97%、楼面价约2.29万/㎡拿下通州九棵树6017地块。
从高溢价厮杀，到如今国企组团进场底价成交，通州帝国的土拍正在经历一场“降温”。
2026年2月3日，北投+建工+新航城联合体以15.62亿元底价、楼面价1.8万/平拿下宋庄丁各庄等四村城中村改造项目0703-6002地块，通州本土霸主也下场了。
而如今，昔日的“京城一哥”首开也进军宋庄，与北投形成“宋庄双子星”格局，在通州楼市贴身肉搏。
民企收缩战场，央国企扛起大旗。海淀朝阳拼的是身价，通利福尼亚拼的是大局！
01.
| 跌42%？3.3万/平击穿底价
如果说土拍降温还只是开发商层面的“冷”，那么价格战则是直接冲击每一个购房者的“冰”。
据房天下数据统计，2026年4月北京通州新房价格53110元/平，环比上月下跌1.32%。
近日，通州张家湾的北投栖澐湾开盘打出最低约3.5万/平的价格，整个市场震动。
要知道，这块地的楼面价都2.57万/平，最初期房指导价为5.5万元/㎡，现房指导价5.7万元/㎡（基于2023年拿地时的土地出让文件），如今最低售价几乎已经降了42%，且几乎是贴着成本在卖，颇有几分 “赔本赚吆喝”的悲壮。79平的三居，总价258万起，还带精装修，这对于被高房价压抑许久的刚需来说，无疑是“真香”警告。
栖澐湾的“低价入市”，像一条鲶鱼，更像是当下市场的典型镜像。
02.
| 价格大逃杀：从5.9万到“4字头”边缘
让我们把时间拉回到一年前，看看通州核心区的几个代表性项目，当时的风光与如今的处境：
云景揽阅，2025年3月初次网签时，网签均价59000元/平；
花溪云锦，2025年6月入市，网签均价54900元/平；
朝堂揽阅，2025年8月开盘，网签均价徘徊在58200元/平至57200元/平之间；
花语景云，2025年9月网签均价58400元/平。
短短一年时间，这些曾经站在5.8万+高地的项目，如今都面临着严峻的考验。
梨园九棵树板块，曾经是5.5万-6万/平的阵地，如今，新开盘的中海玖树满和，网签均价已经稳定在了5.16万/平左右，直接让板块迈入了“5万出头”的时代。
这种价格“背刺”，让周边那些拿地成本更高的项目苦不堪言。
通过降价来加速去化，已是通州新房市场心照不宣的生存法则。
花语璟云的楼王栋，为了加速去化，价格也从5.4万/平进一步下探，逼近5万/平，甚至跌入“4字头”关口；
云景揽阅3月成交价已经有49569/平的情况；
招商朝堂揽阅3月成交价出现51278/平；
花溪云锦2月成交价最低49751/平。
03.
| 产品“卷”：从飘窗到阳台再到“四代宅”
在价格战之外，通州楼市的产品力竞争也进入了“白热化”阶段。
为了在激烈的竞争中脱颖而出，开发商们在产品设计上不断“加码”。
北投栖澐湾就是一个典型例子。这个位于张家湾设计小镇的项目，最初不叫这个名字，而叫“云帆汀澜”。
去年8月，栖澐湾通过调规“改头换面”，加入“好房子”阵营。将南向客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的内嵌阳台；部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。
目前，栖澐湾在售面积有79平、89平、107平、110平、120平和140平，整体得房率在83%-94%。户型最大的亮点是：南北双通透的3居，带270度转角大飘窗，视野和采光无敌。
与此同时，中海玖树满和则打出了“得房率王牌”——赠送非常给力，南向通面宽阳台进深1.8米，北向通面宽设备平台给到双卧，加赠后实际得房率在92-99%区间。
这也是中海在通州首个独立操盘的项目，四大全新产品系中的“和”系北京首秀。架空层、风雨连廊、邻里中心、下沉会所，一应俱全。
在通州，别家“四代宅”赠送后的得房率，动不动逼近甚至超过100%。产品卷到什么程度？卷到“飘窗变阳台、阳台变房间、房间变套间”的地步。
04.
| 位置“卷”：新老战场全面交锋
在位置维度上，通州楼市的“内卷”更是全面开花。
宋庄板块无疑是当前最热闹的战场之一。
宋庄是北京首批文化创意产业集聚区，城市副中心文化旅游核心地，号称中国艺术新大陆，也是民营美术馆最集中的地方，“画家村”绝非浪得虚名！与法国巴比松、德国达豪、美国东村并称国际四大知名艺术聚落地，是全球艺术家最密集的区域。
随着北投地块+首开地块的加入，宋庄板块目前在售项目已达五个：
金地北京壹街区：均价4.5万/平
建投国贸·瑨上：均价4.5万/平
北京城建·国誉颂：均价4.34万/平
再加上首开的新项目，宋庄四盘，看现在的架势，价格战在所难免。
梨园九棵树板块同样硝烟弥漫：
招商·云璟揽阅：截至3月30日，网签334套，去化率91%，成交均价约5.5万/㎡以上
中铁建·花语璟云：成交均价约5.34万/㎡
中海·九树满和：成交均价5.16万/㎡，网签已超207套
可以看出，最早的云璟揽阅0溢价拿地，房价也最高，好在只剩十几套尾盘了；最晚拿地的九树满和楼面价最低，房价虽最低，但价差最大，利润空间可观，流速惊人。
唯有中间拿地的花语璟云，楼面价最高，房价仅楼面价的1.5倍，利润空间有限。不得不感叹：拿地时机还是挺重要的，时也命也。
05.
| 国际宋庄的未来：配套逐步兑现，能否撑起房价？
说回4月2日刚成交的宋庄地块，区位价值其实并不差。
0703街区紧邻宋庄镇政府，街区内有北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制），教育资源相当拿得出手。
项目周边配套也在逐步落地：在建的安贞医院和首都儿科研究所附属儿童医院；生活配套有谷德玛特购物广场、通州万象汇、华联购物中心；休闲有故城遗址公园、潞城中心公园等。宋庄山姆会员店预计2027年开业，整个板块的未来配套还是相当不错的。
国际宋庄的艺术定位和日益完善的城市配套，能否承载未来楼市的国际视野，仍有待市场检验。
最后
从土拍的“冰火两重天”，到价格的“全线溃退”，再到产品和位置的“全面内卷”——通州楼市正在经历一场前所未有的深度调整。
通过降价来加速去化，已是通州新房市场心照不宣的生存法则。
从6万元/㎡到5.5万元/㎡，再到现在的“5万出头”甚至“3.3万/平”，通州房价的“性价比回归”正在加速。
但对于购房者来说，这或许并不是坏事。
一方面，刚需上车的门槛明显降低——79平三居总价258万起，带精装修，这在两年前的通州简直是天方夜谭。
另一方面，产品品质持续提升——从飘窗到阳台，从阳台到“四代宅”，开发商的“内卷”正在让购房者享受到更好的居住体验。
通州楼市像北京的缩影，这个市场，信心比黄金重要。
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