哈喽，今天跟大家分享一条重磅消息，
房地产啥时候止跌回稳？
这个事单拎出来可以说非常没有头绪。
目前即便是北京，房价也还跌跌不休，尤其二手房，以价换量，新房网签价格也在以每个月200左右的速度下滑。
房价啥时候止跌，用什么维度思考？那些个国际机构凭啥判断？
尤其当下市场，凭啥专家机构纷纷断言明年二季度？
今天我把国金证券宏观团队最近发布的研究报告跟大家分享一下，
希望能帮你站在更高的位置，做好预判。
信号1：
二手房成交占比趋稳。
一个健康的房地产市场，新房和二手房会形成一个稳定的比例。
一般这个比例，主要由房屋的平均寿命决定。
打个比方英国房子平均能住132年，二手房交易占比高达90%；日本房子寿命短，只有25年，二手房占比约63%，香港的房子寿命一般50年，占比77%。
而我们房子的平均寿命约30年，据此推断，未来中国二手房成交占比的稳态区间，应高于日本，但低于香港，大致在60%-70%之间。
那么，我们现在到哪了？
抛去失去流动性的城市，聚焦18个具有代表性的核心城市，今年前三季度，这18城的二手房成交占比已达57.2%，比去年同期提升5.8%。
市场正在以每年6-8个百分点的速度，快速向“稳态区间”靠拢。
按此速度，明年上半年，二手房占比就能触达60%的下限。
其实大家都看得到2020年后，一线城市因为新房价格倒挂结束，二手房成交量增加加快，新房成交萎缩。北京在2024年达到顶峰，当年新房成交量都没有过4万大关，二手房成交量约17.56万套，创三年新高。
此后二手房一路高歌猛进，在以价换量的促使下，市场成交占比飙升。
市场称之为「二手房“吸血”新房」
那么，谁都知道，二手房价格不可能一直跌，为啥后面一个信号说，二手房价格稳住了，成交占比也稳定之后，新房二手房将达成新的平衡。
届时，新房的销售量将获得支撑，同比增速有望回归到0附近，即停止下滑，率先企稳。
信号2：
租金回报率稳了
刚说了成交量，影响成交量非常重要的就是价格，当前二手房跌跌不休，那么什么时候这帮二手房业主会停止「砸盘」？
当房子逐渐褪去金融属性，回归居住本质时，它的价值就将由“居住价值”——也就是租金回报率来决定。
对于刚需和改善型买家而言，合理的租金回报率应该接近你的资金成本，也就是房贷利率。
当租金回报率接近或高于贷款利率时，租房的成本就和买房差不多了，而此时买房还拥有了所有权，显然更划算。
那目前租金回报率和房贷利率啥情况呢？
参考美日市场见底时的经验（租金回报率与贷款利率之差在2%-3%），目前公积金贷款利率约为2.6%。我们可以将2.4% - 2.8%视为合理的租金回报率区间。
泽平数据曾公布，全国百城的平均租金回报率目前是2.37%，距离2.4%的下限，仅有10-20个基点的微小差距！
北京不少老破小租金回报率已经在3左右，
这最后的一点点差距，需要靠“房价下跌”或“租金上涨”来弥补。
是的，很多人注意到房价下跌，但是多少人看到租金也在跌，什么时候租金止跌，就变得很重要。
中指数据显示，目前50城住宅租金每月微跌0.26%，已基本企稳，但是依旧没有止跌，租金一天不止跌，这个机制就是失效的，所以观察租金也很重要。
相比租金，房价稳定更需要时间，不过一个好趋势是目前一线城市基本改善都集中在新房，刚需主力都在二手房，改善的面积越做越大，供应量占新房供应的七成以上，这说明什么？改善的价格是有望稳住的。
综合估计，按当前速度，大约需要7-9个月，即明年二季度，租金回报率就能进入合理区间。
一旦进入，房子的居住价值就能完全覆盖持有成本，投资价值凸显，价格便有了坚实的底部。
更重要的是，一旦租金停止下跌甚至回升，那些蛰伏已久的、“以租养贷”的理性投资客就会迅速进场，成为推动市场回暖的第一股力量。
信号3：
房价收入比
如果租金回报率的底层逻辑是租金和房价，那么房价什么时候止跌，大众最大的共识是“当下房价收入比还是太高”，房价还是要跌，但这其实是一个巨大的认知偏差。
外界常用北京37.1、上海36.3的房价收入比与纽约15.8、东京11.9，
这样一比，北京显得无比离谱。但这个算法严重低估了中国家庭的真实可支配收入。
如果我们用二手房成交中位数价格和真实的家庭可支配收入重新计算，结果令人惊讶：
北京：12.3
上海：9.6
广州：8.1
深圳：14.6
杭州、成都、武汉等新一线城市，普遍在4-6之间。
经过几年深度的价格调整，许多核心城市的房价已回到了2016-2017年的水平（北京、上海、深圳=2016年水平；广州、杭州=2017年水平）。而与此同时，城镇居民人均可支配收入比2016年增长了近70%！
这一降一升之间，房价收入比已大幅回归合理区间。以上海为例，当前的13.7已低于纽约的15.8，虽然仍高于东京，但泡沫已被大幅挤出。
购买能力的崛起需要一个更有力的契机，比如PPI同比转正，宏观经济的暖流点燃房地产复苏的引擎……
说到底，房地产的问题最根本的解决方法不在房地产本身，在每户家庭的钱包里，钱包稳了，改善置换、安居乐业的需求才会顺利激活。
最后的提醒，市场企稳不会是“普涨”，而是有清晰的路径和顺序：
1. 先成交量，后价格：新房和二手房的成交量会先于价格企稳。
2. 先“好房子”，后“老房子”：品质过硬的新“好房子”和因租金回报率高而凸显价值的“老破小”会率先止跌。最后企稳的，是那些没有特点、价格僵硬的“老现房”。
3. 很多人认为回稳一定是一线城市带头，但是从租金回报率角度，似乎并不是，像乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨等二三线城市，租金回报率已超3%且租金正增长的城市，已提前显露企稳迹象。
最后，
人都有时代的局限性。回想五四时期，多少学贯中西的大家也曾反思我们的文化是否落后，甚至质疑汉字本身。但站在今天回望，中华文化的独特价值和生命力愈发清晰。所谓先知，往往不过是掌握了更多信息，能站在更高的格局上看待问题。希望我今天的分享，也能为你提供这样的高度，助你看见更远的风景。
