👀7月北京各区新房去化情况，对话框回复【
网签
】查看
👀 共有产权房 租赁、未来交易、政策相关网站，对话框回复【
网址
】查看
8月7日北京三部门出台楼市新政，到8月25日刚好18天。
很多人在问，新政是不是把市场点燃了？
我把建委网签、机构周报和几个新盘的一手数据翻了一遍，结论先放在这儿：
二手房波动很小，主城区基本跌不动，新房好不好跟开盘节点相关性很大，但翻开网签价会发现，北京现在还是刚需在跑量。
01 主城区跌不动
先看最真实的网签。
新政后首周（8月10日到16日），北京二手住宅网签3104套，环比涨了约10%。
紧接着8月17日到23日那一周，二手住宅成交3387套，环比再涨9.12%，8月累计已经破了9500套。
工作日网签基本稳定在五六百套，按这个节奏，
全月有望摸到1.5万套这条荣枯线。
但把镜头拉远到整月，到8月24日，本月二手累计10140套，比上月同期还少了1308套、降了11.4%，算是个小波动，也是实打实的证明了8月是个淡季。
另外，最值得关注的是，主城区似乎跌不动。
有机构检测发现，西城、东城这种顶级核心区，价格几乎没回调；城六区里的次新三房、学区小户型、地铁沿线的品质洋房，
议价空间只有3%到5%
。反过来，房龄20年以上的老破小、远郊大户型、没地铁的高层，
业主得让利10%到15%才有人接
。东城8月参考均价97707元一平，
环比只跌了0.76%
。更关键的是，
7月全市二手平均溢价空间已经从高位回落到7.3%
，说明房东开始收手、不肯再割肉。
"跌不动"不是一条直线不降，是月环比跌幅收敛到1%以内、议价空间在收窄、业主宁愿挂着也不贱卖。
不过，市场依旧呈现核心资产在筑底，远郊老破小还在以价换量的情况。
02 新房刚需爆量
新房网签/卖的好不好，其实跟开盘节点强相关。
最近通州北投和璟（备案名和璟嘉苑）就是个典型样本。8月15日拿的预售证（京房售证字2026第65号），8月22日开盘，首开486套。拟售均价大约4.54万，主力85到149平，开盘优惠之后200万就能上车，全盘866户，得房率最高能到102%。
据说卖得不错。但我的习惯是，别听案场吆喝去化多少，翻开网签看真相。
8月24日单日网签18套，均价40870元一平，比拟售的4.54万还低一截。
卖得好，因为总价门槛低、刚需接得住。
网签价4万出头、200万起，这就是标准的刚需跑量盘。
新房整体也在印证这点。
新政后首个完整网签周（8月10日到16日），商品住宅成交530套，均价53889元一平，环比降了9.77%。
不过均价下跌不是房子降价了，
这是结构性因素：那一周豪宅成交缩量，低总价的刚需盘接过了成交大头，把整体均价拉了下来，不是开发商在打价格战。
朝阳区森屿文华上周首次披露网签24套，均价大约7.01万，较备案价差不多82折，总价600万起，靠低总价走量。
把这些网签价摆在一起看，跑量的全是刚需和刚改盘，价格没有普涨，只是在低价位上放量。
中指研究院的数据给这个结论加了注解：1到7月北京新建商品住宅，800万以下成交占76%，400到600万是去化最稳的价格段，热销项目集中在昌平、通州、亦庄、房山、顺义这些承接产业外溢的近郊临铁板块。
再看二手和新房的比例。新政首周二手3104套，新房530套，二手差不多是新房的近6倍；到8月17到23日那周，二手3387套对586套，还是近6倍。
"存量为主、以价换量"的格局还在持续。
网签价是最诚实的成交单，它上面写满了"刚需"两个字。
金九银十就要来了，公积金新政和8·7新政已经给刚需刚改改善打开了通道，目前北京政策购房需求的门槛已经拆的差不多了，接下来，我个人觉得最重要的是信心和让改善不再犹豫的底气。
