👀5月北京各区新房去化情况，后台回复【网签】查看
海淀房价神话也不复存在了。
01.
永丰那个盘，刚开盘的时候卖
8万多/平米
，当时很多人觉得，海淀的新房，这个价还行。结果现在，据说工抵房已经降到了7万/平
，曾因降价和特价房原因，也出现过“单价下探至6万+
”的传闻或局部低价，降幅着实惊人，但好在属于个例，但即便如此，据悉去化也并不理想。数据显示，保利嘉华天珺分东西两区开发，东区2025年1月率先入市，成交均价约
8.5万/㎡
，整体去化率约25.4%
。西区2025年4月拿证后，产品定位偏改善、总价偏高，市场接受度弱，取证后五个月零网签，项目整体去化率仅约
16%-17%
。很快项目拿出了杀手锏——调规。
既然现有的产品卖不动，正好赶上了“好房子”迭代，那就更新出最新的产品。
于是调规后的西区，增加了90平以下户型，平均面积压倒了100平米，楼栋朝向都做了正南北的调整。
调规之后小户型也出来了，可卖得还是很费劲，加上新房产品迭代太快带来的背刺危机，保利接下来进行了接二连三的调规，据悉最后近的一版已经是第五版了，于本月14日公示。
这版可以说比较颠覆了，第四代住宅该有了，包括风雨连廊、首层架空、0.5米一步阳台、飘窗、北侧设备平台赠送都有了。
都做的这个份上了，产品力对标上地0702了，如果还是不行，那大概率也只能走回老路降价了。
02.
另一边，四季青也是保利的项目，头顶上就是西郊机场的飞机航道，呼呼过飞机✈️。
结果呢，最新网签43户家庭，平均每户拿出1500万上下的钱把房子定了。首开据说卖了109套，网签均价稳稳站住了10.8万/平米，不过上周热度下降，均价来到97975元/㎡，总的看，卖得不算差。
更不用说上地那个0702地块了，一直被盯着，户型图一出来，98平米那个户型，基本被认定是“秒没”的节奏。
同样是在海淀，
一边升级产品+赠送面积+降价还卖不动；
另一边飞机擦着屋顶飞的千万级房子卖的不差；
还有争议满天飞的地块一出小户型秒没。
这背后到底是什么逻辑？
其实道理很简单，现在的楼市，已经变成了两个互不往来的市场。
你手里的钱在哪个市场，决定了你看到的是什么风景。
03.
数据显示，7月（第28周）北京新房（住宅）整体成交均价约5.8万元/㎡，
其中8万元/㎡以上豪宅成交约52套，占全市新房套数成交的较小比例，但贡献了较高的成交金额（单周豪宅成交金额约10.9亿元，占全市新房成交金额比重约26%）
单价8万以下的普宅，成交套数占了八成以上，可成交金额只占了一半，最近有几周的销售额相比之前几乎腰斩。
所以，套数是普通人买的，钱是往高总价房子流的。
有钱人和普通家庭，现在买房想的根本不是一回事。
就像上周西城成交了4套四合院，价值8个亿，有钱人这个时候进场，图的是资产安全，他们对利率降了多少并不在意，也不指望短期能涨多少。他们看的是长期，看的是地段有没有不可替代性，产品够不够好，住进去的邻居都是什么人。于是我们看到豪宅市场阶段性热销，是这群人趁着市场淡，把不够好的资产换成更能扛打的新产品。
普通人买套房，大多是要把家底掏出来，还要背上二三十年的贷款。利率低、首付低，确实能让人上车，但大家最担心的，是以后的收入稳不稳，月供会不会断，万一房价再跌，首付是不是就亏进去了。所以普通买房人特别看重性价比，房子得实在，价格不能虚高。像那种总价控制得好、产品做得又明显比周围二手房强的项目，就卖得很快；反过来，地段不行、产品又没亮点的盘，就算降价，大家也还是犹豫。
△图源京楼销售排行榜
海淀这两个字，过去就像一块金字招牌，让人觉得买了就不会亏。
但今年的市场把这块招牌拆开来看，发现里面其实也有好几个层次，有的地方是真金，有的地方已经褪色了。
就拿二手房来说，海淀今年跌得最狠的房子，都有个共同点：除了一个学区名头，房子本身没什么居住价值。
五道口那边40平米出头的老房子，高点的时候能卖400多万，现在200多万就能拿下，直接跌回了2013年的价格；知春里、上地的一些老小区，跌幅也都在40%以上。
这些房子过去被当成“学票”在炒，现在学区政策一变，出生人口一少，门票价值一缩水，大家忽然发现，那房子真住起来，没电梯、没物业、户型也差，剩下的价值就根本撑不住当初那个价了。
就连以前被认为是硬通货的万柳，今年也没扛住。一些次新小区，高点的时候10万多一平米，现在跌回到8万多、9万，有的甚至跌回了2016年的水平。一套190多平米的大户型，从3000多万跌到1800万，蒸发了一千多万。原因很简单：过去价格里头的溢价太高了，市场上行的时候，故事有人信；一旦流动性变差，有人着急卖房砸盘，整个小区的价格锚就被带了下来。
永丰板块的新房和次新房，也在经历一场现实的回归。
2021年到2023年那一波，永丰的新盘开盘价普遍在8万以上。当时市场热，大家觉得买到就是赚到。现在呢，海淀幸福里、栖海澐颂、中海富华里这些交房没几年的次新小区，二手成交价已经来到了6万到6万5的水平，整体比开盘价跌了20%到25%。更早一点的冠城大通百旺府，高点时单价9万加，现在5万5左右，跌幅35%到40%。
永丰的基本面其实不差，有产业，有规划，但问题在于，这个板块的生活配套还没完全起来，离地铁远，底商少，人口导入也慢。最关键的是，这里的本地客群，真能接住千万总价房子的人并不多。
嘉华天珺那个项目，开盘时大户型和定价都偏向改善甚至高端，但实际证明，大户型根本卖不动，全靠总价七八百万的99平米三居在走量。开发商后来又是降价又是把西区改成小户型，等于承认了产品定位出了问题。可这么一折腾，早买的业主觉得被坑了，没买的人更不敢下手，整个项目就僵在那了。
永丰的案例说明，
在海淀，光是挂个产业新区的名头，已经不够了。
产品一旦错配，客群根本托不住，降价也换不来销量。而且，现在新地块的楼面价还在走低，西四环那边位置更好的地，楼面价都不到6万了。这对永丰这种存量新房来说，竞争压力只会越来越大。
四季青和上地的逻辑，正好反了过来。
四季青那个保利的项目，虽然头顶有飞机，但四季青本身是海淀传统的高端居住板块，低密、环境好，这种新的、品质在线的纯改善盘，在海淀其实很稀缺。有钱人买它，买的是圈子和确定性。产品做对了，总价虽然高，但找得到对的人，就不愁卖。
上地0702更典型。上地有产业，有学区，而且学区的确定性在海淀是第一档的。这个地块的位置和配套，决定了它就是一个几乎没有短板的核心资产。这种房子，不管是自住还是以后置换，流动性都有保证。所以哪怕它还没开盘，户型图一出来，那种面积适中、总价相对可控的户型，马上就被人盯上了。这不是冲动，是有闲钱的人在给自己未来的资产版图占一个压舱石的位置。
所以回到一开始的问题：为什么永丰8万的时候大家追，6万反而没人抢？为什么飞机航道下的房子，2000万还能卖得动？
答案就一句话：楼市的大势没有完全消失，但普涨的大势确实没有了。现在的市场，正在把所有房子的真实价值筛出来。
那些只有单一卖点的房子——比如只靠学区、只靠规划概念、居住感受一塌糊涂的——水分正在被挤干。而那种地段、品质、产业、学区、圈层凑在一起，没有明显短板的房子，哪怕贵，哪怕有些小毛病，依然有人愿意用真金白银去占个位置。
对一个普通家庭来说，这时候买房，最重要的其实是想清楚一件事：你到底是在买一个住的地方，还是在买一份你根本承受不起波动的资产？
如果只是住，那就把月供和收入算清楚，别硬撑，别透支，产品满意、通勤能接受，就可以了，涨跌跟你关系不大。如果想保值甚至增值，那就得看看你要买的这套房子，到底有没有真实的、不是靠故事堆起来的价值支撑。至少在海淀，过去那种“闭眼买都赚”的日子，真的已经过去了。
