👀5月北京各区新房去化情况，后台回复【网签】查看
成交量上周末突然跳涨了。
进入6月，二手房成交量下滑，但是上周，北京二手房成交结束了连续三周的下滑，势头突然往上跳了一跳。
但你说市场就此转向了吧，再看看价格，又让人瞬间迷糊了。
跌3年了，北京啥时候到底呢？
01、成交咋涨了？
上周（6月22日-28日），北京二手住宅网签4209套，环比上涨超过三成，成交面积也同步增长近34%。
这算是近期一个比较明显的单周反弹。毕竟在此之前，实时成交已经连续几周在往下走，市场情绪一度降温不少。
但如果把时间轴拉长到整个6月，截至28日，北京二手房累计成交已经超过1.4万套。按这个节奏走下去，6月全月稳定在1.5万套左右，基本没有悬念。
1.5万套是什么概念？
放在近几年的月度成交里，这个数字不算惊艳，但也绝不寒酸。同比来看，和去年同期相比并没有掉队，甚至局部统计口径下还有微涨。
也就是说，成交量这个底，目前看是稳住了。
不过量稳了，价格还在找方向。
当前市场的主流叙事依然是“以价换量”。业主信心指数在经历了二三月份的回暖后，近几周又开始出现松动，更多房源选择了降价操作来促进成交。买卖双方的价格预期，并没有真正达成一致。
02、新房成交也涨了
新房市场这周同样给出了不错的数据。
上周北京商品住宅网签1139套，环比上涨超过70%，成交金额突破80亿元。即便考虑到前一周基数偏低，这个反弹幅度也称得上强劲。
更有意思的是上周末两个新盘开盘，一个是丰台四环99平米起步的小改善型项目，另一个是西四环海淀139平米起步的大改善产品。面积段不同、总价门槛不同，但据说现场表现都相当不错。
△开盘现场
加上招商序，最近网签速度也在加快——单周43套，6月截至目前已网签71套；
另外，上半年几个标杆项目的去化率也值得一读：
中海玖树满和，3月底开盘，578套房源目前已网签超过九成，接近清盘；
中建方程国贤府，3月下旬入市，653套房源去化率超过91%；
北京城建·龍樾海序，5月才开盘，837套房源一个多月网签近78%。
这些项目的共同特征很明显：好房子，户型面积段紧凑实用、总价相对可控、产品设计上赠送面积多、得房率高。 简单说，就是“把每一平米都用在刀刃上”。
当下市场上最吃香的就是这类产品。不是购房者突然变得积极了，而是这部分需求一直存在，碰到“对的项目”就会出手。
03、价格拉胯
然而，热闹归热闹，把视角从“量”切换到“价”，又是另一番景象。
先说新房。以刚刚提到的招商序为例，6月网签均价6.4万/平方米，而去年同期大概是7.4万左右。
一年时间，差不多是每平米少了1万块的节奏。
更极端的例子出现在大兴。德贤华府近期签了两套现房，均价只有
2.88万/平方米。
要知道，这个项目此前的网签均价，可是在
5万/平方米上下。
虽然不排除是特殊楼层、特殊房源，但这个价差幅度，还是让市场心里一紧。
二手房同样如此。大中介数据显示，
今年6月北京二手房成交均价约4.2万，而去年6月是4.8万，同比降幅在12%以上。挂牌价也从去年的5.6万+调整到今年的5.2万+。
量是回来了，价格还没有。
这就是当前市场的真实底色：底层逻辑依然是“性价比”三个字。不管是新房还是二手房，能走量的，要么产品足够好，要么价格足够有诚意。两者都不占的，基本就只能慢慢熬。
04、分化的市场 底层逻辑一样
仔细观察会发现，现在的北京楼市，正在上演两套完全不同的剧本。
剧本一：产品力驱动，不拼价格拼实用。
上半年去化率高的项目，几乎都走这条路。比如中海玖树满和，75平米能做三室两厅一卫，120平米能做四室两厅三卫。这种“小面积、多功能”的设计，精准地戳中了资金有限但居住需求强烈的购房者。
开发商自己也清楚，现在不是随便盖个房子就能卖的时代了。与其盲目降价、扰乱价格体系、引发老业主不满，不如在产品上下功夫，用高得房率、成熟配套、合理的空间设计来争取客户。
今年多家房企在北京的策略都明确表态“不搞无序降价”，更多是通过装修升级、物业费减免、灵活付款等增值服务来让利。拼产品而不拼价格，几乎是房企最想达成的共识。
剧本二：以价换量，降得够狠才能跑得动。
但不是所有项目都有条件走产品力路线。对于地段一般、配套平平、产品又没什么亮点的项目来说，降价的诱惑和压力始终存在。
德贤华府那种“腰斩式”降价虽然是个案，但它折射出一个现实：当项目本身缺乏独特优势时，价格几乎是唯一的武器。 而一旦开启降价，就容易陷入“越降越等、越等越降”的循环，老业主的利益受损，新买家也在观望。
这两种剧本背后，其实还是性价比逻辑——有产业支撑、有配套底牌的区域，需求始终在那里，好产品不愁卖；而产业弱、人口导入慢，库存量大的板块，只能在价格上做文章。
05、库存不少，政策还远吗？
回到标题的问题：还没政策出台，市场“跌倒低”了吗？
从成交量来看，似乎还不算“跌倒”。6月1.5万套的量级，放在北京楼市的历史坐标系里，属于一个相对正常的水平。市场热度虽然比不了二三月份那种“小阳春”，但也绝没有回到去年最冷的时候。
但从价格信号看，市场显然还在探底的过程中。房价在经历年初的短暂反弹后，进入二季度基本处于横盘甚至微降的状态，去年以来的累计跌幅仍然相当可观。
更关键的是，库存压力依然不小。上半年北京新增预售证虽然数量减少、供应收缩，但整体可售房源的总盘子还在那里。去化快的只是少数“红盘”，大量项目依然在缓慢消化。
如果下半年市场继续“以价换量”的节奏，那一个很现实的问题就会摆上台面：新项目要想顺利卖，就得不断在价格上“背刺”老项目。而一旦这种预期形成，整个市场的价格体系就会持续承压。
这样的游戏，注定玩不长久。
所以，从逻辑上推演，如果市场迟迟不能形成价格企稳的预期，政策端出手的概率就会上升。毕竟，一个健康的市场，不能建立在“只有降价才能卖房”的单向循环上。
今天先分享这些，希望能帮到你。
