我国人口众多、情况远较其他国家复杂，政府的管理难度之大可想而知。所以国际上有人就说，管理中国或许是这个星球上最难的事了。
所以我特别理解并支持当前的各类房地产调控政策，并愿意为此做出自己的微薄贡献。也愿意就各种政策的可能性进行分析、提醒，为实现管理预期而出力。
北京已以“限房价、竞地价”的竞价方式，出让了9幅地块。表面看上去，既然都“限房价”了，那么这种拍卖也就有利于稳定未来的房价了。
但且慢，如果市场价格能如此准确、稳定、有效地控制，那理论上房地产应该就不会出现目前的困局。
“限房价、竞地价”结果会如何呢？
在目前，由于货币的存量与增量都偏大，且有效土地越来越少、房企越来越缺地、政府也越来越缺地，城市所剩的有效地块都已具备“特别财富”的特质。
因此这种出让竞价方式，必然导致地价同样高企，利润极度摊薄。如果遇到优质地块，出现“成交地价”超出所限的房价的可能性是非常大的。
也即，如果限定未来售价为6万/平米，但成交地价达到比如说6.5万/平米！“面粉价超过面包价”在这种拍卖下同样会出现。
那拿到地的房企怎么办呢？总不能真的做亏本生意吧？当然不会。对策其实可以很多，限制从来不能真正解决问题，只能带来更高的交易成本而已。
建成后，考虑到地价成本、建安成本、财务成本、人工成本、三年开发周期的合理利润等，6.5万/平米的地价，售价要达到10万/平米才能获取合理利润。
最终房企会怎么办呢？有3种办法。
以150平米的户型为例，以所限的房价计总价为900万元、而以合理利润计总价应该为1500万元，存在600万的差距。房企可能的对策是：
排名前列种，确实还是按900万/套签购房合同销售，但对不起，你要买房就必须搭配购买比如说一把椅子、或一个会员证等，这椅子或者会员证600万/把。
第二种，房企按900万/套将房子直接卖给自己，之后转变成二手房按照1500万销售，把二手过户费用再加进去。
第三种，房企建成后，项目全部销售给自己所控制的人头、新设公司，然后再转为二手房按照合理价格销售。
以上无论是哪种方式，其实都增加了交易成本从而会提高事实上的居住成本、购买成本。当然你会存在这个疑问：万一市道不好怎么办？
很好办，土地的供求刚性非常强、住宅的供需弹性非常小，对于“有效土地”来说，如果市道不好，原本有效地段就在加重的供求严峻态势的就会更恶化，土地成交会直跌冰点，从而导致房价回升。
你要记住5点：
1）中国大城市的有效土地越来越少、且不可逆转！政府手里也没啥地了。
2）限制都会使成本提高，只有自由交易才能降低成本、增加社会福利；
3）我税制不利于合法租赁，房企生存只能更多寄希望于不断获地开发。
4）人均收入逐渐提升，令时间成本渐高，对有效地段的需求会渐增而非减少。
5）房地产有社会总成绩单、总归入的特征，Left-Over剩余价值全取原则长存。
你也可以再仔细分析分析“100%自持地块”、“限地价、竞人才房比例”等出让方式的后势可能吧。有机会我们以后再讲。
最后说一句，人类摆脱不了土地、这是硬约束！我所说的“地球地球，地产之球”值得你傻傻地记住并迷信之。
也正因如此硬约束，也就不要把房地产的问题都推给政府，政府也别背上包袱，世上没任何政府能缓解这种硬约束。而市民呢，还是要自己多想、早想办法，不能等、靠、要！
