今天，位于高新南区益州大道与天府一街交汇处的中洲锦城湖岸二期取得了预售许可证。至此，高新改善人群翘首以盼的四个改善老盘推新（复地、西派、中洲、万科）已经亮相三个，还差最后一个万科公园5号，四大金刚就集齐了。
对比已经亮相的三个项目，中洲锦城湖岸二期的清水单价水平无疑是较高的，但得益于建筑面积较小，又是全清水交付，所以它的总价水平却是较低的。
那么，中洲本次推出的182套清水房，到底值不值得买呢？让我们一起来分析并找出答案。
楼盘基本信息楼盘名称：中洲锦城湖岸二期产品类型：小高层、多层、叠拼占地面积：约144亩（一二期合计约199.5亩）容积率：约1.9（一二期合计3.0）总户数：940户（一二期合计2955户）面积段：约142-266㎡层高：小高层2.95m、多层2.9-3m、叠拼3.3-3.6m物管费：3.5元/㎡/月物业管理：中洲物业开发商：中洲控股＃本次推售信息＃楼栋：12-15号楼套数：182套梯户比：2梯2户面积区间：约142-190㎡价格：26311-28209元/㎡装修标准：清水交房时间：2022年6月网上报名时间：1.10-1.12核验资料时间：1.11-1.1501.地段配套或许是“四大金刚”中较好的
中洲锦城湖岸位于高新区大源组团，小区南临天府一街、北靠锦城湖公园、东侧隔着益州大道与桂溪公园相望、西侧则是蒙彼利埃学校。
项目区位示意图
这个位置，相信大部分高新区的购房者可能都比较熟悉，简单来说，就是“太好了”。
交通上，不仅有剑南大道、益州大道、天府大道、梓州大道四条城市级南北干道伴其左右，更有四环路、天府一二三四五街等东西向道路贯穿成网，道路交通又方便又漂亮。
在轨道交通方面，刚刚开通的地铁五号线锦城湖站D口距离小区约900米步行距离，正常步行速度下将超过10分钟，略远了一丝。
教育上，小区西侧紧邻成都市的排名前列座国际化公办小学蒙彼利埃小学，从往年高新区的小学入学划片来看，锦城湖岸一期均属于蒙小的学区。同时，蒙小的扩建工程以及紧邻蒙小的蒙彼利埃中学和幼儿园也都于去年开工建设，对该区域的教育配套而言，无疑是锦上添花。
蒙彼利埃学校效果图
不过值得注意的是，锦城湖岸二期的交房时间是2022年6月，交房后才能办理落户，而成都市小学入学以往的登记时间通常是5月底，划片时间通常是6月底，很可能二期的业主子女要等到2023年才能以新房子的户籍参与划片。
商业上，小区所处的大源板块本身已经非常成熟，除了小区门口天府一街大大小小的临街商铺可以满足日常生活需求外，在大源板块还分布了世豪广场（伊藤）、鹭洲里（麦德龙）、复城国际、铁像寺水街等非常成熟的大型商业体或商业街。
而国际城南的地标性商业体环球中心就在项目的东北侧，步行距离仅约900米，小区业主甚至可以不开车，步行10多分钟就能到达。
生态上，小区的东侧是占地约1800亩的桂溪生态公园，北侧则紧邻占地约2400亩的锦城湖公园。在繁华闹市中，还能被大面积的公园绿地包围，项目的生态居住价值非常明显。
桂溪生态公园实拍
图据成都发改委网站
综合而言，中洲锦城湖岸的地段配套很有可能是高新改善四大金刚中较好的。
02.产品规划
一二期未分开，改善定位不纯粹
中洲锦城湖岸项目总占地约199.5亩，总体容积率3.0，住宅产品类型包括高层、小高层、多层和叠拼4种形态。
项目鸟瞰效果图
因为项目整体位于锦城湖的南岸，为了让小区更多建筑可以分享公园景观，整个项目的建筑采用了“南高北低”布局方式。这样做虽然让景观资源得到了较大化，但是却牺牲了部分采光。
因此项目二期地块在容积率仅1.9的情况下，2梯2户的板式小高层和1梯2户的板式多层洋房居然还出现了部分“公寓”房源。（建议对居住品质要求较高的购房者在选房时多加辨识）
项目总平图
小区仅200亩的建设用地分两期开发，其中一期占地约55亩，共有住宅2015户，均为2梯5-6户和3梯8户的高层产品，建筑面积约75-135㎡，单独计算一期部分的容积率约5.87，因此一期无论是产品面积段还是居住密度，都属于标准的刚需、刚改定位。
二期占地约144.5亩，仅有住宅940户，包括板式小高层、板式多层洋房和叠拼三种住宅产品类型，单独计算二期部分的容积率仅约1.9，二期产品无疑是纯改善定位。
很明显，二期占据了约70%的土地，但是却只分布了约30%的住宅户数，和一期的超高密度形成鲜明的对比，居住舒适度将有非常大的提升。
不过因为一二期地块没有完全隔开，高低混居的形式多少还是会对二期本身的纯改善型定位造成影响。
项目沙盘实拍
项目本次预售的楼栋为12、13、14、15四栋13层高的小高层，四栋楼均为东西朝向、东西通透的板式结构。
其中，12、13号楼为正东西朝向，标准层有160㎡和180㎡两种户型，160㎡户型为套四双卫，180㎡户型为套四三卫，有两间套房。
建面约160㎡四房双卫
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建面约180㎡四房三卫
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14、15号楼主采光面朝东偏南，标准层均为190㎡的四房三卫，户型结构与180㎡很像，但各个房间的尺寸都要大一圈，空间尺度感更好。
建面约190㎡四房三卫
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03.价格及购买建议
中洲锦城湖岸本批次取证的182套房源均为清水交付，单价约26311-28209元/㎡，对比复地金融岛和西派澜岸最近一次开盘的清水价，中洲的价格明显更高。
因此，中洲本次取证的价格，相信或多或少会让一部分购房者失望。但我认为，这也最多只能说明中洲二期没有什么“欺头”可吃，因为从一期及周边的二手房成交价来看，中洲二期的清水预售价仍然符合甚至低于市场水平。
周边二手房近期成交价
毕竟超高密度的中洲一期高层二手成交单价都在2.7-2.9万，以2.6-2.8万的单价买入纯低密的二期改善型板式小高层依然是一个很香的局。
而得益于建筑面积不大和清水交付，中洲锦城湖岸本批次房源的总价也在300-500万区间，这个价位段对高新区改善人群而言也具有比较高的接受度。
因此，如果你是想要买入高新区核心地段的改善型购房者，建议积极参与中洲本批次的摇号，三五百万买入大源核心、锦城湖畔的蒙小低密度改善房，怎么都是只赚不赔的。
来源：吴思竹
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