如果说，新川、麓湖和天西是目前城南楼市的流量担当；那么在十多年前，桐梓林神仙树一线则是城南楼市的谈资。
最近，房老倌收到消息，常常与锦绣花园在楼市盘点中“并肩”的神仙树大院，又有新货上市，就冲着这地段，房老倌也想去探一探这波“新瓶装老酒”的操作，到底香不香？
熟悉成都楼市的朋友应该清楚，神仙树大院可不是没有故事的“女同学”。
这个占地约240余亩的大盘，原本是在成都电缆厂的原址上建立起来的，也是神仙树板块崛起的参与者和见证者之一。2006年开始对外销售，当时的销售单价还高出市面均价不少，但前几期的去化速度还是很快。
可惜，开发商怡和天成因涉及多笔债务未履行被法务列为“老赖”名单，其四期商业地块在2014年修好之后，三栋建筑始终处于空置状态，停摆超过5年。
直到2019年，被来自重庆的爱普地产接管，改造为高端公寓，即目前的神仙树6号院。
神仙树6号院实拍
这里面还要穿插两个故事——
2017年11月7日，成都瑞卓置业有限公司在土拍市场现身，以楼面地价7380元/㎡拿下新都一地块，当时，被成都楼市视作隆鑫在成都的一次低调露面，其实“马甲”早换，该地块案名发布蓝光爱普·雍锦府，这是爱普与蓝光的一次合作，也是爱普在成都市场的首度正式亮相。
2020年7月，禹洲和爱普携手入局和记黄埔，项目由禹洲操盘，南城都汇也改为山河峯汇。虽然爱普地产在成都楼市项目并不多，但它在城南两大“网红盘”里都留下了身影，今后必然能蹭各项楼市盘点的热搜。
“前世今生”说了这么多，其实就是一点——当你买入神仙树6号院时，产权年限可能只剩下25年了，这也是不少看重神仙树地段买家关心的点。
其实，Duck不必！
资料显示，土地使用年限到期后，有两种可能：
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。
关于这个问题，房老倌咨询了四川嘉世律师事务所的刘一可律师，他表示：“对于房屋产权到期后的政策，在法律层面目前没有具体的规定。但是在广州等地有极少数的先例，产权到期后，房屋并不会被拆迁或清退，但需要业主补缴少量的土地出让金，目前这个土地出让金在法律上也没有具体的标准，而且目前四川都还未有这类事情出现。”
房老倌也去找了关于解读土地使用权“深圳样本”：2016年，深圳市规土委排名前列直属管理局收到深圳市福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份，关于补交住宅申请土地使用年限延期20年的申请，补缴的房地产延续土地使用年限的地价款44940元，根据各房产中介参考数据，当时长城大厦市价约为8万/㎡，该套房产市值约645万元。延长20年住宅产权的费用占房款总额1%不到。
房老倌相信，产权年限可能不是一个项目的重点，关键还是要看产品本身——
神仙树6号院作为商业产品，最显示的优势，自然是南二环外的地段，从地铁五号线九兴大道C口出来，走几步过马路就是项目。而且今后九兴大道站将是地铁八号线的换乘站，立体交通更加便捷。
地铁五号线实拍
据悉，神仙树6号院共3栋楼，1-4F为商铺，一定程度上能满足业主的生活配套需要。
即将在11月初推出建筑面积约50-120㎡房源，有标间、套一、套二3种房源。通廊式产品，4梯12户，每栋楼下都有24小时的楼栋管家，还配备了6重安防体系，引入人脸识别系统、指纹密码锁、入侵报警等智能设备，私密性足够。
沙盘实拍
爱普接手神仙树6号院后，在室内空间的装修上还是下了功夫。不过在听惯了一系列采用杜拉维特等高端卫浴装修品牌，房老倌感觉自己都膨胀，对于神仙树6号院浴卫采用的科勒，都没有什么感觉。三大件中无地暖，不过卫浴门的踢脚线用的大理石，房老倌还是印象深刻，这个细节还是蛮加分。
户型上值得表扬的还有空间感和视野度。譬如，建面约96-118㎡的产品，层高3.7米，开间约4.5米，比市面上开间3.6-3.9米为主的套二产品尺度感更好，主卧采用多功能套房设计，增加了产品的功能性。
建面约96-118㎡户型
项目号称拥有成都公寓市场少有的独立式园林景观，却是很MINI，房老倌肉测几乎可以忽略不计，但朝内的房源基本都能看神仙树大院的园林景观。神仙树6号院作为目前周边“较高”的楼盘，视野还是可圈可点。
样板间窗外实拍
虽然曾经的开发商被列为“老赖”，但是神仙树大院的物业和业主还是蛮给力，江湖传言业主还自发涨了物业费（粉丝里有没有神仙树大院的业主，能出来聊一聊？）用于维护小区的环境。
所以房老倌在样板间俯拍的时候发现，神仙树大院虽然有十多年了，但是整洁依旧，保养得力。所以对于神仙树6号院来说，高层视野不错，部分中低层能更好欣赏神仙树大院的中庭。
样板间窗外实拍
据置业顾问透露，首批次不少房源可能都有神仙树大院业主的身影，他们大多数没有购房资格，但是对区域价值以及产品比较认可。
价格方面，爱普地产拿下神仙树6号院的价格约1.3万/㎡，据现场销售人员透露，开盘价格预估在2万加，首批次房源应该是性价比较高的。
目前神仙树大院二手房报价集中在2.3-2.6万之间，其中50㎡-80㎡的住宅房源，租金根据楼层，和装修情况不同，可达2800-3800元，租赁市场表现不错。
贝壳二手房截图
当然，目前来看，项目周边城市界面比较老旧。
周边城市界面实拍
BUT，在看盘时，置业顾问提及率较高的话题则是一街之隔的冯家湾片区的新规划——
楼市有句老生常谈的话：“跟着政策走，不得打飞刀”。事实上，对于这个在神仙树6号宣传口径中能“接棒”攀成钢的冯家湾片区，房老倌还是查了一些资料。
2015年2月，高新区人民政府首次提及高新区起步园区——冯家湾片区的转型升级；
2019年3月，高新技术产业开发区改革创新局发布了一份关于冯家湾片区城市更新项目的招标文件。文件显示，设计区域北起二环路、南至三环路、西到高朋西路围合区域，及中环路南侧、成雅高速路西侧局部区域。
冯家湾片区示意图
更重要的是，在前段时间发布的《“中优”区域投资机会清单（2020-2022年）》中，《冯家湾片区城市有机更新项目》也以投资概算约400亿、改造范围内共涉及105宗土地，含1宗储备用地61亩，其余104宗土地证载用途主要为工业及科研用地，共约2584亩，建筑面积约223万㎡，成功在《“中优”机会清单》机会里出圈。
《“中优”机会清单》截图
从板块的位置和体量来看，这无疑是未来几年高新南区在2020-2030年的又一重要发力点，更新后的神仙树冯家湾片区也有望成为成都楼市下一轮人居热量。
而神仙树6号院，虽然是公寓产品，却是在冯家湾片区发力前夕的进场机会，同时，冯家湾片区的改造进行时，也将提升项目周边整体的城市界面形象。而用置业顾问的话来说，今后冯家湾片区每出来一块土地，对于神仙树6号院都是一次利好。
最后，房老倌还是按照“国际惯例”总结一下
1、由于“历史”比较丰富，项目的产权年限仅剩25年左右，但也不必太过挂心；
2、就本身而言，双地铁物业，区域昭示性和产品稀缺度兼具，物管5.5元/㎡，商业物业，收取的水电费都是按商业标准的，相比住宅，居住成本不低，还有购房资格的小伙伴还是可以进行继续摇号操作，适合房票已满，或者本身接受公寓类生活方式业态的买家；
3、旁边就是高新区未来十年的人居“重头戏”之一的冯家湾片区，城市界面的改观值得期待。
来源：房头条
小助理有话说：
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