我们每天都在讨论买房，却很少有人去研究如何卖房。
是卖房这个话题很少有人关注吗？并不是。从今年上半年的成交趋势就可以看出来，中国很多城市，尤其是二手房市场较为成熟的一二线城市，楼市成交的主要动力，均源于“以房换房”。卖房比买房更注重市场行情。行情热了，购房者排队抢房，行情凉了，你去大街上拽购房者，也不会进来多看一眼。但人有三急，你的换房时间总不能跟行情对上。再加上前段时间，政治局会议落定楼市“房住不炒”和“三稳战略”后，可以预见，2020下半年大部分城市的房价，将继续横盘或者阴跌。那么在接下来的“冷市”中，有以房换房需求的购房者，都将面临一个深刻的问题：如何卖房？或者说，如何把房子卖个好价钱？
有人说，这还用研究么，直接甩给中介得了，把活儿交给专业的人干，省时省力。你又错了。中介的作用是买家和卖家之间桥梁，他们的目的只有一个，“如何更快地促进成交，收取佣金”，是不会站在任何一方去切身考虑的。这些年做甩手掌柜，把房子纯交给中介，被坑了找我诉苦的大有人在。今天子木整理了多年的卖房经验，总结出多条卖房法则，来教你如何“技术卖房”。
1
善意的估价
首先就是错误的“估价”。
但在三四线城市以及能级更小的地方，这些地方因为二手房成交量较小，估价就很麻烦。
2
切勿吊在一棵树
3
打通任督二脉
首先你要对自己的房子有一个充分的了解，在同片区或者同小区内，你的房子到底有什么优势？要把这些都写在纸上。例如你的房子地段优质，南北通透，楼层处于中间位置，小区绿化好，物业优质等等，打开手机地图把这些优点都要详细写下来。因为你在这个地方生活多年，对房子的了解远大于中介。如果你发现优势了了，没什么可说的，那我只能建议你去尝试最后一点，“卖相”。这里的装修不是硬装，而是花几千块钱做一套软装，房屋破损的地方修补一下，家具掉漆的地方美容一下，墙壁脏的地方买墙纸贴一下。有条件的话请位摄影师，没条件的话自己选一个阳光充沛的时间，全方位拍一组照片。这个非常重要，决定了未来看房的客流量，和淘宝卖货一个道理。很多人会说，房子都要卖了，干嘛还要浪费钱去装修？照片中介会拍，还用得着我们吗？这就是典型的卖家错误思维。二手房在很多城市都不受待见的，潜意识里大家都会认为是别人用过的，一定是老破旧的样貌。但如果你花几千块钱翻新，让它有一种新房的感觉，就会吸引到更多的流量。再者，买房的家庭，大部分都会参考女性的选择，而女性又在视觉方面极其敏感。如果是你，一进门选择阳光温馨整洁干净的房子，还是脏乱破、到处是问题的老房子？
几千块钱的软装，通常会有几万的隐形收益。宣传信息整理好，就要挨家挨户去跑中介门店了。以你所在小区为圆点，2公里半径画圆，把附近所有中介门店都要刷一遍，加店长微信，传输你对房子的描述信息，让他们把你专业拍摄的照片上传到平台。房源是中介门店的生命力，他们非常愿意帮你卖房。当然线下门店合作远远不够，你还要发展线上传播渠道。例如去一些房产网站上，上传你的房源售卖信息。记得在找渠道之前，办一张新的电话卡，因为接下来，你将每天都会接收到大量的电话轰炸。
4
四个关键
很多人没有意识到，在冷淡的行情里，所有卖房的房东已经天然形成竞争关系。但这时候如果你能按照上面的方法，做到位，你在曝光度和流量层面，一定会强于他人。除此之外还有几点需要注意的。
1、千万不要跟中介透露你的底价。因为他会马上把你的底线告诉买家，这样在你就彻底失去了谈判空间，开始被动，然后步步紧逼，直至成交低于你的底价。有时候，买家并非一定要获取到房子的较低价，而是只想有占了便宜的感觉。假如你卖房子，心里的底价是100万，那么给中介的底价就是105万，这样在交易场上，就有5万的砍价空间，买家占了便宜会很快成交。但如果，一开始你就把100万的底价给了中介，直接咬死100万成交，买家占不到便宜，就认为你不太好说话，会产生抑制情绪，不利于成交。
2、要让中介站在你这一边。在中国，房地产经纪人不分买家和卖家，通常是两边服务，这样他们的立场不坚定，手段和方法只会偏重于有利于成交的结果。这时候，你就需要帮手了。如果这套房子100万，那么你可以向中介承诺，只要卖到101万，就会有1000元的提成，102万元就是2000元提成，以此类推。这样在金钱的激励下，中介会在谈判桌上为你说话。如果你的中介，每天在找你房子的毛病，想办法劝你降价，这种中介一定是不专业的。这和律师一样，哪个律师是天天挑自己人毛病的？
3、价格不重要，流量最重要。很多人在卖不出房子后，开始着急了，以为自己挂得价格高，于是听信中介的话，开启一路降价模式。这是错误的思维。中介非常喜欢用市场行情和挑毛病的方式，主动打击房东售房预期，以达到拉低房价，快速交易赚取佣金的目的。你的房子好不好卖，取决于你的流量。我经常在市场看到，同一个小区，户型好的房子反而比户型差的成交价格低。这就是因为户型好的房东，做的渠道推广少，有的只做特别代理，导致很多买家都不知道有这么一套高性价比房子。所以在选择降价之前，一定要看合作中介有没有在朋友圈每天帮你转发房源信息，自己有没有努力做渠道和曝光。
4、先兵后礼，真诚交易。在和买家坐下来谈判时，很多人就会犯一种常规性错误，就是推荐自己的房子，拼命讲其优点。事实上，只要跟你愿意坐下来谈价格，买家肯定掌握到了足够多的缺点信息。结果，买家开始用房子和小区的缺点去挑毛病，试图砍价。而你又用优点去辩护，两者博弈最终落得俗套。最有效的方法是，反其道而行之，主动先把缺点说出来，事无巨细。这样的好处，一来对方没毛病可挑，二来买家会认为你非常诚信，自然有了好感。当然在缺点讲明之后，如果还能坐下来谈的，说明他们心中已经接受了这些不好的事实。这时候，再去谈论房子的优势，会提高买家的心理预期，产生一种获得感。再谈谈这套房子的由来，住在这里的体验，和家人和睦相处的故事。有时候打感情牌很重要，尤其对于很多新家庭来讲，温馨的家庭场景是大家的向往，才更会有家的感觉，这都是促进成交很好的方式。
5
认真对待
这些事情虽然琐碎，但难度系数很低，通常两周的时间就可以搞定。
相信我，你能得到的，一定远超于你的付出。
来源：子木聊房
小助理有话说：
扫描下方二维码，即可关注“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：CDfocus-C），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~
