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*全文约3400字，认真看完应该要不了你5分钟。
最近几年，万科曾经傲娇的产品力已经被后浪居上。既然在万科内部，配套改善、环境改善及产品改善“三个改善”，是2020年万科对改善产品的新主张，那么对于成都万科而言，“双园”无疑是重头戏。在成都，万科靠“园”起家，而在经历系列高管调整后，同样需要一个“园”的发声，让产品力更加匹配“万科”二字。
去年8月，万科以9008元/㎡的楼面地价拿下龙潭寺约82亩住宅地块，容积率2.0，即“双园”中排名前列的万科锦园。在一个低密成为主流的年代，“园”既备受期待，更面临挑剔。那么，万科锦园的产品表现怎么样呢？我们实地了解一下。
▲万科·锦园洋楼效果图
楼盘详情
项目名：万科锦园
类型：8-11层小高层
占地面积：82亩
总栋数：21栋
预计推出时间：5月中下旬
装修情况：装修
梯户比：1梯2户
绿地率：35%
车位配比：约1：1.34
容积率：2.0
物业费：待定
地铁：8号线二期、17号线二期规划中
总套数：979（含26套人才公寓）
交房时间：2022年
简单回顾一下，2017-2020年，万科重仓城南，这与其2016年以来的“南图战略”息息相关。但在传统五城区，万科项目很少。
▲上图来自成都万科官微
相对“南图”而言，从地理位置来看，双园的选址，比较另类。一个在东北3环外龙潭寺，一个在北3.5环大丰。这两个地方，往好的方面想是“价值洼地”，而现实点看，两个区域都是以刚需产品为主，至少目前看来缺乏改善居住的整体氛围。所以，双园放在这两个位置，对万科的挑战不小。
“走，龙潭寺赶场！”很多老成都一定知道这句话，那时候龙潭寺还是城郊，物价便宜，成都的大爷大妈们愿意坐着20路去龙潭寺买菜。不过，如今的龙潭寺随着龙潭工业总部基地的开发，北湖公园的改造完成，早已不是曾经的“城乡结合部”了。
▲项目位置示意图
万科锦园位于东三环外龙港二路，该区域也属于成华区新的政务办公区域，毗邻西南财大天府学院成都校区。
目前龙潭寺相较“大东三环”外区域，特别是借大运东风崛起的十陵板块，优势并不明显，对于东北方向的外溢改善置业，难免会在这两个区域PK。但是结合万科曾经在04年拿下东方新城地块开发魅力之城项目，成功带动成渝立交周边发展，万科的品牌拉动力是可以期待的。
总体来说，对于“双园”来说，地段可能是一个劣势，它不像其他热点板块，改善产品集中，整体抱团以及资源配套聚合性强；但也有机会扭转成为优势，宁做鸡头不做凤尾，所以决胜点必然落到产品和价格本身。
从1999年万科开始进入成都，在城市花园、金色家园、魅力之城等都开发了其专利产品“情景花园洋房”，但随着房地产市场供给的关系和产品升级，洋房产品的定义也发生了转变。今天所说的万科锦园，就是新推出的8-11层的洋楼产品（毕竟上了8层似乎不应该叫洋房了），同时也是万科在成都5+1区域（五城区及高新南区)内为数不多的新项目。
▲项目沙盘
在刻板印象中，房子大概有这样几种：
▲图片来源网络
但实际上，如果容积率和建筑面积是固定的，很有可能结果会颠覆你的想象，可以随意对比一下，2.0-2.5左右的容积率，做成大平层和洋房在建筑密度上来看就有很大的差别，从感观上来看，“低密”洋房社区会更密：
约82亩纯住宅地块，容积率2.0，可以怎么做？摆在面前的选择无外乎几种，以及它们的优缺点我们可以探讨一下：
1、大平层。这样的产品在当下大多做成改善类的大平层，2.0的容积率如果层高十几二十层以上，这样留给中庭等园林空间就很大。总体来说，住户可以享受小区资源的均好性。
2、高低配：高层+洋房，高层+墅类产品。这样的产品，包括容积率、绿化率等公共资源都有可能被“改善”了，高层住宅实际容积率在3.0以上都不奇怪，城南有些项目，中庭直接就成了别人家的墅区。
3、2.0的容积率打造纯洋房社区比较理想。有人认为这样的产品，开发商牺牲了货值啥的。我们也不要把开发商想成活雷锋，往往做法都是，这块地上较大程度的建筑面积一分也不会少。
我们回到万科锦园这个项目本身，项目规划了21栋纯住宅，主要为8-11层洋楼，大部分南北朝向排布。其中在2栋一单元为14层，共有26套配建交付政府的人才公寓（项目所有的1楼均为架空层）。
作为2.0的低容积率项目，万科锦园并没有采用常规的高层+洋房别墅的高低配布局，而是8-11层的小高层，并将其称之为“洋楼”，35%的绿化率也高于常规水平，并带来了“一轴三庭七花园”的布局结构，从产品本身体现出“园”的特色，尽可能带来公园般的居住体验。
▲项目平面图（红圈为125㎡，蓝圈为人才公寓，剩下为105㎡）
不得不说，万科的户型面积段控制得很好。户型区间在105-125㎡的区间，均为1梯2户的板式结构，其中15栋为105㎡，6栋为125㎡。由于项目容积率在2.0，且均为8-11层的小高层板楼，梯户比为1：1.34，并且绿化率达到了35%，总体来说，项目整体来看是比较舒居的产品。
另外，项目所有楼栋1楼均为架空层，据说会打造不同主题的公共空间，为业主提供一个多样化的生活体验。
▲万科·锦园洋楼效果图
▲项目在建情况
▲105㎡三房双卫
▲125㎡四房双卫
项目目前有105㎡和125㎡两个户型，分别为三房双卫及四房双卫。
由于1梯2户的结构特点，户型在通风采光没有大问题，每户都带有大阳台，但是卧室整体都不大。同时，105户型带来了全新的“800库”组合，设计了玄关柜和餐边柜，打造了一个第二厨房的概念。
而125户型将传统客厅升级为了方堂，为未来使用实现了多样化的定制需求，同时全新概念的绿色阳台，将生活阳台的功能做了升级。不过，105㎡的户型入户正对厨房，有些许购房者可能会有顾虑。
总的来说，万科的户型设计和收纳空间向来做得比较好，105㎡三房125㎡四房的布局设计，对于很多家庭而言，从功能和预算上都能够得到兼顾。
▲项目意境图，来源成都万科官微
最后，说下装修方面，万科锦园采用的是万科的装修C标，换句话说内部体系中不算高，所有的卧室均没有柜体的设计，只有餐边柜和鞋柜等小部分柜体。令本工很诧异的是，没有中央空调，但是有新风和地暖。总的来说，装标并不高，可能是和区域房价有关系，如果装标高，总价自然就会高一些，对于销售来说更加是个难题了。
最后：
购买参考
由于地价接近过万，而且万科历来比区域房价高那么一丢，目前隔壁中粮珑悦锦云的价格是约19000元/㎡起。万科锦园预计一批次房源在319套，较快近日取证，总价预计在210w-280w的区间，适合改善群体。
1、作为万科在成都5+1区域为数不多的在售楼盘（目前有锦园、新川荟和公园5号等待售项目，以及宸光和悦、璟南堂等项目尾盘），考虑在主城买万科房的购房者是个不错的选择，同时，万科物业和万科品牌的加持，也是未来升值的主要因素。
2、区域周边房价基本很少有突破2w+的，但是作为8-11层的小高层产品，即万科所谓“洋楼”，有一定舒居优势。但是，区域内配套相对薄弱，是否值得去为规划买单？需要购房者斟酌。
3、毋庸置疑，万科对于户型的设计还是很赞的，在105-125㎡的区间段，提供了三房和四房两种选择，正是改善群体所需要的。还有一点需要注意，低容积率情况下采用高绿地率和小高层的设计，相对来说可能在建筑密度上，使得外部空间环境体现不出“低密”二字。不过，仁者见仁智者见智，这也需要购房者现场实地考察来决定是否能够接受。
4、项目装标并不高，没有中央空调但有地暖和新风，柜体部分基本没有，房间较小等都是需要考虑的问题。所以装修也是一个需要慎重考虑的因素。
5、目前，待售房源数量不详，预计300套左右，包括有一个单元14层的人才公寓。按销售的话术，可能会采用顺销的模式，话外音就是，开盘摇号可能会剩下一些房源可以直接认购。所以，不想紧到摇又不差钱又对区域认可的，可以快速上车。
“难得，万科主城纯洋楼。”这是万科锦园对外的宣传语。在不少人眼里，万科已不像原来的万科，而龙潭寺又与期待中的主城有差距。从目前无论官微还是其他渠道的信息，大多集中在室内空间的变化，我们更期待不应该是“园”本身么？
价格可能决定卖得好不好，但结合品牌、地段和产品来看，“双园”能否让万科更像万科？目前还不能轻下判断，取决于“纯洋楼”社区最终的产品力兑现，也就是真正“园”的回归。
所以，请多拿园来说话！
来源：成都V发现
小助理有话说：
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