一直以来，成都东北方向在饱受偏见的同时，也被大家认为是目前主城区的价值洼地。
对于购房者来说，成华区的房价相对青羊、锦江、高新，总体上平易近人。
如果仅仅从成华区的土地单价和新房二手均价来看，被称为成都的“价值洼地”无可厚非。但是如果细看近几年成华区各板块之间的实际情况，则另当别论。
尤其是今年，成华区2.5环外，从二仙桥、八里庄、动物园、驷马桥乃至龙潭寺板块，改善盘频出。
这个区域的造化究竟如何？
又该如何下手？
1
任何非地段因素造成的配套滞后，都是短暂的
某些板块在地段方面来说，相对并不差；但是在特定情况下，交通商业等配套的缺乏却饱受诟病。最初的攀成钢，较大的诟病也是在于缺乏商业，但是在地段没毛病，人气攒足之后，也不再是问题。另外，据统计，近五年成都主城区新增的大型商业体主要分布在主城区东二环、东三环的建设路沿线。
如北京上海这类已经固定形成一个或多个中心的城市。无论是北京的还是上海的亦或者是厦门的，都不能说是老城区没落，毕竟老城区目前人气依旧。仔细观察，不难发现目前新北天府商圈大型商业缺失的情况尤为严重。但是值得注意的是，昭觉寺动物园板块并不缺乏人气。去年底碧桂园锦樾府首次开盘，以21750元/平米的单价，正式宣告昭觉寺板块房价不过2w时代的终结。另外，板块内宅地楼面价从较低为3796元/平米，已经上涨至较高的12200元/平米。居住人口众多的昭觉寺，将来在商业方面也未必没有完善的可能。虽然昭觉寺-动物园板块迟缓而零星的供地节奏以及大型商业的缺乏，让人有些难以聚集目光。但胜在居住人口众多的昭觉寺，将来在商业方面也未必没有完善的可能。
2
避免以“高地”价格买“洼地”
如果某个片区的房价涨幅在最近两三年比较突出，那么大部分购房者在对这个区域寄予厚望的同时，很可能出现区域配套还未形成之前，而所付出的房价就已经在为未来买单的情况。今年的二八板块，先有中车共享城首秀改善，再有朗诗乐府刷新购房者对板块房价认知，首钢璟辰里也正蓄势待发。7月29日取得预售证的朗诗乐府楼盘售价为25037元/㎡-29397元/㎡。往前追溯到今年年初，中车共享城取证后的价格为19601元/㎡-24983元/㎡之间；而再往前的去年11月份，铁投紫瑞府的单价也仅在14932元/㎡-16243元/㎡之间。
其实去年7月的时候，二仙桥板块供应的一宗50亩纯住宅用地起始楼面价已经高达8999元/㎡，最后被首钢集团以10110元/㎡的成交价拿下，标志着二仙桥板块楼面地价进入万元时代，同月30号，板块内又供出一宗纯住宅用地，面积虽仅42亩，但是楼面地价迅速攀升至11595元/㎡，最终被朗诗地产以14000元/㎡的成交价收获囊中。二仙桥板块是曾经被人津津乐道的价值洼地，不能否认二仙桥所具备的种种优势；但以地价、房价和改善潮流来看似乎已有悄然变味之感。3
东北方向自身未来也会出现区域分化
目前，成华区的土地供应更偏向集中化，根据2020年度的土地供应计划，成华区在今年拟推33宗经营性建设用地，其中涉住宅类地块为26宗，以板块分布来看，东郊记忆、新北天地为供应主力中的主力，而龙潭寺和东客站虽居其次，但也有几宗。
以现在成都东北方向的形势来看，发展风格迥异，单看二八桥板块，有占地面积大，也具备更大发展空间和创造可能的先天优势。但目前区域内得中铁建、首钢、朗诗等地产集团加持后的改善化形势基本成为主流。价值洼地已经有逐渐被填平的迹象。而其他板块如昭觉寺-动物园、龙潭寺也均有自身特色。因此也不排除未来区域之间分化逐渐加大的可能。
来源：成都房小弟
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